서울 강남구 테헤란로 있는 ‘1700억원대’ 브이플렉스(VPLEX) 빌딩이 헐값에 매물로 나오면서 투자자들의 관심을 끌었지만, 결국 허위매물인 것으로 밝혀졌다. 최근 강남권역 부동산시장이 ‘거래 절벽’에 빠진 가운데 이같은 허위매물로 투자자를 유인해 계약금을 갈취하는 사기사건으로 이어질 수도 있었다는 지적이 나온다. 업계에서는 브이플렉스와 같은 허위매물이 계속 나올 수 있는 만큼 투자자들이 사기 피해를 주의해야 한다고 입을 모았다. 브이플렉스, 시세보다 1000억 저렴…“전혀 사실 아니다”4일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 테헤란로 501번지 일대 브이플렉스 빌딩에 대한 투자안내서(Teaser Memorandum)가 인근 공인중개사를 통해 공유됐고 부동산 정보 사이트에도 허위매물로 올라왔다.브이플렉스는 포스코 사거리 대로변에 있는 오피스 빌딩이다. 지하철 2호선 삼성역에서 걸어서 10분 거리에 있다. 지난 1994년 준공됐고 지하 7층~지상 19층, 연면적 2만6839.67㎡(약 8118평) 규모다. 이지스자산운용이 지난 2017년 8월 펀드로 1770억원에 매입했다. 이전 주인은 엔씨소프트로 빌딩 이름도 NC타워2로 불렸다. 현재 공유오피스인 패스트파이브 등 여러 임차인이 사용하고 있다.그런데 이 건물에 대한 투자안내서가 인근 공인중개사를 통해 공유됐다. 해당 안내서를 보면 이 건물은 6년 전 거래가격(1770억원)보다 낮은 1700억원에 매물로 나왔다. 주변 시세가 2500억~3500억원으로 시세대비 1000억원 정도 저렴한 ‘초 급매물’이라는 설명이다. 건물 소유주가 매입금액 90%에 이르는 담보대출 이자를 갚지 못해서 은행 등 대주단이 대출금 회수를 위해 자산 매각을 시도하고 있다는 설명이 곁들여졌다. 부동산 정보 사이트에도 매물로 올라왔다. 그러나 이는 모두 사실이 아니다. 이지스자산운용은 브이플렉스를 매물로 내놓은 적 없다. 투자안내서에 담긴 내용도 전혀 사실관계가 맞지 않는다. 통상 여러 중개사가 같은 매물을 취급하다 보면 매각이 완료되거나 철회된 후에도 고의나 실수로 매물을 회수하지 않아 허위매물이 발생한다. 반면 브이플렉스는 매각 추진부터 배경까지 전부 꾸며진 ‘가짜 매물’이다.이지스자산운용 관계자는 “투자안내서 상에 대주단과 차입 정보가 완전히 다르고, 이자 유예 사실과 자산 매각 계획도 전혀 없는 일”이라며 “거짓 내용으로 가짜 매물을 암암리 퍼뜨리는 시도들이 있어 대응방안을 강구하고 있다”고 말했다.부동산업계 관계자는 “1700억원대 강남 빌딩이 허위 매물로 나오는 경우는 드물다”며 “강남에 신규 사옥을 구하려는 기업들로서는 혹할 만한 가격인데다, 매물로 나오게 된 배경도 사실로 오해할 만하다”고 말했다. 강남부동산 ‘거래절벽’…계약금 갈취 등 사기 위험 있어통상 서울 핵심 업무지구에 있는 수천억원대 건물을 매도할 경우에는 매도인이 공식 매각자문사를 선정하고 입찰 방식으로 매각을 진행한다. 인근 공인중개사에 매물로 내놓는 경우는 거의 없다.특히 브이플렉스처럼 부동산펀드가 운용하는 건물은 실질적 운영주체나 권리관계를 파악하기 어려워 허위매물로 이용되기 쉽다. 일반적으로 부동산펀드는 신탁계약으로 운영돼서 실소유주 확인이 어려워서다.브이플렉스의 경우 등기부등본상 소유는 신탁업자 하나은행이지만 매각 등 실질적 자산운용 권한은 부동산펀드 집합투자업자 이지스자산운용이 갖고 있다. 이런 구조에 익숙하지 않은 잠재 투자자는 허위매물의 피해자가 될 수 있다.업계에서는 이처럼 허위매물이 유포된 데는 최근 강남권역 부동산시장 ‘거래 절벽’이 배경으로 작용했다고 보고 있다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발표한 ‘2022년 4분기 국내 상업용부동산 시장 보고서’에 따르면 작년 하반기 서울 상업용부동산 투자시장 거래량은 작년 상반기보다 약 40% 줄었다. 기준금리 상승에도 서울 강남권역 오피스 임대율이 견조한 추세를 보인 데 따라 매도자와 매수자가 기대하는 가격 차이가 커져 매매거래가 성사되지 않고 있다. 이에 허위매물로 잠재 투자자들을 유인한 뒤 다른 매물을 내놓거나, 가짜 거래 과정에서 계약금 등 자금을 갈취하려는 사기 수법을 노린 것 아니냐는 의견이다.실제로 공인중개사들 사이에 돌았던 브이플렉스 매물 정보에는 ‘계약금 400억원’이라고 적혀 있다. 업계에서는 브이플렉스와 같은 허위매물이 계속 나올 수 있는 만큼 투자자들이 사기 피해를 주의해야 한다고 지적했다. 투자은행(IB)업계 관계자는 “1700억원대 빌딩이기 때문에 가짜 거래 과정에서 수십억 또는 수백억원이 오갈 수 있다”며 “고의로 가짜 매물을 꾸며낸 만큼 수요자들은 사기 가능성에 주의해야 한다”고 말했다.

