내년에도 전국 아파트값은 약 5% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 주택산업연구원(주산연)은 2023년에도 고금리, 경기 위축, 부동산 세제 정상화 지연 등으로 아파트값이 하락세를 보일 것이라고 예상했다.
 
주산연이 12일 발표한 2023년 주택시장 전망과 정책방향에 따르면 내년 전국 주택가격은 3.5% 하락하고 아파트값은 5.0% 하락할 것으로 전망했다. 주산연은 수도권 아파트는 4.5%, 서울 아파트는 4.0% 떨어질 것이라고 예상했다. 이는 경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 내년도 주택가격을 전망한 결과다.
 
주산연은 실거래가 기준으로 아파트가격을 전망했을 때 내년 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 각각 하락할 것이라고 내다봤다. 한 두 건의 실거래가가 전체 단지의 집값을 대표하지는 못하지만 가격변화 움직임을 가장 잘 포착한다는 점에서 체감도와 유의성이 크다고 설명했다.
 
서종대 주택산업연구원 대표는 “고금리와 경기위축, 부동산세제 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 하락세가 이어질 것”이라면서도 “한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제를 시행하는 내년 4월 이후부터 하락폭이 둔화하기 시작해서 기준금리가 하향 전환할 가능성이 큰 4분기 중에는 수도권 인기지역부터 보합세 또는 강보합세로 돌아설 가능성이 크다”고 전망했다.
 

 
내년 하반기부터는 집값 급락세가 꺾이고 매수심리가 되살아나면서 거래량도 올해보다 39% 증가한 75만가구 수준으로 회복할 것이라는 전망도 내놨다. 지난해 말부터 인천‧대구‧세종에서 시작한 집값 하락세가 올해 6월 이후 전국적인 급락세로 확산하면서 거래절벽현상이 나타나고 있다. 올해 주택 매매거래량은 작년의 절반수준인 54만가구 수준으로 조사가 시작된 2006년 이후 최소거래량을 기록할 것으로 보인다.
 
주산연은 매매거래가 전월세로 전환하면서 내년에도 전월세 거래는 늘어나고 기준금리 하향전환시점까지는 월세 가격상승세도 이어질 것으로 내다봤다. 올해 10월까지 전세가격은 1.7% 하락한 반면, 월세가격은 1.4% 상승했다. 내년에도 전셋값은 4.0% 하락, 월셋값은 1.3% 상승할 것으로 봤다.
 
고금리와 집값 하락 전망 등에 따라 매매수요가 전월세로 옮겨가면서 올해 9월말까지 매매거래는 지난해 대비 49% 감소했다. 반면 전월세거래는 26.3% 증가했다. 주산연은 내년에도 이런 추세가 이어질 것이라고 설명했다. 고금리와 전세대출 어려움 등에 따른 월세선호 현상이 나타나면서 올해 9월에는 주택임대차중 월세비중이 사상 최초로 50%를 초과하기도 했다.
 
주산연은 고금리와 집값 급락, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 중단으로  내년 상반기 건설업체 부도가 급증하고, 하반기부터 제2금융권 부실로 이어질 가능성도 언급했다.
 
서종대 대표는 “고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 이어지면서 현재 부동산 PF를 거의 중단한 상태로 브릿지론과 ABCP(자산담보부 어음)로 지원한 자금의 대환이 막히면서 건설업체의 자금난이 커지고 있다”며 “이러한 상황이 계속되면 내년 상반기에 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 이어지면서 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성도 있다”고 분석했다.
 
서 대표는 “외환위기와 금융위기를 돌아보면 1~2년동안 단기간에 집값이 폭락해서 주변시세가 분양가보다 낮아지면 미분양과 계약해지요구가 급증하고 준공 후까지 미분양과 입주거부가 늘어나서 자금력이 약한 건설업체는 어음 등을 막지 못해 부도에 이르렀다”며 “1997년 외환위기 때는 주택담보대출과 건설사업에 PF 조달방식이 거의 없었고, 2008년 금융위기 때는 주담대 LTV가 평균 38%수준으로 낮았고 PF 조달비율도 높지 않았다”고 설명했다. 이어 “최근에는 단기간 금리가 급상승하고 평균 50%에 육박하는 높은 주택담보대출비율(LTV), 높은 PF 조달비율로 외환위기나 금융 위기 때 보다 리스크가 훨씬 더 큰 상황”이라고 강조했다.
 

내년 상반기 건설사 부도, 2금융권 부실전이 가능성 커져
주산연은 위기확산을 막기 위해서는 건설사업 금융경색 완화, 보유토지 대체사용방안 강구, 미분양·미입주 주택 해소방안이 필요하다고 조언했다.
 
서종대 대표는 “지난달부터 금융위원회 주도로 PF 신용보강 등을 위해 다양한 대책을 추진 중이지만 지원규모면에서 한계가 있고 앞으로 급증할 미분양과 계약해지, 미입주에 대처하기에는 턱없이 부족하다”며 “적극적인 PF 금융 지원방안과 아울러, 건설업체 보유토지에 분양주택 대신 임대주택을 건설할 수 있도록 임대주택 표준건축비 현실화와 분양전환가격기준 개선을 신속히 추진하고, 미분양 적체문제 완화를 위해 아파트 등록임대사업 복원, 비정상적인 주택보유 및 거래과세 정상화를 조속히 추진해야 한다”고 주장했다.
 
특히 건설업체 보유토지에 공공자금을 지원하는 분양전환용 임대주택을 건설하도록 정책을 보강해주면 업계의 자금난에 도움이 되고 안정적인 주택공급에도 기여할 수 있다고 밝혔다. 현재 주택가격이 급락하면서 분양 전망이 나빠져 토지를 확보해둔 건설업체들이 진퇴양난에 처해있는데 임대수요는 급증하고 있다고 분석했다.
 
서 대표는 임대아파트 표준건축비를 분양아파트의 80% 수준으로 상향해야 민간사업자가 사업성을 확보할 수 있도록 도와야 한다고 조언했다. 그는 “현재 임대아파트 임대료와 분환전환가격 산정의 기준이 되는 임대아파트 표준건축비가 분양아파트의 50% 수준에 불과해 사업성을 확보하기 어렵고 분양전환가격 관련분쟁도 끊이지 않아 민간사업자가 임대아파트 건설을 기피하고 있는 상황”이라며 “표준건축비를 현실화하고 분양전환가격 기준을 개선하는 등 관련제도를 조속히 보완해야 한다”고 말했다.
 
이밖에도 서 대표는 미분양‧미입주 주택 해소를 위해 50조원이 넘는 국민주택기금 여유자금 등을 활용해 젊은 무주택자를 위한 자금지원체제를 보완(2~3년 단기저리 기금대출 후 장기고정금리 전환)해야 한다고 제언했다. 노후자금 등 여유자금을 가진 사람들이 미분양주택을 사서 임대 할 수 있도록 아파트 등록임대사업을 복원하고 주택 거래와 보유관련 세제도 하루 빨리 정상화시켜야 한다는 의견도 제시했다.

박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

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