[판 커진 신탁, 지각변동①] 코람코신탁 1위 점프…한토신·한자신 제쳐 - 이코노미스트

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[판 커진 신탁, 지각변동①] 코람코신탁 1위 점프…한토신·한자신 제쳐

코람코자산신탁, 올해 상반기 매출 1176억원
2위 한토신, 한단계 상승…한자신, 1위→3위로

국내 신탁사 2021년 상반기 실적. [금융투자협회]

부동산신탁사 정비사업 참여 허용(2016년), 10년 만의 부동산신탁사 신규 인가(2019년) 등 업계 성장을 가로 막았던 빗장이 연이어 풀리면서 신탁사의 활동이 활발해지고 있다. 올해 상반기에 코람코자산신탁이 영업수익(매출액) 1위로 뛰어오르면서 신탁업계에 지각변동이 일어나고 있다.

'리츠·PEF'의 저력…코람코자산신탁 상반기 매출 1위 등극

올해 1~2분기 국내 신탁사 14곳의 매출액을 분석한 결과 코람코자산신탁이 1176억원으로 1위를 기록했다. 코람코자산신탁은 지난해 연간 매출 1161억원으로 5위에 머물렀지만, 올해 상반기 4계단 뛰어오르는 데 성공했다. 상반기 매출액이 지난해 연간 매출액과 맞먹는 수준이다. 코람코자산신탁은 2015년 687억원에서 2016년 1177억원으로 400억원 이상 외형을 키운 뒤 매년 1000억원대의 성적을 내고 있다.

코람코자산신탁의 눈부신 발전은 신탁 본업보다는 리츠(REITs·부동산투자회사)와 사모펀드(PEF)의 힘이 크게 작용했다. 코람코자산신탁은 리츠업계 절대 강자 타이틀에 걸맞게 상반기 매출의 60%를 리츠 분야에서 거둬들였다. 이어 매출의 25%는 PEF 분야가 차지했고 신탁 본업은 15% 수준에 그쳤다. 상반기 코람코자산신탁이 수행한 리츠와 PEF 조성사업으로는 3600억원 규모 CJ물류센터 매입 리츠, 3000억원 규모 강동이스트센트럴타워 인수 블라인드펀드가 대표적이다. 코람코자산신탁은 고위험-고수익 상품으로 꼽히는 차입형 토지신탁 비중을 줄이고, 책임준공확약형 관리형 토지신탁(책준형 관토신)과 도시정비사업 비중을 확대할 계획이다.

국내 신탁사 연간 매출 추이. [금융투자협회]

한국토지신탁·한국자산신탁, 2~3위 '엎치락 뒤치락'

2위는 한국토지신탁이다. 한국토지신탁은 차입형 토지신탁의 최강자로 불리는 신탁업계의 터줏대감이다. 올해 상반기 매출은 1008억이다. 한국토지신탁은 2015년부터 5년간 매출 1위 자리를 놓치지 않다가 지난해 처음으로 한국자산신탁에게 1위를 내줬다. 올해 상반기에는 코람코자산신탁의 뒤를 이어 2위에 자리했다.

지난해 만년 1위 한국토지신탁을 제치고 첫 1위에 올랐던 한국자산신탁은 올해 상반기 3위를 기록하며 두 계단 내려왔다. 한국토지신탁과 한국자산신탁은 신탁업계에서 전통적인 차입형 토지신탁의 선두를 달렸던 대표적인 신탁사들이다. 하지만 부동산 경기가 나빠지면서 부실이 터지는 것을 경험을 통해 최근엔 차입형 토지신탁 사업 비중을 줄이는 추세다.

KB·하나·아시아신탁, 금융지주 활용한 '책준형 관토신' 쑥쑥

KB부동산신탁과 하나자산신탁은 상반기 매출액 4위와 5위를 차지했다. 두 신탁사는 금융지주 계열이라는 강점을 활용해 책임준공확약형 관리형 토지신탁(이하 책준형 관토신)을 중점적으로 추진하는 곳으로 손 꼽힌다. 책준형 관토신은 부동산 경기 영향이 큰 차입형 토지신탁에 비하면 중위험-중수익 상품으로 분류한다. 신탁사가 시공 의무에 대한 책임만 지면 되기 때문에 분양 성과에 따른 타격이 거의 없다. 두 신탁사는 최근 중점적으로 수행하던 책준형 관토신뿐 아니라 차입형 토지신탁 비중도 키워나가고 있다.

KB부동산신탁은 2015~2018년 4위에서 2019년 5위로 내려간 뒤 지난해 다시 4위로 올라갔다. 하나자산신탁은 2016~2018년 6위에서 2019년 3위에 올라선 뒤 지난해에도 3위 자리를 지켰다. 상반기 매출액 6위에 오른 아시아신탁도 2019년 신한금융지주에 인수되면서 책준형 관토신에 적극적으로 진출하는 모양새다. 2015년 8위에 머물렀던 아시아신탁은 2016년 6위, 2017년 5위로 조금씩 올라갔다. 2018년 7위, 2019년 9위까지 떨어졌다가 신한금융지주를 새 주인으로 맞은 뒤 지난해 6위로 상승했다. 상반기 매출 7~11위 중위권 신탁사로는 대한토지신탁, 무궁화신탁, 코리아신탁, 교보자산신탁이 차례로 이름을 올렸다.

12위부터는 2019년 신탁인가를 받은 신생 신탁사들이 자리했다. 신영부동산신탁(128억원)이 12위, 대신자산신탁(84억원)이 13위, 한국투자부동산신탁(73억원)이 14위를 기록했다. 하지만 신규 신탁인가를 받은 지 약 2년밖에 되지 않았고 차입형 토지신탁 시장에 진입하기 전인 만큼 실적을 논하기는 이르다는 평가다.

박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr