[이코노미스트 우승민 기자] 서울 아파트값 상승을 이끌어온 강남3구와 용산구가 2년 만에 나란히 하락 전환했다. 다주택자 세제 강화 예고에 따른 급매물 출회와 대출 규제, 관망세 확산이 겹치며 상급지에서 시작된 가격 조정이 한강벨트 등 주변 지역으로 확산될 수 있다는 전망이 나온다.

27일 한국부동산원이 발표한 2월 넷째 주(23일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.11%로 집계됐다. 전주 대비 상승 폭이 0.04%포인트 줄며 4주 연속 둔화 흐름을 보였다.

특히 강남3구와 용산구가 일제히 하락세로 돌아섰다. 강남구는 0.01% 상승에서 -0.06%로, 서초구는 0.05%에서 -0.02%로 각각 내려앉았다. 두 지역 모두 약 100주 만의 하락 전환이다. 송파구(0.06%→-0.03%)와 용산구(0.07%→-0.01%) 역시 수십 주 만에 마이너스를 기록했다.

시장에서는 세제 변수에 따른 매물 증가를 가장 큰 원인으로 꼽는다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝히면서 고가 주택 보유자들이 선제적으로 매물을 내놓기 시작했다는 분석이다. 여기에 고령 1주택자의 차익 실현 목적 '다운사이징' 매물까지 더해지며 공급이 단기간에 늘어났다는 설명이다.

문제는 수요가 이를 따라가지 못하고 있다는 점이다. 고강도 대출 규제로 25억원을 웃도는 아파트가 밀집한 강남권은 현금 여력이 충분한 무주택자만 진입이 가능해 거래 문턱이 높다. 집값 고점 인식과 추가 하락 기대감이 겹치며 매수자들의 관망세도 짙어졌다.

실제 KB부동산의 2월 넷째 주 조사에서 서울 매수우위지수는 73.4로, 1월 말 이후 지속 하락했다. 지수가 100을 밑돌수록 매도자가 많다는 의미다. 매물은 쌓이고 있지만 거래는 활발하지 않은 전형적인 '매수자 우위' 시장 구조가 형성된 셈이다.

가격 부담 역시 변수다. 지난해 강남권 집값이 급등하며 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.98%로 19년 만에 최고치를 기록했다. 그러나 강남·서초·송파·용산의 전세가율은 30~40%대로 서울 평균(50%대)을 크게 밑돌고 있다. 매매가와 전셋값의 격차가 크게 벌어진 만큼 가격 조정 압력이 커질 수 있다는 해석이 나온다.

전문가들은 상급지의 약세가 주변 지역으로 전이될 가능성에 주목한다. 강남과 용산은 서울 집값의 '풍향계'로 불리는 지역이다. 이들 지역에서 매물이 소화되지 못한 채 가격이 내려가면 한강벨트는 물론 서울 전역으로 심리적 파급 효과가 번질 수 있다는 전망이다.

다만 외곽 지역은 상대적으로 대출 규제 영향이 덜해 단기적으로 거래가 늘고 있다. 그러나 한강벨트 등 준상급지까지 조정 국면에 진입할 경우 외곽 상승세도 제동이 걸릴 수 있다는 관측이 적지 않다.

향후 관건은 세제 정책이다. 다주택자 양도세 중과 재개에 이어 종합부동산세 강화, 비거주 1주택자 장기보유특별공제 축소 등 추가 카드가 현실화될 경우 매물은 더 늘어날 가능성이 있다. 세금 부담을 피하려는 선제 매도가 확산되면 서울 집값의 조정 국면이 장기화할 수 있다는 분석도 나온다.

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