서울 강남의 중대형 아파트에 살고 있는 회사원 김모(47)씨. 김씨가 현재 시세가 10억원 정도나 되는 집을 마련하는 데 큰 힘이 된 건 분양권 투자였다. 2000년대 초중반 집값이 급등할 때 재미가 가장 쏠쏠한 부동산 투자가 분양권이었다.

분양가의 20% 정도인 계약금만 있으면 됐다. 분양가가 3억원이면 6000만원만 있으면 됐던 것. 중도금은 대출이 됐으니 계약금만으로 분양 받은 뒤 분양권을 팔면 프리미엄(웃돈)은 세금(양도소득세)을 빼고 고스란히 주머니로 들어왔다. 지금보다 분양가가 많이 쌌던 때였고 자금 부담이 그리 크지 않았던 몇 천만원으로 투자가 가능했기 때문에 분양권은 부동산으로 돈을 굴리는 데 효자나 마찬가지였다. 당시에는 집값이 뛰면서 분양권에도 상당한 웃돈이 붙었다. 입주 무렵 웃돈이 분양가보다 더 많은 단지가 속출했다. 배보다 배꼽이 더 컸다.

‘분양권 투자 추억’이 되살아나고 있다. 정부에서 주택경기 활성화를 위해 분양권 전매제한을 대폭 완화하기로 하면서 분양권 투자가 다시 꿈틀거리고 있다. 분양권 투자는 기존 주택 등 다른 부동산 상품에 비해 투자자금이 상대적으로 적어 여윳돈이 많지 않은 투자자도 관심을 가질 만한 대상이다. 지금까지는 강화된 전매제한 탓에 분양권 거래가 제대로 이뤄지지 않아 사실상 분양권 시장이 문을 닫은 상태였다.



분양권 전매제한 ‘이빨 빠진 호랑이’이르면 9월부터 수도권 분양권 전매제한이 크게 완화된다. 정부는 수도권 과밀억제권역 내 주택 전매제한을 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 최근 입법 예고했다. 개정안에 따르면 수도권 과밀억제권역 중 투기과열 지구인 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 지역의 분양권 전매제한 기간이 현행 1~5년에서 1~3년으로 단축된다. 과밀억제권역은 서울, 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥, 인천 및 남양주 일부 지역이다. 공공택지는 85㎡ 이하 아파트의 경우 공공·민영아파트 모두 종전 5년에서 3년으로 줄어들고, 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로 단축된다. 민간택지에 건설된 분양가 상한제 아파트는 85㎡ 이하와 85㎡ 초과 모두 전매제한 기간이 1년으로 줄어든다. 정부는 또 보금자리주택 지구처럼 수도권 그린벨트 해제지역이 50% 이상 포함된 공공택지는 전용면적 85㎡ 이하 민영 아파트의 전매제한을 7~10년에서 5~7년으로 완화해주기로 했다. 분양가격이 인근 주택 시세의 70% 이상인 경우 7년, 70% 미만인 경우 10년이던 것이 각각 5년, 7년으로 단축되는 것이다.

정부가 분양권 전매제한을 완화키로 한 것은 가라앉은 주택시장을 살리기 위해서다. 주택거래 감소의 후유증이 커지자 전매제한을 풀어 거래 활성화를 유도하려는 것이다. 애초에는 그린벨트 해제 지역의 민영주택은 완화 대상에 포함되지 않았으나 이번에 들어갔다. 민영주택의 분양가가 보금자리주택보다는 다소 비싸기 때문에 강한 전매제한을 적용할 필요가 없다고 판단한 것이다. 국토부 관계자는 “전매제한 완화로 분양권 거래가 늘면서 기존 주택 거래시장도 좋아질 것으로 기대한다”고 말했다.

