[Tax] 공시지가와 시가 차이 크면 증여 후 양도 - 이코노미스트

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[Tax] 공시지가와 시가 차이 크면 증여 후 양도

부동산이 많은 김씨는 20년 전에 1억원을 주고 사놓은 땅(사업용 토지)을 아들에게 증여할 생각이다. 하지만 땅을 팔아 돈을 증여할지 아니면 땅을 증여할지 고민이다. 이 땅의 현재 시세는 7억원가량 된다. 공시지가는 3억원이다.

일반적으로 증여 받은 부동산을 5년 이내에 처분하면 양도소득세가 늘어난다. 이월과세 규정이 적용되기 때문이다. 원래 증여 받은 재산을 양도할 땐 증여 받은 가액을 취득가액으로 보고 양도세를 계산한다. 하지만 배우자나 직계 존비속에게 증여 받고 5년 이내에 양도해 이월과세가 적용될 경우 애초 증여한 사람이 취득했던 가액을 기준으로 양도차익을 계산한다. 따라서 김씨의 경우 아들이 증여 받은 땅을 팔 때 취득가액은 증여가액 3억원이 아니라 김씨가 애초 취득했던 1억원을 취득가액으로 보아 양도세를 매긴다. 결국 이월과세란 양도세를 줄이기 위한 목적으로 증여를 활용하는 걸 방지하기 위한 규정으로 이해할 수 있다.

단순히 양도소득세를 줄이기 위해 증여를 활용한 경우라면 5년 이내에 처분하는 게 불리할 수 있다. 하지만 궁극적으로 재산을 증여할 목적이라면 5년 이내에 처분할 부동산이더라도 미리 증여하는 게 절세에 도움이 될 수 있다. 김씨가 이 토지를 아들에게 먼저 증여하고 양도하면 직접 처분하고 처분대금을 증여하는 것보다 세금이 얼마나 줄어들까. 토지를 증여할 때 증여일 전후 각 3개월 이내에 시세(매매사례가액 등)가 없다면 공시지가로 평가해 증여할 수 있다. 즉, 김씨가 증여하고 3개월이 지나서 매매계약을 체결한다면 아들에게 공시지가 3억원으로 증여할 수 있다. 이 때 증여세는 3960만원이다. 토지를 양도하고 현금을 증여했을 때(8793만원)와 비교해 훨씬 적다. 이 때 토지증여에 대해 1200만원의 취득세(부가세 포함, 4%)를 부담하더라도 마찬가지다.

5년 이내에 양도한다고 무조건 양도세 부담이 늘어나는 것도 아니다. 토지를 먼저 증여하고 3개월이 지나자마자 팔면 이월과세가 적용되기는 하지만 양도소득세의 차이는 거의 없다. 이월과세라는 게 증여자인 김씨가 팔았다고 보고 양도세를 계산하는 것이므로 어차피 김씨가 증여하지 않고 직접 양도한 경우와 마찬가지기 때문이다. 오히려 증여하면서 냈던 증여세를 필요경비로 인정해주므로 양도소득세가 1억3368만원으로 양도 후 현금 증여 때보다 1067만원 정도 줄어든다. 또한 이월과세는 단순히 양도소득세 계산만 증여자를 기준으로 하라는 것이지 증여했던 것까지 취소하는 건 아니기 때문에 토지를 팔아 양도소득세를 내고 난 후의 현금은 모두 김씨 아들의 재산이 된다.

결과적으로 김씨처럼 공시지가와 시가의 차이가 많이 나는 부동산을 처분할 계획이 있는 경우에는 양도하고 나서 현금을 증여하는 경우보다 낮은 공시지가에 증여하고 양도하는 경우가 가족 전체의 세부담 측면에서 유리하다. 여기서 한가지 유의할 점은 증여하고 3개월 이내에 매매계약을 체결하는 경우에는 실제 매매가액을 기준으로 증여세가 추징될 수 있으므로 적어도 3개월이 지난 시점에 매매계약을 체결해야 한다는 것이다.