Real Estate 박근혜정부 잇단 부동산 대책 - 주택거래 회복 큰 성과, 가격 상승은 더딜 듯

쓸 수 있는 ‘카드’ 거의 다 내놔 … 세밀한 후속 조치로 실행하는 게 중요

주택거래 활성화와 전월세 시장 안정. 박근혜정부의 주택정책 방향이다. 취임 1주년을 맞은 현 시점에서 평가는 ‘절반의 성공’이다. 침체된 부동산 경기 활성화를 위해 생애최초주택구입자 취득세 한시 면제, 공유형 모기지 도입 등 대책을 쏟아낸 결과 지난해 주택 매매 거래량이 85만2000건으로 2012년(73만5000건)에 비해 15.8% 증가하는 등 매매거래 활성화는 일정한 성과를 거뒀다.

물론 이 같은 거래 증가가 전셋값 상승에 따른 반사이익이라는 평가도 있다. 전셋값은 2012년 하반기 이후 78주 연속 상승(2월17일 기준)하며 주거 불안정이 날로 심화되면서 전세의 매매전환이 늘고 있다. 하지만 정부가 주택시장을 정상화시키겠다는 확실한 신호를 보내면서 집값 추가 하락 가능성이 적다는 기대감이 강하게 작용한 것이 거래량 증가에 영향을 미쳤다는 분석이다.

지난해 취득세 영구 인하와 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 굵직한 거래 활성화 방안과 규제 완화책을 내놓은 정부는 올 들어서도 연일 정책을 쏟아내고 있다. 대통령 업무보고에서 재건축 초과이익 환수제 폐지와 소형의무비율 완화와 같은 재건축 관련 규제를 없애겠다는 방침을 밝혔다. 이어 박 대통령이 직접 발표한 경제혁신 3개년 계획에는 주택담보인 정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 손질하겠다는 내용이 담겼다.

여기에 치솟는 전셋값을 잡기 위해 전세대출 제한, 월세 소득공제 확대, 임대주택 리츠 활성화 등을 통해 전월세 시장 안정을 꾀하겠다는 ‘주택임대차시장 선진화 방안’도 내놨다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “나올 수 있는 정책은 거의 모두 나온 만큼 이제는 좀더 세밀한 후속 조치를 통해 실행에 옮기는 것이 중요하다”고 말했다.

정부는 지난해에만 4·1부동산종합대책, 7·24 후속조치, 8·28 전월세대책, 12·3 후속조치 등 모두 4차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놨다. 이들 대책과 조치를 통해 일관되게 추구한 방향은 거래 활성화였다. 이를 위해 이전 정부와 마찬가지로 취득세·양도세 감면 등 ‘극약처방’을 썼고, 1%대 금리의 모기지 상품도 선보였다.

성과는 있었다. 4·1 대책 이후인 지난해 4월부터 12월까지 주택 거래량은 71만1000건으로 전년 같은 기간(58만4000건)에 비해 21.7%나 늘었다. 예년 평균(66만2000건)에 비해서도 7.4% 증가했다. 지난해 수도권 주택 매매가격도 4월부터 보합세로 돌아섰다.

김규정 우리투자증권 연구위원은 “전세의 매매전환을 유도하는 정부 정책으로 무주택자의 내 집 마련 환경이 크게 개선되면서 중소형 아파트를 중심으로 거래가 살아났다”면서 “집값 상승에 대한 기대는 크지 않지만 추가 하락에 대한 우려감이 상당 부분 불식된 만큼 올해 거래량이 급감하는 일은 없을 것”이라고 전망했다.

주택거래 활성화-전월세 시장 안정 추구정부도 모처럼 개선되기 시작한 부동산 시장 분위기를 이어가기위해 고삐를 더욱 당기고 있다. 국토교통부는 2월 19일 대통령 업무보고를 통해 올해 중점적으로 추진할 정책 과제로 재건축 초과이익 환수제 폐지와 소형의무비율 완화, 입주규제최소지구도입 등을 제시했다. 규제 완화를 통해 주택시장의 바로미터인 강남권 재건축 사업의 속도를 올리게 한 후 이 지역의 온기를 수도권 전역의 정비사업으로 확산되도록 하겠다는 복안이다.

시장에서는 재건축 초과이익환수제 폐지가 불황에 허덕이고 있는 업계에 단비가 될 수 있을 것으로 보고 반기는 분위기다. 당장 강남권 재건축 단지의 호가가 오르고 매물이 자취를 감추면서 일시적으로 거래가 줄어들겠지만 재건축 사업성이 개선된 만큼 사업이 속도를 낼 것이란 기대감이 크다.

전문가들은 부동산 시장을 정상화시키기 위한 일련의 정부 정책에 대해 긍정적인 평가를 내리고 있다. 2000년대 중반 가격 급등기에 집값 안정을 위해 도입한 규제들이 불필요해진 현재 상황에서 다주택자 양도세 중과 폐지나 재건축 초과이익 환수제와 같은 규제를 철폐한 것은 다소 늦은 감이 있지만 바람직하다는 견해가 지배적이다.

양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “다주택자를 투기꾼으로 치부하는 등 시장에 팽배한 부정적 시각을 불식하고 재건축 활성화로 수요가 많은 강남권에 신규 주택을 공급하는데 숨통이 트일 것”이라며 “단기간에 부동산 경기를 부양시키는 것은 힘들지만 시장 분위기를 반전시키는 데는 성공했다”고 평가했다.

정부는 지난해 주택시장 정상화의 기반이 어느 정도 마련됐다고 보고 올해는 회복세를 이어가면서 서민 주거안정을 강화해 나간다는 방침이다. 2월 26일 경제혁신 3개년 계획의 후속 조치로 나온 주택 임대차시장 선진화 방안은 월세 세입자의 세금 부담을 줄여주고, 민간 임대시장을 육성해 서민 주거안정을 꾀하겠다는 것이 주요 내용이다. 전세에서 월세로 넘어가는 임차시장의 흐름에 맞춰 장기적인 방향성을 잘 잡았다는 평가다.

하지만 임대인의 월세소득 노출로 임대사업을 포기하는 다주택자들이 생겨날 수 있고 전세로 머물려는 세입자에 대한 지원 방안이 부족하다는 지적도 있다. 김규정 연구위원은 “준공공임대주택에 대한 세제·금융지원이나 민간 주도의 임대주택 리츠활성화로 임대주택 공급을 늘리는 것은 바람직하지만 당장의 전세난을 해결하는 데는 한계가 있다”면서 “임대주택을 얼마나 적기에 공급할 지에 대한 세밀한 대책이 나와야 하는 시점”이라고 말했다.