규제 완화로 들썩이는 압구정...‘50층 아파트’ 나오나

[강남 대장주 열전] ②
서울시, 압구정 아파트지구→지구단위계획 변경안 가결
최대 용적률 300%, 높이 50층 안팎 건축 가능

[이코노미스트 박지윤 기자] 반포지역이 신축 대단지들의 등장으로 서초 주택시장을 주도해 왔다면, 강남에선 신축 입주와 학군을 갖춘 도곡, 대치가 주목받아왔다. 하지만 글로벌비즈니스센터(GBC), 국제업무지구 개발로 삼성동 가치가 높아지는 데다 최근 부동산 트렌드가 한강변으로 이동하면서 한강 조망을 갖춘 강남 전통부촌 ‘압구정’, ‘청담’의 가치가 상승하고 있다.

최근 20여년 동안 신축 입주가 없었던 압구정은 압구정 현대아파트가 구역별 재건축을 추진하면서 단숨에 강남권 시세를 이끌고 있다. 압구정 현대아파트는 신속통합기획(신통기획)과 함께 지구단위계획구역으로도 지정돼 초고층 한강변 고급 주택단지로 거듭날 예정이다.

압구정 2~5구역 신통기획, 1·6구역도 재건축 ‘청신호’

1970년대 후반, 주택 공급 확대를 위해 적용했던 아파트지구 규제가 최근 풀리면서 압구정동 한강변 일대에는 50층 높이 아파트가 들어설 수 있게 됐다. 이에 압구정 아파트지구는 1~6특별계획구역으로 나눠 재건축 사업이 진행 중이다.

서울시는 9월 13일 제14차 도시·건축공동위원회를 열고 기존의 압구정 아파트지구를 지구단위계획구역으로 전환하는 ‘압구정 아파트지구 지구단위계획(안)’을 수정 가결했다. 서울시에 따르면 압구정 아파트지구 지구단위계획은 2017년 11월 22일 제18차 도시‧건축공동위원회에서 보류된 바 있다. 이후 지난해 11월 개정된 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 반영해 계획을 보완했고 이번 가결까지 진행됐다.

정부는 1970~80년대 대규모 아파트단지를 조성해 주택난 해소에 나서며 한강변을 중심으로 18개 지구(11.2㎢), 220개 단지(14만9684가구)를 아파트지구로 지정했다.

이 가운데 압구정 재건축 1~6구역이 포함되는 압구정 아파트지구(1976년 조성)에는 현대 1~14차, 미성 1·2차, 한양 1~8차 24개 아파트 단지 및 대림빌라트가 들어서있다.

그동안 아파트지구는 주택공급 위주의 토지이용계획과 기반시설계획 등 단순하고 평면적인 도시관리 제도로 재건축사업과 연계성이 부족하다는 지적을 받아왔다. 아파트지구 주택용지에는 주택만 건립 가능하고 한 단지에는 하나의 용도만 지을 수 있어 단지 내 상가도 허용되지 않았다. '주상복합' 같은 새로운 주거 형태를 반영하기 현실적으로 어려웠던 셈이다.

중심시설용지 주거용 건물 건축 허용…5~10% 공공기여 발생

서울시는 2017년부터 아파트지구를 일괄 폐지하고 지구단위계획 전환을 추진해왔다. 건축한계선, 공공보행통로, 공공시설의 입체적 연결 등 지구단위계획에서 사용하는 도시관리 수단들은 정비계획에서도 동일 적용돼 효율성이 높아지기 때문이다.

이번 지구단위계획은 재건축사업의 정비계획 수립 시 다양한 요구를 수용하기 위해 마련했다. 지구단위계획에는 건축물의 용도, 밀도, 높이 등 아파트지구의 각종 규제를 완화하는 내용이 담겼다.

과거 일괄 적용돼던 용적률은 230%다. 하지만 기부채납 등 서울시가 제시하는 요건을 충족하면 용적률을 최대 300%까지 적용받을 수 있다. 설계에 따라 건물을 50층 안팎 높이로 지을 수 있게 되는 셈이다. 이에 압구정 지구 재건축 완료 시 약 1만4000가구가 들어설 것으로 예상된다.

서울시는 대규모 주택단지 등을 창의적으로 계획할 수 있도록 특별계획구역으로 지정하고 관련 지침을 통해 지구 내 전체 아파트단지를 체계적으로 정비하는 방안을 제시할 계획이다.

또 기존 아파트지구 내 상업 기능을 담당하던 중심시설용지에는 주거용도 건물을 짓는 것을 허용한다. 다만 이를 위해서는 관련 위원회 심의를 거쳐야 하며 지가 상승 등 주거용도 허용 시 발생하는 개발이익을 고려해 5~10% 범위 내의 공공기여가 필요하다. 개발 잔여지에도 기존에 허용하지 않던 비주거용도의 건축이 가능해진다.

서울시 관계자는 “향후 주민열람공고를 거쳐 올해 하반기에 압구정 아파트지구 지구단위계획을 최종 결정·고시할 예정”이라며 “압구정 아파트지구의 지구단위계획 전환을 통해 도시·사회 여건 변화에 유연하게 대응하고 주변 지역과 조화로운 통합적 도시 관리 체계를 마련하면서 주택공급을 활성화할 수 있을 것”이라고 말했다.

압구정 재건축 아파트를 중심으로 부동산시장도 들썩인다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 신현대 12차 아파트 전용면적 155.52㎡는 지난 8월 61억원에 매매 거래가 완료됐다. 지난 6월 동일 면적이 51억원에 거래된 것과 비교하면 10억원이 오른 것이다.

현대 2차 전용면적 160.28㎡ 아파트도 지난 7월 65억원에 팔려, 지난해 12월 60억2000만원에 거래된 것에 비해 4억원 넘게 뛰었다. 압구정 현대8차 전용면적 163㎡도 지난 8월 54억원으로 신고가를 갈아치웠다.

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