서울 강남역에서 신분당선을 타고 15분 정도 지나면 판교역이 나온다. 에스컬레이터를 타고 2번 출구를 빠져 나오자 20~25층 아파트가 빽빽이 들어선 대규모 아파트촌이 모습을 드러낸다. 입주 7년차를 맞은 경기도 성남 판교신도시다. 지난해 말 이후 주택담보대출 규제와 미국발 금리 인상 등 악재로 주택시장이 전반적으로 위축되고 있지만, 이곳 분위기는 달랐다. 인근 부동산 중개업소엔 손님 발길이 잇따르고 전화벨 소리가 요란했다. 특히 아파트 매물을 찾거나 시세를 묻는 경우가 많았다. 판교동 O공인 김모 사장은 “아파트 매매나 전세 문의만 하루에 10통 넘게 걸려온다”고 말했다.

최근 판교신도시 주택시장이 다시 주목받고 있다. 판교는 경부 고속도로를 중심으로 동쪽에 자리한 동판교와 서쪽에 위치한 서판교로 나뉜다. 백현동·삼평동 등 동판교는 업무·상업시설과 테크노밸리, 아파트 단지 등이 복합적으로 어우러져 있다. 신분당선 판교역과 분당~수서·분당~내곡간 고속화도로를 이용하기 편리하다. 판교동·운중동 등 서판교는 금토산공원 등이 있어 주거환경이 쾌적한 것이 강점이다. 대체로 아파트값은 동판교가 서판교를 앞선다.

2006년 분양 당시 판교신도시는 ‘로또’로 불리며 강남을 대체하는 신도시이자 인기 주거지로 급부상했다. 경부고속도로를 따라 형성된 신도시이고, 주거·업무시설이 함께 어우러진 자족도시인데다, 서울 강남권 접근성이 뛰어나다는 점 때문이다. 인근에 금토천·운중천이 흐르고 청계산과 광교산이 신도시를 둘러싸고 있어 주거환경도 쾌적하다. 이 덕에 아파트값도 급등했다. 2006년 3월 첫 분양 당시 1200만원 안팎이었던 3.3㎡당 평균 분양가가 2007년 1700만원을 웃돌 정도였다. 그러다 2013년 판교 알파리움을 끝으로 아파트 분양이 마무리된 데 이어 최근 위례·광교신도시가 인기를 모으면서 예전만큼의 관심을 받진 못했다.

요즘은 분위기가 확 달라졌다. 몸값이 크게 올랐다. 부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 지난 2월 19일 기준 판교신도시 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2317만원으로 인근 분당신도시(1554만원)의 1.5배 수준이다. 강남 3구 중 한 곳인 송파구(2254만원) 가격도 넘어섰다. 2006년 3월 첫 분양 때 평균 분양가와 비교하면 10년 새 두 배가량으로 오른 셈이다. 이 신도시 삼평동 휴먼시아8단지 전용면적 84㎡형은 지난해 초 8억7000만~8억9000만원 선에 거래됐지만 현재 9억원 선에 매물이 나온다. 2013년 초 7억원대 후반을 오갔다는 점을 감안하면 1억5000만원 안팎 올랐다. 판교동 한림풀에버 9단지 전용 84㎡형은 7억~7억3000만원대로 1년 전보다 3000만 원가량 상승했다. 백현동 동판교대교공인 이휘연 사장은 “지난해 10~11월에 비해 시장이 약간 주춤한 편이지만 가격은 별로 떨어지지 않고 있다”며 “사정이 급한 집주인이 이따금 급매물을 내놓을 뿐 달라진 건 없다”고 귀띔했다.

주택시장이 위축된 가운데 판교가 ‘선방’하는 데는 이유가 있다. 각종 호재가 잇따르고 있기 때문이다. 우선 ‘한국의 실리콘밸리’로 불리는 판교창조경제밸리(제2테크노밸리) 조성 공사가 지난해 말 시작돼 2017년부터 운영될 예정이다. 판교창조경제밸리는 성남시 수정구 금토동과 시흥동 일대의 한국도로공사 이전부지, 그린벨트(GB) 해제용지, 한국국제협력단(KOICA) 용지 등을 활용해 43만3000㎡ 규모의 도시첨단산업단지로 조성된다. 서울외곽순환도로를 사이에 두고 마주보고 있는 판교테크노밸리 입주기업을 포함해 모두 1600여 개의 첨단기업이 들어설 것으로 전망된다. 판교테크노밸리에는 현재 엔씨소프트 R&D센터와 카카오, 한글과컴퓨터, 엠텍IT타워, 한컴 등 870여 개의 기업이 입주해있다. 업계의 한 관계자는 “창조경제밸리가 개발되면 기존 테크노밸리 종사자 6만여 명과 함께 상주인구만 10만여 명으로 늘어날 것”으로 전망했다.

3월에는 삼성물산 건설부문이 알파돔시티의 업무용 빌딩 2개 동에 입주하게 된다. 추가로 3000명 이상의 고정 유동인구가 생겨나는 셈이다. 여기다 현대백화점 판교점이 지난해 9월 개점한 것도 집값 강세에 한몫했다. 이 백화점은 지하 6층~지상 10층 연면적 23만7035㎡(잠실운동장의 7배 크기) 규모의 수도권 최대 복합쇼핑몰이다. 교통 호재도 있다. 최근 신분당선이 연장된 데다 성남~여주 복선전철이 올 상반기 개통될 예정이다.

인근 용인·수원시 거주자가 판교로 이동하기 편리해짐에 따라 배후 수요가 더욱 확대될 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “판교는 인구 증가로 주택 수요가 늘어날 수 있는 지역”이라며 “강남과 가까우면서도 인근 분당신도시보다 새 아파트가 많아 강남을 비롯해 인근 지역의 수요를 꾸준히 빨아들이고 있다”고 말했다. 유동인구 증가에 따라 상권도 활성화될 것으로 예상된다. 상가 임대료는 소폭 상승했다. 부동산114에 따르면 지난해 4분기 판교 상권 1㎡당 평균 임대료는 4만7500원으로 전분기(4만4200원)에 비해 3000원가량 올랐다.

그렇다면 부동산 투자처로서 판교 아파트는 어떨까. 결론적으로 집값이 많이 올라 투자가치는 크지 않다는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “각종 개발호재가 이미 가격에 반영돼 앞으로 집값 상승폭은 크지 않을 것”이라고 예상했다. 그는 이어 “직장 등의 문제로 꼭 판교로 가야 하는 실수요자의 경우엔 시장 상황을 보면서 좀 더 기다려 보는 것도 나쁘지 않다. 만약 시장이 조정을 받으면 비교적 싸게 나온 급매물을 노리는 게 괜찮을 것”이라고 말했다. 판교 주변으로 입주 물량이 늘어날 것이라는 점도 염두에 둬야 한다. 권일 팀장은 “위례·광교신도시 등 인근 신도시에 입주 예정인 아파트가 적지 않다”며 “특히 위례의 경우 교통·편의시설 등 기반시설이 충분히 갖춰지면 판교의 수요 일부를 흡수할 가능성이 크다”고 분석했다.

- 황의영 기자 apex@joongang.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지