위례신도시·강남권 재건축 단지 분양 유망 … 중소형 빌딩·역세권 상가도 투자할 만

부동산 전문가들은 2014년 부동산 시장도 활기를 띠기 어려울 것으로 본다. 미국의 양적완화 축소, 금리 인상에 따른 가계 부채 증가 등 불안 요소가 도사리고 있어서다. 2014년 집값은 약보합세를 보일 것이라는 전망이 우세하고 전셋값은 강세가 이어질 것으로 예상된다. 분양 유망 지역은 서울 송파구 부근 위례신도시와 강남권 재건축 단지가 꼽혔다. 지방에서는 대구와 세종시, 혁신도시의 청약 열기가 이어지고 중소형 빌딩과 역세권 상가가 유망 투자처로 지목됐다.

2014년 집값은 수도권의 경우 소폭 회복되겠지만 지방은 약세를 보일 전망이다. 전국적으로는 보합세를 보이는 가운데 지역별 양극화 현상이 심화될 전망이다. 김재언 KDB대우증권 부동산 세무팀장은 “주택 매매시장은 하락세를 멈추고 회복세를 보일 가능성이 있지만 대세 상승보다는 실수요를 중심으로 주택거래가 정상화되는 수준에서 움직일 것”이라며 “지역별로 인기 지역과 비인기지역 간 차별화가 뚜렷할 것으로 전망된다”고 설명했다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 “서울 강남권 아파트 재건축 사업이 2013년보다 활발할 것으로 전망돼 가격이 오를 가능성이 있다”며 “그 외 일반 아파트의 경우 저가 매물을 중심으로 거래는 되겠지만 가격 상승폭이 크진 않을 것”이라고 내다봤다.



중소형 저가 주택 강세 지속중소형 강세 현상이 2014년에도 지속되면서 주택 규모에 따른 양극화도 심화될 것으로 보인다. 조은상 부동산 써브 리서치팀장은 “경기 불황으로 중대형 주택 수요가 줄면서 가격 약세가 이어지는 반면 중소형 저가 주택은 전세가율이 높아지면서 매매로 갈아타려는 수요가 늘어나 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 크다”고 말했다. 전셋값은 2013년에 이어 상승세가 이어질 것으로 전망했다. 전세가격은 2013년 70주 연속 상승 기록을 세웠다.

김규정 우리투자증권 부동산 연구위원은 “주택시장 회복에 대한 기대감이 작은 상황에서 전세 대기자가 여전히 많고 월세 전환이 빨라지면서 중소형 전세 매물이 크게 부족한 상황”이라며 “2014년에도 전셋값 상승세가 지속될 것”이라고 예상했다.

그동안 전셋값이 워낙 많이 오른데다 입주 물량이 많아 상승폭은 둔화될 것이라는 전망도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “짝수해 전세가격 상승 속설과 달리 아파트 입주 물량증가와 누적된 전세가격 앙등 피로감 탓에 가격 상승세는 2013년보다 둔화될 것”이라며 “전세의 월세화에 따른 구조적 패러다임의 변화로 보증부월세 전이 현상이 지속될 것으로 보이기 때문에 수도권 임대차 재계약 대기자는 순수 전세만 고집하기보다는 전세이율 등을 살펴 보증금과 월세를 조율하는 등 가격 교섭력을 높일 필요가 있다”고 조언했다.

2013년 수도권 아파트 분양 시장에서 가장 주목 받은 지역은 위례신도시였다. 9월 이후 공급된 주상복합 아파트 4곳이 1순위에서 모두 마감될 정도로 인기를 끌었다. 지방에서는 대구가 뜨거웠다. 지난해 분양한 19개 단지 중 18곳이 순위 내 마감됐고, 이 중 절반인 9곳이 1순위 당해 지역에서 주인을 찾았다. 올해 역시 위례신도시와 대구의 청약 열기가 이어질 것으로 예상됐다.

부동산 시장의 영원한 블루칩인 서울 강남권 재건축의 인기 역시 식지 않을 것으로 보인다. 조은상 팀장은 “대기 수요에 비해 신규 공급이 제한적인 강남3구 재건축 물량에도 관심이 클 것으로 전망된다”고 말했다. 서울 역삼동 개나리6차나 논현동 경복아파트, 송파구 가락시영 등이 주목할 만한 단지로 꼽힌다.

지방은 세종시와 혁신도시의 강세가 예상된다. 세종시의 경우 2013년 일부 단지에서 미분양이 발생했지만 연말께 교육부와 보건복지부 등 6개 중앙 부처가 추가 이주하면서 주택 수요가 크게 늘었다. 세종시에는 올해 대우건설·현대산업개발·현대엠코 등이 1만390가구 가량을 공급할 예정이다. 공공기관 이전이 속속 이뤄지고 있는 혁신도시 내 아파트 분양에 대한 관심도 커질 것으로 예상된다.

부동산 시장 침체가 장기화되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동 자금이 시중에 풍부하다. 최근 몇 년간 오피스텔과 도시형생활주택과 같은 수익형 부동산이 각광을 받았지만 임대수익률이 하락하고 공실도 증가하면서 인기가 예전만 못하다. 이 때문에 서비스드 레지던스로 갈아타는 오피스텔과 분양형 호텔과 같은 틈새상품이 등장하기도 했다.

전문가들은 주택시장에서 큰 시세차익을 얻기 힘든 상황인 만큼 중소형 빌딩이나 역세권 상가와 같은 전통적 투자처의 가치가 높아질 것으로 내다봤다. 양지영 팀장은 “50억~200억원선의 서울 강남권 중소형 빌딩은 매물로 나오기가 무섭게 팔려나갈 정도로 인기가 높다”며 “땅값 상승에 따른 시세 차익과 함께 높은 임대 수익률을 기대할 수 있어 투자처로 유망하다”고 말했다.

이남수 신한은행 부동산팀장도 “토지 등 무수익 자산은 인기가 예전만 못하고 오피스텔 등은 공급과잉으로 수익률이 낮아 관심대상에서 멀어지고 있다”며 “신도시와 기존 유망 상권에서 상가 등 중소형 빌딩의 인기가 지속될 것”이라고 전망했다. 프라임급 빌딩을 비롯해 중대형 오피스 공급이 늘면서 공실률이 갈수록 높아지고 있어 근린 생활시설로 이용되거나 용도 전환이 가능한 물건에 주목할 필요가 있다는 지적이다.



서울 강남권 50억~200억대 빌딩 인기전문가들은 부동산 시장이 살아나려면 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 규제 완화가 시급하다고 입을 모은다. 대출에 따른 금융부담을 떠안고 있는 상황에서 양도세라는 부담도 지고 있어 거래 활성화에 걸림돌로 작용하고 있기 때문이다. 여기에 총부채상환비율(DTI)와 같은 규제도 과감하게 풀어야 한다는 목소리도 나온다.

함영진 센터장은 “공유형 모기지 상품과 같이 임차시장에 몰린 수요를 자가시장으로 유입시키기 위한 꾸준한 금융포용정책과 함께 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력 운용 등 집값 급등기에 무리하게 도입한 제도의 정상화가 필요하다”며 “지난해 말로 종료된 신축 주택과 1가구 1주택자의 기존 주택 매입자에 대한 양도소득세 한시 면제 제도를 부활시키는 것도 고려할 만하다”고 주장했다.

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