[이코노미스트 박지윤 기자] 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시와 노후한 원도심을 재건축하는 ‘노후계획도시 특별법’이 드디어 국회 문턱을 넘어섰다. 연내 법제사법위원회와 본회의 의결을 거쳐 이르면 올 4월 시행이 가능할 것으로 전망된다.

국회는 지난 12월 8일 본회의에서 노후계획도시 특별법을 의결했다. 노후계획도시 특별법은 ‘1기 신도시 특별법’으로 불렸다. 계획도시로 조성한 분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 1기 신도시가 노후화함에 따라 도시 재정비를 위해 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제하는 등 재건축 규제를 완화하는 내용이 골자다. 

51곳 103만가구, 재건축 용적률 최대 500%

현재 1기 신도시 평균 용적률은 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226% 수준이다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률이 높고 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않았다. 특별법이 시행되면 현재 200% 안팎의 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있어 사업성이 확보된다.

정부는 앞으로 1기 신도시뿐 아니라 전국 원도심 가운데 20년이 넘은 100만㎡ 이상 택지에도 재건축 안전진단 규제를 면제 또는 완화할 계획이다. 노후계획도시 특별법 적용 대상지역은 1기 신도시를 포함해 서울 목동‧상계‧중계, 부산 해운대, 대전 둔산 등 전국 51곳, 주택 103만가구로 집계됐다. 관계 법령과 ‘100만㎡ 이상인 택지’ 등 세부 기준은 시행령을 통해 확정할 예정이다. 

향후 노후계획도시 특별법을 통해 용적률을 최대 500% 수준으로 상향하면 중장기적으로 아파트 10만가구 이상을 추가 공급할 수 있을 것으로 추산된다.

정부는 노후계획도시 특별법을 먼저 적용하는 선도지구를 올해 발표한다. 지난해부터 분당·일산·평촌·산본·중동 5개 신도시에 대한 재정비 기본계획도 수립되고 있다. 지자체별 기본계획을 확정하면 특별정비구역을 설정하고 구역별 사업 시행으로 이어지는 정비 추진체계를 마련해 대규모 정비사업을 질서있게 진행할 방침이다.

신도시 한 곳당 최소 하나 이상의 선도지구 단지가 지정된다. 선도 지구는 지역 내에서 가장 단지 규모가 크고 연식이 오래된 단지들을 통합 재건축하는 방식으로 진행된다. 

1기 신도시 아파트값은 상승 추세다. 한국부동산원에 따르면 1기 신도시가 포함된 5개 자치구 아파트의 월별매매가격지수는 오름세다. 10월 지수를 전월과 비교해보면 성남시는 95.0에서 95.7로, 고양시는 90.2에서 90.5로 올라갔다. 부천시도 93.7에서 94.7로, 안양시는 92.8에서 94.0, 군포시도 91.3에서 91.5 상승했다. 

"도시별 혜택 상이할 듯...장기적 접근 필요"

부동산 전문가들은 노후계획도시 특별법이 국토위를 통과하면서 해당지역의 정비사업 기대감이 높아질 것이라고 분석했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “1기 신도시는 과거 200만가구 이상 대규모 택지개발을 통한 아파트 건립이 동시에 이뤄졌지만 이미 준공 30년을 넘겨 노후화로 인한 생활불편이 커지고 인근 2~3기 신도시 조성으로 수요 유출이 야기될 수 있다는 불안감이 있었다”면서도 “이번 특별법에 해당하는 지역은 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 각종 도시·건축 규제 특례를 특별정비구역에 부여받을 수 있어 12~15층 가량의 중층 단지들이 포함된 지역들은 일부 사업성 개선을 기대해 볼 수 있다”고 분석했다.

하지만 노후도시 재건축을 위한 큰 가이드라인만 나온 상태여서 각 도시에 적용되는 기준이 달라 지역적 양극화 현상이 나타날 수 있다고 전문가들은 지적했다. 또 노후계획도시 특별법이 적용되는 정비사업 추진에 대해서는 장기적으로 바라봐야 한다고 조언했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “개별 소유주, 조합원들의 자금여력 즉, 추가공사비를 얼마까지 부담할 수 있을지가 관건”이라며 “조합원들의 자금여력이 많은 지역의 재건축이 상대적으로 용이할 것”이라고 설명했다.

함영진 랩장은 “국토부가 정비기본방침이란 가이드를 만들면, 각 지자체가 이를 토대로 정비기본계획을 수립해야 하는데 각 도시에 맞는 주거지 기능과 광역교통, 기반시설과 연계한 특례 적용기준의 차이가 생길 수밖에 없다”며 “역세권이나 롤 모델 역할을 할 ‘선도지구’의 추진 움직임을 눈여겨 볼 필요가 있다”고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “특별법 제정 지역 부동산 시장에서 호가가 높아지는 등 기대 심리는 커지겠지만, 재건축 단지 추가 분담금과 금융 비용 부담 문제가 있어 시장에 큰 변화를 일으키지는 않을 것”이라고 평가했다.

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