[이코노미스트 이용우 기자] 내년까지 역전세로 인한 전세보증금 문제가 지속될 수 있다는 분석이 나왔다. 이에 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시켜 금융 안정을 확보할 필요성도 커질 것으로 보인다. 

KB금융지주 경영연구소는 18일 발간한 ‘전세 제도의 구조적 리스크 점검과 정책 제언’ 보고서에서 “전세가격이 상승하지 않는다면 역전세로 인한 전세보증금 이슈는 2024년까지 지속될 수 있다”고 진단했다. 

최근 시장에서 부각되는 이슈는 악의적인 투자자에 의한 전세사기지만, 향후 전세가격 급락으로 인한 부작용이 다양한 형태로 대두될 것이란 분석이다. 실제로 전세가격은 지난해 7월을 정점으로 하락하고 있어 전세보증금 손실 이슈가 지속적으로 부각되는 상황이다. 

KB금융 경영연구소는 보고서에서 전세보증금이 주택 구입 자금의 큰 비중을 차지해 주택 경기 하락 시 전세보증금이 주택가격 보다 높은 ‘역전세 현상’이 계속되고 있다고 분석했다. 

또 주택 구입과 동시에 전세 계약이 가능한 구조로, 집주인이 전세보증금 만으로 주택을 구입할 수 있는 ‘무자본 갭투자’ 가능성이 여전하고, 임차인이 집주인의 세금 체납 여부, 신용상태 등을 확인할 수 없어 전세 계약 때부터 ‘전세보증금 미반환 위험’에 노출되어 있는 점도 ‘전세제도’의 구조적 리스크로 꼽았다. 

아울러 주거안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세 가격 상승과 갭투자 수단이 돼 주택 시장 가격 변동성을 더 높이는 요인이 되고 있다고 전했다. 

개선방안으로는 ▶전세 제도 관련 금융 시스템 개선 및 보증보험 강화 ▶임대인 신용 정보 제공 ▶기업형 임대사업 확대 등을 제시했다.

특히 금융 시스템 및 보증보험 강화와 관련해 전세대출을 DSR 규제에 포함하고, 매매가 대비 전세비가 높은 주택(70% 이상)에 대한 전세대출을 제한해야 한다고 전했다. 

전세대출을 DSR 규제에 포함해야 하는 이유로는 주택 구입의 경우 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), DSR 등 다양하나 수단이 있지만 전세의 경우 규제가 현재 전무하다고 밝혔다. 

이에 전세대출 건당 대출 규모가 크고 과도한 대출로 인한 주택시장의 부정적인 영향을 줄 수 있다고 설명했다. 

다만 역전세 문제를 해소하기 위해 전세보증금 반환 용도 대출에 대해 한시적 규제 완화 필요성도 강조했다. 이 외에도 임대인의 보험 가입 의무화, 매매 및 임대차 물건 하자 시 중개업소의 공제증서 보증 범위를 확대 적용할 필요성도 강조했다.

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