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7.10 대책 풍선효과…1억원 이하 주택 ‘편법 온상’으로

다주택자 취득세 중과 영향, 규제 사각지대에 ‘갭투기’ 집중
법인·외지인 저가주택 매집해 시세차익, 피해는 실수요자 몫

 
 
노형욱 국토교통부 장관이 지난해 9월 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 국정감사에서 의원들의 질의에 답하고 있다.[중앙포토]

노형욱 국토교통부 장관이 지난해 9월 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 국정감사에서 의원들의 질의에 답하고 있다.[중앙포토]

 
7.10 부동산안정화대책 이후 취득세 중과 대상에서 제외된 저가 아파트가 규제 사각지대로 알려지면서 일명 ‘갭투기’에 활용된 사례가 다수 나타났다.
 
법인·외지인은 공시가격 1억원 이하 아파트를 사들여 몇 달 만에 실수요자 등 현지인에게 오른 가격에 매도했다. 일부는 미성년자 편법증여 등 위법 의심사례로 적발되기도 했다.  
 
국토교통부는 7.10대책이 시행된 2020년 7월부터 지난해 9월까지 법인과 외지인의 저가아파트 매수 사례 총 8만9785건을 조사한 결과 1808건이 이상거래, 이중 570건이 위법의심 사례로 나타났다고 3일 밝혔다.  
 
또한 조사를 처음 시작한 2020년 7월 아파트 거래의 29.6%에 불과했던 법인·외지인 거래 비중이 12월 36.8%로 높아진 뒤 지난해 8월 51.4%로 절반을 넘겼다. 비교적 체급이 작은 저가주택을 중심으로 거래가 늘며 투자자들이 대거 유입된 것으로 풀이된다.  
 

외지서 온 투자자, 4달 만에 현지인에 1700 올려 매도

서울타워에서 바라본 서울 및 경기도 아파트 모습[연합뉴스]

서울타워에서 바라본 서울 및 경기도 아파트 모습[연합뉴스]

 
7.10대책은 다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과를 통해 주택 투기를 원천 차단하는 것을 골자로 한다. 특히 해당 대책으로 인한 세법개정에 따라 조정대상지역 3주택, 비조정대상지역 4주택부터 취득세율이 12%로 높아졌다. 법인의 경우 기존 보유주택 수와 상관없이 어느 지역이든 12%가 적용된다.  
 
그러나 개별주택 공시가격 1억원 이하 주택은 이 같은 취득세 중과 대상에 포함되지 않는다. 통상 서민 수요가 많은 지방이나 수도권 변두리 1억원~2억원 미만 저가주택이 여기 속한다.  때문에 취득세 중과 시행 초기부터 다주택자, 법인 등 투기수요가 이런 저가주택에 몰리고 있다는 우려가 지속적으로 제기됐다.  
 
실제로 이번 국토부 조사기간 동안 법인 및 외지인이 거래한 저가아파트 중 임대보증금 승계금액 비율이 59.9%로 나타났다. 저가아파트 거래 전체 거래를 평균 냈을 때 1채 당 매수금액 중 60% 정도가 전월세 보증금을 끼고 있었다는 뜻이다. 즉 외지인의 저가주택 거래 대부분이 본인 자금을 적게 투입하면서 집값 상승의 시세 차익을 노리는 ‘갭투자’였다는 점을 보여준다.  
 
이들 중 일부는 단기매매를 통해 높은 시세차익을 올렸다. 2020년 7월부터 2021년 9월까지 법인·외지인이 15개월 내에 매수·매도한 사례는 6407건이며 평균 보유기간은 4개월에 불과했다. 이들의 평균 매매차익은 1745만원으로 저가아파트 전체 평균 매매차익 1446만원보다 20.7% 높았다. 이 같은 사례에서 매수인 40.7%가 현지인이었다.  
 

미성년자가 12채 갭투기…편법증여 의심

 
저가아파트 수십 채를 거래하는 과정에서 위법을 저지른 경우도 있었다. 한 미성년자는 임대보증금을 안고 아파트 12채를 갭투자하면서 이 보증금 외 자금을 부친에게서 송금 받았다. 국토부는 편법증여가 의심되는 사례라면서 국세청에 관련 내용 일체를 통보했다. 국세청은 세무조사를 통해 편법증여가 사실로 밝혀진다면 탈루세액을 추징할 예정이다.  
 
이밖에 본인과 배우자, 친형 명의로 된 아파트 32채의 소유권을 본인이 대표로 있는 법인에 넘겨 단기에 매도한 사례도 있었다. 국토부는 법인 명의를 통해 주택을 매도하는 방식으로 개인 다주택자에 적용되는 양도세 중과를 회피하려는 법인 명의신탁 사례로 보고 경찰청에 해당 내용을 전했다. 개인사업자가 기업자금대출을 받아 아파트 매수에 활용한 사례도 있었다. 이는 대출용도 외 유용으로 금융위 조사를 통해 대출을 회수조치를 당할 수 있다.  
 
한편 법인·외지인 저가아파트 거래를 지역별로 보면 충청남도 천안·아산이 약 8000건으로 1위를 부산과 경남 창원이 약 7000건으로 2위를 기록했다. 수도권인 인천과 경기도 부천도 약 6000천, 충북 청주가 약 5000건, 광주광역시가 약 4000건으로 그 뒤를 이었다. 

민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

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