[MONEY&INVESTING] 김근호 세무팀장의 절세 노하우- 상속주택의 숨은 함정

일상생활의 기본인 의식주에서 경제활동과 가장 밀접한 것이 ‘주’, 바로 집이다. 2000년 이후 10여 년 동안 서울을 중심으로 주택 가격은 급격히 상승했다. 하지만 최근 고령화, 저출산이라는 시대적 조류와 맞물려 주택 시장은 냉각기다. 부동산 시장 환경과 관련 정책이 바뀌면서 부모에게 물려받은 상속주택을 처분할 때 종종 문제가 발생한다. 이채만(가명)씨 가족의 사례다. 2009년 9월 당시 80대 초반이었던 이씨가 사망하자 주택 두 채에 대한 상속이 개시됐다. 이씨가 90년에 취득한 서울 성북동 주택은 이씨 부부가 거주하고 있었다. 잠실 아파트는 2001년 투자용으로 매입했다. 가족들은 성북동 주택은 이씨 부인이, 잠실 아파트는 분가한 아들 준호(48, 가명)씨가 물려받기로 결정했다.

준호씨는 서초동 아파트에 살고 있었다. 그는 상속주택이 주택 비과세에 해당한다고 생각해 아버지에게 상속받은 잠실 아파트를 양도하면서 세무 신고를 하지 않았다. 이때가 2011년 12월이다. 일반적으로 상속 주택은 비과세 대상이라고 알려져 있다. 그런데 얼마 후 준호씨는 주소지 관할세무서에서 양도소득세와 가산세를 포함한 과세 예고 통지를 받았다.

‘선 순위 상속주택’만 상속 혜택

양도소득세법에서 말하는 ‘상속주택’은 ‘선 순위 상속주택’의 줄임말이다. 이채만씨처럼 상속 개시에 보유 주택이 2주택 이상이면 상속한 주택 가운데 선 순위 주택만 상속주택으로 취급한다. 세법에서 정한 ‘진짜’ 상속주택만 양도소득세 혜택을 받을 수 있다. 나머지 상속주택은 양도소득세법상 ‘일반주택’을 무상으로 취득한 것으로 여긴다. 그렇다면 상속주택의 선 순위는 어떻게 결정할까.

세법에 따르면 두 채의 주택 가운데 90년에 취득한 성북동 주택이 선 순위 상속주택에 해당한다(박스 참조). 2001년에 취득한 잠실 아파트는 양도소득세법에서 상속주택이 아닌 일반주택으로 취급한다. 결국 준호씨는 2011년 12월 양도 시점에 2주택자인 셈이다. 준호씨가 이것을 알고 잠실 아파트를 물려받은 날부터 2년 안에 서초동 아파트를 매각했다면 일시적 2주택자에 해당돼 주택 비과세를 적용 받았을 것이다. 하지만 잠실 아파트를 먼저 매각했다면 상속 시점부터 양도일까지 양도차익에 대해 세금을 내야 한다.

이채만씨가 아들에게 잠실이 아닌 성북동 아파트를 상속했다면 무엇이 달라졌을까. 준호씨가 성북동 주택을 상속받고 서초동 아파트를 성북동 주택보다 먼저 매각했다면 상속개시 후 2년이 지났더라도 주택 비과세가 적용된다. 하지만 같은 상황에서 성북동 주택을 먼저 매각한다면 세금을 내야 한다. 상속주택은 일반주택보다 늦게 매각해야 주택 비과세를 적용 받을 수 있기 때문이다.

또 다른 상속주택 관련 문제를 살펴보자. 2008년 6월 60대 초반이었던 유재한(가명)씨는 부인, 자녀 둘과 서울 양천구 아파트에 살고 있었다. 이 아파트는 유씨가 보유한 유일한 주택이다. 유씨의 사망으로 상속이 개시될 때 미혼인 큰딸 하나(28, 가명)씨는 학원사업을 준비 중이었고 소득은 없었다. 상속개시 당시 가족들은 상속주택인 양천구 아파트를 하나씨가 단독 상속하는 것으로 합의했다.

그 후 하나씨는 사업이 번창해 자신의 수입으로 관악구 소재 주거용 오피스텔을 구입했고, 3년 이상 보유하다 처분했다. 하나씨는 양천구 아파트는 상속주택에 해당하니 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 것이라고 생각했다. 하지만 하나씨 역시 주소지 관할세무서로부터 양도소득세와 가산세가 포함된 과세 예고 통지를 받았다. 이 양도 건에는 어떤 실수가 있었을까.

일반적으로 하나씨처럼 부모에게 상속받은 주택을 보유한 사람이 자기 명의로 취득한 일반주택을 함께 보유하면서 일반주택을 매각할 때, 상속주택은 주택 수에서 제외하기 때문에 겉으로는 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것처럼 보인다.

하지만 하나씨가 모르는 것이 있었다. 현행 세법은 유재한씨와 그의 가족처럼 가족 구성원이 동일세대를 구성하면서 동일세대원이 주택을 물려받으면 이를 상속주택으로 취급하지 않는다. 하나씨는 동일세대원 신분으로 주택을 상속받았기 때문에 양천구 아파트는 상속주택으로 볼 수 없다. 아버지가 아파트를 취득한 때부터 하나씨 역시 같은 아파트를 함께 보유한 것으로 본다. 여기에 본인명의로 주택(오피스텔)을 추가 구입했기 때문에 1세대 1주택 혜택은 물론 일시적 2주택 규정도 적용 받지 못한다.

동일세대원 상속은 인정 안 해

물려받은 양천구 아파트가 상속주택이 되는 방법은 없을까. 상속 개시 당시 하나씨가 단독세대주로 있었다면 가능하다. 단독세대주가 되려면 우선 주소가 달라야 한다. 또 정기적 소득이 있어야 소득세법 상 단독세대주가 될 수 있다. 다만 2010년 2월 18일 이후부터 ‘동일세대원 상속’과 ‘별도의 세대주 상속’의 형평성 문제로 법령이 개정됐으니 주의해야 한다. 이 특례 규정에 따르면 동거나 봉양의 목적으로 합가 했을 때는 동일세대원이라도 상속주택으로 인정해준다.

하나씨 사례에서 알 수 있듯 주택의 상속을 결정할 때는 상속받는 사람의 현재 보유 주택, 소득, 보유 기간 등을 고려해야 한다.

상속이 개시되면 자녀는 부모가 보유하거나 거주한 주택을 어떻게 나눌지 고민에 빠진다. 우선 상속시점에 동거주택 상속공제를 받을 수 있는지 확인해야 한다. 상속이 개시되는 시점에 피상속인이 과거 10년 안에 다른 주택 없이 오직 1주택만 보유했고, 그 기간 동안 함께 동거했던 무주택자 유족이 해당 주택을 상속받으면 주택가격의 40%(5억원)까지 동거주택 상속공제를 받을 수 있다.

상속공제가 적용되지 않을 때는 양도소득세 부담을 최소화하는 것이 중요하다. 위 사례처럼 부모가 여러 채의 주택을 상속할 때는 양도세법상 상속주택을 누가 취득해야 세 부담을 줄일 수 있는지 알아봐야 한다. 자녀가 어려서 동일세대원으로 주택을 상속받는다면 상속주택 외 다른 주택을 언제 구입해야 절세할 수 있는지 점검하는 것이 필수다.