올해 진행될 수도권광역급행철도(GTX) C노선 착공이 은마 아파트 재건축 사업에 어떤 영향을 끼칠지 주목하는 분위기다. 모처럼 ‘35층룰’이 폐지된 가운데, GTX-C 노선이 은마아파트 지하를 통과하면 재건축 층고 확대가 어려워질 수 있다는 우려가 나온다. 국토교통부와의 갈등도 변수로 떠올랐다.강남구 대치동 학원가를 끼고 있는 은마아파트는 그 규모와 상징성 면에서 전국에서 이름난 ‘재건축 대어’이며 재건축 시장의 향방을 가늠하는 바로미터로 꼽힌다. 정비업계에선 이번 GTX-C노선 관련 갈등이 일반적인 주거안전 여부를 넘어 은마아파트의 재건축 사업 진행과 연관성이 있다고 보고 있다. 올해로 예정된 GTX-C 착공은 역시 올해 본격 추진 중인 은마아파트 재건축 조합설립인가와 시기상 맞물려 있다. 재건축 사업을 추진한 지 20여년 만에 조합설립이라는 결실을 보려하는 은마아파트 조합원들 입장에선 이와 관련된 문제에 예민할 수밖에 없다.불안한 지반…재건축 공사에 악영향GTX 관통은 주거시설의 지반이 불안해진다는 측면에서 재건축 사업에는 악재로 진단된다. 기존 노후건물 뿐 아니라 재건축 후 새 건물 역시 불안한 지반에선 취약할 수 있다. 특히 최고급단지 조성을 추진하고 있는 은마아파트 상황에선 더욱 그렇다. 최근 1가구 당 주차 대수가 고급단지의 한 기준이 되면서 강남권 아파트일수록 지하주차장을 깊게 여러 층 파는 추세이기 때문이다.은마아파트 재건축 추진위원회 관계자는 “GTX-C노선 관통 시 지하 주차장을 깊게 팔 때 파일을 박는 기존 공법이 아닌 특수 공법으로 시공해야 해서 공사기간이나 공사비용이 크게 늘 수 있다”고 설명했다. 이에 대해 한 건설업계 전문가는 “아무리 GTX가 대심도여도 주거지 밑을 지나가는 데 영향이 없을 수는 없다”면서 “은마아파트처럼 단지 안을 관통하는 경우 재건축 설계를 변경해야 할 수 있는 상황이라 비용 증가나 사업지연 측면에서 은마 소유주들이 충분히 불만을 표시할 수 있는 부분”이라고 분석했다. 아울러 “서울시 규제완화 계획 발표로 인해 은마에서 다시 ‘49층 재건축’을 추진해야 한다는 목소리가 나오고 있는 실정인데 고층 건물을 지을 경우 지반 안전성은 더 중요한 문제가 될 것”이라고 강조했다. 최근 서울시에서 박원순 전 시장 임기 당시 ‘2030 서울도시기본계획’에 따라 유지됐던 ‘35층 룰’을 폐지하는 계획을 발표하면서 실제로 업계에선 은마아파트 역시 향후 정비계획 변경을 통해 층수 높이기를 시도할 것이란 전망이 나온다. 지난해 10월 제11차 서울시 도시계획위원회에서 가결된 은마아파트 재건축 정비계획안에 따르면 현재 해당 단지는 총 33개동 5778가구 최고 35층 규모로 재건축될 예정이다. 국토부와 대립각, 리스크 될까 GTX 관련 갈등 자체가 결과적으로 빠른 재건축 추진에 방해요소가 될 것이라는 우려도 나온다. 한 업계 관계자는 “은마아파트 재건축 사업이 그동안 지지부진 했던 데는 단지 자체의 유명세가 한 몫을 했다는 점은 누구나 알 것”이라며 “‘모난 돌이 정 맞는다’는 말이 있듯이 결국 인허가의 칼자루를 쥐고 있는 관(官)과 대립각을 세우면 앞으로 사업 추진에 불이익을 볼 수도 있지 않겠나”라고 지적했다. 이 때문에 은마아파트 소유주 일부는 GTX-C노선 관련 시위를 반대하고 있는 것으로 알려졌다. 한 은마아파트 소유주는 “GTX-C 노선 관통이 아파트에 부정적인 이슈라는 점에서 이 문제가 알려지는 것 자체에 부담을 느끼는 소유주들도 많다”면서 “올해 조합설립인가가 나면 조합장 등 조합 임원 선거를 해야 하기 때문에 추진위 지도부가 소유주들에게 ‘어필’하기 위해 더 강경하게 나가는 것 같아 걱정”이라고 토로했다. GTX-C 노선 반대 시위를 하는 것이 언론 등을 통해 널리 알려지면 아파트 시세에도 부정적인 영향을 끼칠 수 있다는 우려 또한 제기되고 있다. 대치동 A공인중개사무소 대표는 “은마아파트 재건축 사업이 진행된 지가 오래된 만큼 투자수요가 많이 유입된 상황”이라며 “현재 시위를 옹호하는 의견도 많겠지만 집값에 안 좋은 영향을 끼치지 않을까 염려하는 투자자들도 있다”고 말했다.