[이코노미스트 이병희 기자] 민간이 주도하는 도심 공공주택 복합사업에도 용적률 상향 등 특례를 인정하는 ‘민간 도심복합사업’이 내년 2월부터 시행된다. 용적률을 최대 700%까지 허용하되 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급하는 것이 핵심이다.

국토교통부는 내년 2월 시행되는 ‘도심복합개발 지원법’의 하위법령 제정안을 입법예고한다고 지난 27일 밝혔다. 문재인 정부에서 추진한 도심복합사업은 사업성이 적어 민간 주도 재개발이 어려운 도심지에 용적률 상향 특례를 제공해 주택 공급 속도를 높이기 위해 만든 정책이다. 당초 공공 위주로 사업이 가능했는데, 이번 개정법은 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사, 리츠(부동산투자회사) 등 민간도 시행할 수 있도록 했다.

민간 도심복합사업은 조합을 설립하지 않아도 돼 사업 기간을 단축할 수 있다는 점에서 공공 도심복합사업과 유사하지만, 민간사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이라 토지를 수용하지 않는다는 게 차이점이다. 주민의 3분의 2, 토지주의 2분의 1 이상 동의를 얻어야 한다.

교통이 편리한데도 낙후된 지역은 ‘성장거점형’, 주택공급이 필요한 노후 역세권·준공업지는 주택공급 위주의 ‘주거중심형’으로 개발해 특례를 차등화할 예정이다. 핵심 기준은 ‘역세권 500m’다. ‘성장거점형’은 건물 노후도와 관계없이 도심‧부도심‧생활권 중심 지역 또는 대중교통 결절지로부터 500m 이내인 지역 등에서 만들 수 있다. ‘주거중심형’은 역 승강장 경계로부터 500m 이내인 역세권이나 주거지 인근에 있어 정비가 필요한 준공업지역이 후보가 된다. 전체 건축물 중 지은 지 20년 이상 지난 노후 건축물 비율이 40% 이상이고 시도 조례로 정하는 비율 이상인 지역에서 추진된다.

건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올릴 수 있다. 준주거지역의 경우 용적률을 법적 상한의 140%까지 완화해 준다. 서울 준주거지역 법적 상한 용적률 500%, 이를 기준으로 하면 용적률이 최대 700%까지 올라갈 수 있다. 용적률 상향에 따른 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다. 또 공급 주택의 60% 이상을 공공분양주택으로 제공할 수 있다.

문제는 역세권 고밀 개발이 추진될 경우 건물 간격이 좁은 ‘닭장 아파트’가 들어서 일조·채광·통풍 등 주거 환경이 악화할 수 있다는 것이다. 이런 문제는 도심복합사업이 도입된 2021년에도 이미 지적된 바 있다. 정부는 사업지를 특별건축구역으로 지정해 일조권이나 채광‧높이 기준 등 각종 도시 규제를 완화해 주기로 했는데, 이 조건을 충족한 건물이 들어설 경우 거주자들의 불편이 우려된다는 지적이 우려됐다. 땅은 한정돼 있는데, 용적률만 확대하면 건물이 높아질 수밖에 없고 이 경우 저층부에는 일조량이나 조망권 문제가 생길 수밖에 없다는 것이다.

부동산 업계 관계자는 “경기도의 용적률 500% 수준인 아파트 단지만 봐도 얼마나 건물 간 거리가 좁고 빽빽해 얼마나 답답한지 볼 수 있다”며 “용적률 700%까지 단지를 만들면 거대한 벽이 세워질 수 있다”고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “고밀도 개발을 통해 건물이 들어서면 편의시설 등 장점도 있겠지만, 고층 건물이 들어서면서 해가 들지 않는 층이 생기고 일부 주거 환경이 나빠지는 단점이 있다는 점도 충분히 고려해야 한다”고 말했다.

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