“지난해 40% 올랐다” 고수가 찍은 올해는 이것이 ‘찐’ - 이코노미스트

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“지난해 40% 올랐다” 고수가 찍은 올해는 이것이 ‘찐’

홍지환 NH투자증권 책임연구원 “리츠는 주식 만큼 고위험‧고수익"
“경기민감 리츠 섹터(호텔, 쇼핑센터, 노인주거시설, 오피스) 유망"

도심의 빌딩들. 기사 내용과 무관. [사진 연합뉴스 김도훈 기자]

코스피는 바닥 뚫는데, 리츠는 신고가 행진? 최근 인플레이션 피난처로 떠오른 ‘리츠’(REITs·Real Estate Investment Trusts)에 대한 관심이 뜨겁다. 그러나 이럴 때일수록 ‘제대로 알고’ 투자하는 것이 중요하다. 홍지환 NH투자증권 책임연구원은 “리츠의 본질은 상업용 부동산에 투자하는 상품”이라며 “현재 가장 큰 오해가 중위험‧중수익 상품이라는 것인데, 리츠는 주식만큼이나 수익률도 높고 변동성도 높다”고 지적했다.

지난해 미국 리츠는 41.3%의 수익률을 기록하며 가파르게 상승했다. 같은 기간 일본 리츠는 20.3%의 연간 성과를 냈다. 변동성도 상당하다. NH투자증권 리서치본부에 따르면 최근 3년간 S&P 500은 17.76%의 표준편차를 기록했고, 같은 기간 미국 리츠는 18.88%의 변동성을 보였다. 이 기간 코스피는 19.82%, 한국 리츠는 15.43%의 표준 편차를 기록했다. 홍 책임연구원은 “한국 리츠는 도입 초기 단계로 표준편차가 국내 주식에 비해 낮았지만, 리츠는 실물 부동산 흐름보다 변동성이 매우 크다는 점을 유의해야 한다”고 말했다. 실제 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 사태 이후 실물 부동산은 별다른 움직임이 없었음에도, 리츠는 롤러코스터를 탔다.

‘배당’도 주요 체크 포인트다. 리츠는 부동산과 부동산 관련 증권 등에 투자·운용하며, 이에 따른 수익을 투자자에게 배당으로 돌려준다. 하지만 ‘배당’을 리츠 선택의 주된 기준으로 보는 것은 위험할 수 있다는 지적이다. 홍 연구원은 “리츠는 단순히 부동산 임대수익을 받는 것뿐 아니라 자산 매입이나 개발을 하는 건설 디벨로퍼의 성격을 띤다”고 했다. 그는 이어 “건설사 주식에 투자할 때 배당만을 보고 투자하지 않듯, 배당에 매몰되지 말고 앞으로 수익이 늘어날 곳에 대한 투자가 중요하다”고 말했다.

그렇다면 올해 가장 눈부신 질주를 기대할 만한 리츠는 무엇일까. 홍 책임연구원은 “지난해는 코로나 이후 급락한 부동산 경기가 회복하면서 큰 성과를 냈지만, 물가 상승에도 경기가 침체되는 스태그플레이션 상황에서는 리츠 성과가 부진할 수 있다”며 “과거 고물가 환경에서 가장 좋은 성과를 보여왔던 경기민감 리츠 섹터(호텔, 쇼핑센터, 노인주거시설, 오피스)에 집중할 필요가 있다”고 말했다.

홍지환 NH투자증권 책임연구원

유망 투자 지역(국가)로는 일본을 최선호 섹터로 제시했다. 그는 “일본 오피스 리츠는 공실률 상승, 공급물량 부담, 재택근무 장기화로 최근 2년간 가장 부진한 성과를 기록했다”며 “최근 도쿄 오피스 공실률이 하락 반전했고, 일본은행의 1년간 중단된 리츠 매입이 재개됐다는 점에서 하방 지지 요인이 될 것”이라고 봤다. 4월4일 기준 NH투자증권 글로벌 리츠 모델 포트폴리오 내 편입된 주요 종목으로는 일본 리츠인 재팬 리얼 에스테이트(오피스), 케네디크스 오피스, 재팬 호텔 리츠, 미국 리츠인 에퀴티 레지덴셜(주거용), 파크 호텔 등이 있다.

배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr