지난 18일부터 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐다. 기존에는 세입자가 보증보험료를 전액 부담했지만 앞으로는 집주인이 전체 액수의 75%를 부담한다. 세입자 입장에서는 보다 편하게 전세보증보험 혜택을 볼 수 있게 됐다. 집주인이 따로 전세보증보험에 가입하면 세입자는 그동안 낸 보험료도 돌려받을 수 있다. 
 
지난 17일 국토교통부는 지난해 8월18일 개정 시행된 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)상 등록임대사업자의 임대보증금 가입 의무가 1년간의 유예기간을 거쳐 지난 18일 이후 체결되는 임대차 계약부터 적용된다고 발표했다.
 
전세(임대)보증보험은 집주인이 세입자의 전·월세 보증금을 돌려주지 않으면 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증이 그 금액을 보전해주는 상품이다. HUG와 SGI서울보증에서 전세보증금이 수도권 7억원 이하, 수도권 외의 지역은 5억원 이하여야 가입할 수 있다. 또한 근저당이 설정된 주택은 선순위채권이 집값의 60% 이하여야 보험 가입 대상이 된다.  
 
지난해 8월 시행된 ‘민간임대주택특별법’에 따라 지난해 8월18일 이후 신규 등록한 임대사업자는 임대차 계약을 맺을 때마다 이 보험에 가입해야 한다. 위반시 최고 2000만원의 벌금 또는 최장 2년의 징역형에 처해진다.
 

 
전세보증보험은 전세보증금을 떼이는 세입자가 늘면서 지난 몇년간 '선택이 아닌 필수'로 여겨졌다. HUG에 따르면 전세보증금반환보증보험 사고 금액(건수)은 지난 7월 554억원(259건)으로, 금액과 건수 모두 월간 기준 역대 최고치를 기록했다.  
 
이에 보증보험 가입금액도 증가세다. 전세보증보험 가입금액(HUG)은 지난 2018년 상반기 4조9000억원이었지만 올 상반기에는 13조6000억원으로 약 3배 증가했다.
 
이 보험에 가입한 세입자는 주택의 형태, 보증금액과 기간에 따라 신용평가등급별 보증료율(최저 연 0.073∼최고 연 1.590%)을 곱해 보증보험료를 납부한다. 예컨대 A세입자가 전세보증금 3억원, 2년 전세계약 아파트 입주시 보증료율은 연 0.122%가되고 보증보험료는 연 36만원 수준이다. 2년 계약이니 약 72만원의 보험료를 납부한다고 보면 된다.  
 
하지만 앞으로는 임대사업자가 보증보험료 75%를 부담하고 세입자가 25%를 납부한다. 위 사례를 적용하면 임대사업자는 2년간 54만원의 보험료를 부담하게 된다.
 
전세보증보험은 계약이 끝나면 재가입이 가능하다. 또 과거에는 집주인의 동의를 받아야 보증보험 가입이 가능했지만 이제는 동의 없이도 가입할 수 있다.  
 
그렇다면 기존 전세보증보험에 가입한 세입자는 집주인이 보험에 가입하면 이를 해지해도 될까. 만약 집주인이 새로 전세보증보험에 가입했다면 기존 세입자는 보험을 해지해도 된다. 그동안 냈던 보험료도 전세보증보험 가입을 진행한 HUG나 SGI서울보증을 통해 환급받을 수 있다.  
 
SGI서울보증 관계자는 "해지과정에서 주의할 점은 임대인이 전세보증보험 전액이 아닌 부분 가입하는 경우가 있다"며 "이때는 세입자에게 환급하는 금액이 달라질 수 있어 이 부분을 집주인을 통해 확인한 후 해지하는 것이 좋다"고 조언했다.  
 
새로 전세계약을 체결했지만 집주인이 전세보증보험에 가입할 수 없는 경우도 있다. 현재 임대사업자는 주택가격보다 보증금과 대출금의 합이 높으면 전세보증보험에 가입할 수 없어서다. 이때는 세입자가 직접 전세보증보험에 가입해야 하지만 이런 주택의 경우 가입이 거절되는 사례가 많아 제도 개선이 필요하다는 목소리가 높다.
 
현재 HUG는 홈페이지와 음성안내를 통해 지역별 주택의 전세보증보험 가입 현황을 제공하고 있다. 하지만 세입자가 집주인의 보증금 분쟁 유무를 사전에 파악할 수 있게 하는 것이 더 중요하다는 지적이 나온다.  
 
박희우 보험연구원 연구위원은 "세입자가 집주인의 보증사고 유무 등을 사전에 알 수 없는 정보비대칭이 개선돼야 한다"며 "이에 국토부는 집주인의 보증금 미반환사고 발생 사실을 세입자가 파악할 수 있도록 제도개선 방안을 검토 중"이라고 밝혔다.
 
한편 임대사업자들은 이번 전세보증보험 의무화를 두고 크게 반발하는 상황이다. 세입자가 내왔던 보험료를 본인들이 일정 부분 부담해야해서다. 이러면 상당수의 임대사업자들이 기존 전세를 상대적으로 보험료 부담이 적은 반전세나 월세로 전환할 수 있다. 굳이 보험료를 부담해가며 전세를 운영하지 않겠다는 의지다. 세입자 입장에서는 전세보증보험료 부담을 덜 수는 있겠지만 정작 입주할 전세집이 부족해질 수 있다.  
 
부동산업계 관계자는 "전세보증보험은 임대인과 임차인간 분쟁이 워낙 잦아 세부내용이 계속 바뀌는 추세"라며 "보험 가입 전 현재의 제도에 대해 명확히 파악한 후 가입을 진행하는 것이 좋다"고 말했다.  
 

김정훈 기자 kim.junghoon2@joongang.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지