[이코노미스트 박지윤 기자] 올해 하반기 아파트 전세 시장에 역전세난 현상이 본격화될 것이란 우려가 많았지만, 전셋값이 매월 상승세를 기록하면서 우려에 비해 충격파가 크지 않다는 반응이 지배적이다. 하지만 여전히 2021년 하반기 전세값을 회복하지 못한 상태고 고금리 기조, 대출규제 완화 해제 등 부동산 시장 환경에 대내외적 변수가 상존하고 있어 역전세난에 대한 긴장감을 늦춰서는 안된다는 지적도 나온다.

20일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 전국 아파트의 종전 대비 갱신 전세보증금을 분석한 결과, 올해 들어 보증금을 낮춰 갱신한 비중은 2022년 대비 10배 이상 늘어난 41%(10만8794건 가운데 4만4530건)로 집계됐다.

올 9월 수도권 전셋값, 2년 전보다 12.6% 내려

지역별로 보면 수도권 아파트 전셋값이 지방에 비해 상대적으로 더 많이 떨어졌다. 수도권의 감액 갱신 비중이 44%로, 지방(34%)에 비해 10%포인트(p) 높았다. 2021년 말 대비 올해 9월 말 평균 전세가격 하락률은 수도권 12.63%, 지방 8.21%를 기록했다.

전세 감액폭도 커졌다. 올해 감액 갱신한 아파트 전세계약 4만4530건 가운데 5000만원 이하로 감액한 비중은 39.2%(1만7437건, ▲수도권 34.2% ▲지방 55.8%)로, 2022년 48.7%(▲수도권 44.2% ▲지방 59.4%)에 비해 작아졌다.

수도권은 5000만원 초과 1억원 이하 감액 비중이 35.9%(3만4256건 가운데 1만2295건)로 가장 컸다. 서울 강남권 대형면적 위주로 5억원 이상 보증금을 낮춰 재계약한 사례도 있었다. 지방은 5000만원 이하로 감액한 갱신 비중이 과반을 차지했다.

이처럼 역전세 계약이 늘어난 것은 올해 재계약 물량 대부분이 2년 전 전세가격이 고점을 찍었던 2021년에 계약됐기 때문이다. 이들 물량들은 현재 계약 만기가 도래하고 있다. 2년 전에 비하면 전세 시장 가격이 낮아졌기 때문에 집주인이 재계약 세입자 또는 새 세입자에게 전세 보증금을 기존보다 낮게 설정하고 있어 역전세 계약이 늘고 있다.

실제 전세금반환대출 규모도 1년 사이 14% 이상 증가했다. 집주인이 세입자들에게 전세보증금을 돌려주기 위해 받은 대출 금액이 늘어난 것이다.

강민국 국민의힘 의원실이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘전세자금 반환대출 취급 내역’ 자료에 따르면 올해 들어 9월까지 은행에서 새로 취급된 전세보증금 반환 목적의 주택담보대출(주담대)은 2만3000건으로 집계됐다. 취급 액수는 5조6000억원으로, 지난해 9월과 비교하면 14.3% 증가했다.

2017년부터 올해 9월까지 신규 취급된 전세보증금 반환대출 액수도 32조2000억원으로 늘어났다. 2017년 1조8000억원에 그쳤던 대출규모는 2020년 4조9000억원, 2021년 8조1000억 원, 2022년 6조2000억원으로 폭증했다.

‘전세 사기’ 여파에 비아파트 시장은 역전세 심화할 듯

부동산 전문가들은 역전세 현상이 빌라‧연립주택‧오피스텔 등에서 더 심화될 것으로 예상했다. 다만 서울 등 수도권 아파트의 경우 수요가 꾸준하고 매매가격이 크게 하락하지 않는 한 역전세 영향은 크지 않을 것이라고 분석했다.

윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “올해 재계약 물량 대부분이 가격 고점이었던 2년 전 체결된 계약이기 때문에 전세 감액 갱신 물량이 증가한 것”이라며 “여전히 전셋값이 전고점 이하 수준에 머물러 있는 단지들도 상당수인 만큼 연말까지 보증금을 낮춘 재계약이 이어지면서 감액 갱신 비중은 40% 후반대를 유지할 전망”이라고 분석했다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 “올해 금리가 잠깐 안정세를 찾고 대출 규제도 완화되면서 전세 수요가 늘어났고, 전세 사기가 사회적 이슈로 떠오르면서 빌라‧연립주택 등 비아파트 기피 현상이 생겨 아파트로 전세 수요가 더 몰렸다”며 “2021년 하반기 전세가격까지 회복은 못했지만, 서울의 경우 강남권 대규모 입주 단지를 제외하면 입주 물량이 거의 없고, 강북권도 한남뉴타운 등 대단지 주민들이 이주를 앞두고 있기 때문에 꾸준한 전세 수요가 예상돼 큰 문제는 없을 것”이라고 평가했다.

서진형 공정경제포럼 공동대표는 “빌라‧오피스텔 등에서 전세 사기 사건이 발생하면서 고가 전세를 선호하는 현상이 강해졌는데 주로 고가 전세는 아파트에서 이뤄진다”며 “저가 전세 시장인 비아파트는 앞으로 역전세가 이어지면서 전세‧매매가격 하락이 예상되지만, 아파트 시장은 탄탄한 수요가 이어지면서 역전세 현상이 어느정도 해소된 것이라고 볼 수 있다”고 설명했다.

하지만 아직도 금리 인상 기조가 여전하고 팔레스타인-이스라엘 전쟁 등 외부 변수가 발생할 경우 역전세와 맞물리면서 매매가격이 하락할 수 있다는 의견도 나왔다.

송승현 도시와 경제 대표는 “저금리 상황에서는 전세가격이 올라 매매가격을 밀어올리는 모습을 보이는데 2008년 금융위기 때는 전세가격만 오르고 매매가격은 오르지 않았다”면서도 “아직 전세가격이 2021년 고점에는 한참 미치지 못하고 있고 전세대출 금리도 높아졌기 때문에 매매가격과 전세가격이 동시에 횡보할 가능성이 커졌다”고 전망했다.

부동산업계 관계자는 “수도권을 중심으로 10월부터 전세 실거래가격이 떨어지고, 전세보증금 하락분만큼 월세를 세입자에게 돌려주는 역월세 거래가 늘고 있다”며 “정부에서 특례보금자리론 등 대출 기준을 강화하고, 전세대출 금리도 올랐기 때문에 앞으로도 역전세 현상은 계속되고, 매매 시장도 일정 기간 하락하는 움직임을 보일 것”이라고 내다봤다.

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