#. A씨는 2021년 초 한남동 고가 아파트를 매입했고 1년 후 강남 지역 아파트 분양권까지 얻게 됐다. 그러나 A씨는 종부세 등 세금 부담에 강남 아파트 분양권을 팔고 싶어 한다. 최근 집값 하락세에 분양가보다 가격이 낮은 ‘마피’(마이너스 프리미엄)나 분양가와 같은 ‘무피’(프리미엄이 없는) 물건이 나오면서 손해를 보게 될까도 걱정이다. 

분양권은 공급이 예정된 주택을 양도받을 수 있는 권리를 말한다. 분양계약이나 청약 등으로 획득하거나 기존 분양권자에게 매입해 보유할 수 있다. 아파트 당첨권이 대표 사례다. 재개발·재건축 조합원들의 권리인 입주권과는 다르다.

[이코노미스트]가 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에게 해당 사례를 의뢰한 결과, A씨는 우선 2주택으로 종합부동산세가 중과되지도 않고 분양권을 갖고 있는 강남 아파트가 준공될 때까지는 해당 분양권에 대한 종부세가 발생하지도 않는다. 분양권은 재산세와 종부세에서 주택수에 포함되지 않기 때문이다. 

하지만 양도세에서는 얘기가 달라진다. 세법 개정에 따라 이전과 달리 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 양도세 비과세를 판단할 때 세는 주택 수에 포함된다. 

A씨는 2022년 3월 이후 분양권을 취득했기 때문에 해당 아파트는 주택수에 포함된다. 다만 A씨는 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했기 때문에, 허용 기간 이내에 종전 주택을 판다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 경우 조정지역 여부와 무관하게 3년 이내에 종전 주택을 팔면 된다. 

하지만 A씨는 종전 주택인 한남동 고가 아파트를 처분하고 싶어 하지 않는다. 한남동 아파트는 보유하고 이후 취득한 강남 분양권을 오히려 팔고 싶어 하는 상황이다. A씨가 종전 주택을 보유하는 것을 계속 고수한다면 강남 분양권을 전매(분양권을 되파는 것)제한 기간이 지나 준공등기 후 파는 방법이 있다. 

우병탁 팀장은 “강남구의 경우 규제지역은 해제되지 않았으나 1.3 부동산대책에서 분양가상한제에 의한 전매제한 기간이 아직 남아있는 경우에도 제한 기간을 줄이기로 했기 때문에 줄어든 전매제한기간이 지나기만 하면 준공등기 후 팔수도 있다”고 설명했다. 

정부는 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간을 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 강남3구와 용산은 이번 규제지역 해제서 제외됐기 때문에 A씨의 전매제한 기간은 3년이다. 

한편 정부는 올해 양도세 중과 체계 개편을 위한 세법 개정 작업에 최근 착수했다. 현행 세법은 부동산 단기 양도 거래와 다주택자가 보유한 부동산 양도 거래에 각각 중과세율을 매기고 있는데, 향후 법 개정을 통해 중과 대상과 범위를 줄이겠다는 것이다.

분양권 역시 1년 이상 보유한 경우에는 중과 대상에서 제외되며, 1년 미만 보유 후 양도 시에는 45%의 세금을 매긴다.

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