하지만 분양권 전매제한 완화 혜택을 받지 못하는 주택도 있기 때문에 주의해야 한다. 강남 3구는 현행과 마찬가지로 계속 3~5년간 전매제한을 받는다. 보금자리주택도 전매제한 완화가 없다. 분양가가 주변 시세의 70% 이상이면 7년, 70% 미만이면 10년이다. 전매제한이 풀리면서 지역에 따라, 주택형에 따라 전매제한 기간도 헷갈리게 됐다. 비슷한 지역에서도 전매제한 기간이 상당히 차이 날 수 있다. 대표적인 곳이 서울 송파구와 경기도 성남·하남시에 걸쳐 조성되는 위례신도시의 경우 최장 9년까지 차이 난다.

위례신도시에서 전매제한 기간이 가장 긴 주택은 보금자리 분양주택이다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만으로 예상돼 10년간 전매제한을 받는다. 전매제한 기간이 가장 짧은 주택은 성남·하남시에 들어서는 전용 85㎡ 초과의 중대형 민영주택으로 1년이다. 같은 전용 85㎡ 초과의 중대형 민영주택도 송파구에 지어지면 송파구가 투기과열 지구여서 전매제한 기간이 3년이 된다. 그렇기 때문에 지역·주택형별 전매제한 기간을 꼼꼼히 챙기라고 전문가들은 말한다.

신도시 전매제한 완화 효과 커전매제한 기간 계산은 계약이 가능한 첫날부터다. 예를 들어 7월 20일부터 청약접수를 받고 8월 1일부터 당첨자를 대상으로 계약이 시작된 아파트를 10월 1일 계약했더라도 전매제한 기간은 8월 1일부터 계산한다. 첫 계약일로부터 3년 이내에 입주하게 되면 3년이 지난 것으로 간주된다. 전매제한 기간이 5년인 아파트가 첫 계약일로부터 2년 6개월 뒤 입주한다면 입주 후 2년 뒤 전매제한이 풀리는 것이다.

중앙일보 조인스랜드에 따르면 이번 전매제한 완화 조치로 4만 가구가량이 혜택을 볼 것으로 나타났다. 특히 개정안이 시행되는 즉시 전매제한에서 풀리는 물량이 1만6000여 가구다. 광교 등 신도시와 고양 삼송지구 등 공공택지 내 아파트들이 전매제한에서 많이 풀린다. 광교신도시에서 8600여 가구가 전매제한에서 풀리고 삼송, 안양 관양, 의왕 포일 등 그린벨트 해제지역들에서도 분양권 거래가 쉬워진다.

광교신도시의 경우 9월부터 입주하는 울트라참누리를 비롯해 내년 2월께 입주하는 호반베르디움·오드카운티·호반가든하임 등 전용 85㎡ 초과의 중대형 단지들도 전매가 바로 가능해진다. 이들 단지의 전매제한 기간은 3년에서 1년으로 줄어드는데 최초 계약일로부터 이미 1년이 지났다. 이들 단지에는 5000만원 이상의 웃돈이 붙을 것으로 예상된다. 광교신도시 주변 부동산중개업소들은 “전매제한 완화를 앞두고 사려는 쪽과 팔려는 쪽 모두에서 문의가 잇따르고 있다”고 말했다.

전매제한 완화가 미분양 해소에 도움이 될 것이란 기대도 나오고 있다. 한국주택협회 관계자는 “전매제한이 완화되면 갖고 있어야 하는 부담이 덜해 웃돈 형성 기대감으로 수요가 늘 것”이라고 말했다. 전매제한이 풀리면 지역에 따라 웃돈은 차별화할 것으로 예상된다. 광교 등 인기지역 단지들엔 웃돈이 꽤 붙겠지만 그렇지 않은 단지들에선 웃돈이 붙지 않을 수도 있다.

분양권 전매차익을 기대할 때 염두에 둬야 할 게 세금이다. 분양권은 취득·등록세는 내지 않지만 양도소득세는 내야 한다. 보유기간에 따라 1년 이내 50%, 1~2년 내 40%, 2년 이후는 6~35%의 세금을 내야 한다. 그런데 입주하면 보유기간 계산이 다시 시작된다. 입주 후 바로 팔면 1년 이내 양도여서 양도세가 50%다. 김종필 세무사는 “세금을 잘 감안해 분양권 투자 전략을 세워야 한다”고 강조했다.

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