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정부, 분양가 상한제 개편 나서…서울 주택공급 늘까?

서울 분양물량 대부분 정비사업, ‘분양가·공사비’ 벽 부딪혀
금융비용 등 재건축·재개발 사업비, 가산비로 인정하나

 
 
서울 둔촌주공 재건축 현장 모습. [연합뉴스]

서울 둔촌주공 재건축 현장 모습. [연합뉴스]

 
최근 새 정부가 윤석열 대통령의 대선 후보 시절 공약인 분양가 상한제 개편에 대한 논의에 들어간 것으로 알려지며 앞으로 서울지역의 ‘물량 가뭄’이 해소될 수 있을지 주목된다.  
 
22일 관련 업계에 따르면 최근 국토교통부는 분양가 상한제 폐지 대신 일부 조정에 무게를 두고 세부 개편방안을 찾고 있는 것으로 알려졌다.  
 
특히 이번 개편은 전 정부가 2019년 시행한 ‘민간택지에 대한 분양가 상한제’에 집중될 전망이다. 해당 규제의 주된 대상인 재건축·재개발 등 정비사업 물량이 집중된 서울, 수도권의 주택공급 부족이 심각하다는 지적이 수년간 제기됐기 때문이다.  
 
실제로 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 상반기 서울 분양계획 물량이 올해 1월 말 기준 9734가구였던 것이 76% 감소해 5월 말 현재 2350가구에 불과한 것으로 나타났다. 이는 당초 분양을 계획했던 24개 단지 중 7곳이 주택공급을 미룬데 따른 것이다.  
 
이중 입지가 우수하고 일반공급 가구 수가 많았던 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온, 일반분양 4786가구) 재건축 분양이 시공단과 공사비를 둘러싼 갈등으로 무기한 연기되면서 올해 공급물량에 대한 기대는 한층 낮아진 실정이다.  
 
서울 강동구에 위치한 둔촌주공 재건축은 2020년 8월까지 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의에 실패하면서 결국 분양가 상한제 적용 대상이 됐다. 여기에 이전 조합 당시 맺은 공사비 증액계약(2조6000억원→3조2000억원) 문제에 대해 시공단과 분쟁이 이어져 올해로 예정된 공급계획이 또다시 연기된 상황이다.        
 
부동산인포 권일 리서치팀장은 “서울 분양시장이 정비사업 중심으로 몰려 있는 데다 현실과 다소 괴리가 있는 분양가상한제 확대 적용에 원자재값 인상까지 맞물려 서울 신규 아파트 공급은 힘든 상황이 이어질 것”이라고 분석했다.
 

공급대책에 팔 걷어 올린 정부, 분양가 소폭 조정 불가피

오세훈 국민의힘 서울시장 후보. [중앙포토]

오세훈 국민의힘 서울시장 후보. [중앙포토]

정부규제에 따른 낮은 분양가와 공사비 문제는 최근 몇 년간 서울 주택공급 부족의 원인으로 꼽히고 있다. 게다가 러시아·우크라이나 전쟁으로 인해 건축 자재비가 급등하며 주택공급은 더욱 차질을 빚을 것으로 예상된다.
 
이에 정부 및 관련 지자체는 대책 마련에 나섰다. 우선 국토교통부와 서울시, 강동구청이 오는 23일부터 다음달 3일까지 조합운영실태를 점검할 계획이다. 국토부와 서울시는 역시 시공사와 갈등을 겪고 있는 은평구 대조1재개발과 보문5구역재개발에 대해서도 합동점검을 실시한다.  
 
이보다 근본적인 대책으로 분양가 책정방식을 개편하는 방안 또한 논의되고 있다. 현행 분양가 상한제는 택지비와 기본형 건축비를 기본으로 각종 가산비를 더해 분양가를 책정하는 제도다. 국토부는 분양가 상한제를 폐지하면 주택 분양가가 급격히 상승할 것으로 우려해 계산방식을 일부 조정하는 방식으로 그동안 눌려온 분양가의 ‘합리화’를 추진하는 중이다.
 
공공택지개발이나 다른 민간사업과 달리 정비사업에서 발생하는 조합 사업비에 대한 금융이자 영업보상과 명도소송 비용 등을 가산비로 편입하는 방안이 대표적이다. 공원이나 단지 내 공공시설 등 기부채납에 따른 택지비와 건축비 역시 인정받는 방안 또한 검토될 가능성이 제기되고 있다.  
 
이 밖에도 국토부는 지난 3월 1일에 이어 하반기에도 기본형 건축비를 추가 인상할지 검토 중이다.  
 
서울시도 정부 대책에 발맞출 전망이다. 재선을 노리는 오세훈 서울시장 후보는 20일 라디오 인터뷰에서 “건축 기자재값과 각종 물가가 오르고 있기 때문에 분양가 상한제를 조정해 적절한 이윤을 보장해 줘야 민간 건축이 활발해진다”면서 “그런 미세조정을 국토교통부와 잘 협의해 맞춤형 정책을 내놓겠다”고 밝혔다.  

민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr
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