제20대 대통령 선거(3월 9일)가 2주가량 남은 가운데 유력 후보들의 부동산 공약에 관심이 집중되고 있다. 특히 유력 후보들 모두 부동산 공약으로 주택 공급 확대와 과도한 규제 완화 등을 주요 골자로 내세우면서 재건축·재개발·리모델링 시장이 들썩이는 모습이다. 그러나 일각에선 도시정비사업 자체에 대한 더욱 근본적인 제도변화가 필요하다는 지적이 나온다. 23일 도시정비업계에서는 지자체 및 공공기관과 정치권이 정비사업을 ‘집값 상승의 원흉’, 또는 ‘민간·임대주택 공급의 도구’로만 보는 이분법에만 갇혀, 수십 년간 이어진 구조적 문제에는 관심이 없었다는 볼멘 소리가 심상치 않게 들린다. 이번 대통령 후보들의 공약 역시 원인을 찾아 해결하기보다는 단순 표심을 의식한 보여주기식 성격이 짙다는 지적이다. ━ ‘조합 돈은 쌈짓돈’ 끝없는 조합 비리 실제로 이번 대선 후보들 공약 중 조합장 등 조합 집행부의 비위행위와 조합에 집중된 각종 이권 싸움을 해소할 수 있는 공약은 그 어디서도 찾아볼 수 없다. 그동안 우리나라 도시정비사업은 조합 내부의 고소·고발로 인해 사업이 지연되는 일이 거의 모든 사업장에서 벌어졌다. 이로 인해 주택공급 차질 및 부실공사는 빈번히 발생했다. 2018년 말 입주한 송파구 가락동 소재 헬리오시티는 가락시영아파트를 재건축해 탄생한 9510가구 규모의 송파구 대표 신축아파트로 유명하다. 2000년 안전진단을 통과한 가락시영아파트 재건축은 총 사업비가 3조원에 육박했던 만큼 큰 이권이 걸린 사업이었고 조합 비위 문제로 여전히 해산을 못 한 채 진통을 겪고 있다. 현재까지 구속, 또는 직무 정지된 가락시영재건축 조합장 및 조합장 직무대행은 3명에 달한다. 조합설립 초기부터 조합장을 연임했던 김모 조합장은 2016년 일감을 주겠다며 협력업체로부터 억대 뇌물을 받은 혐의로 검찰에 체포됐으며 이듬해 재판에서 징역형을 받았다. 김씨가 체포된 이후 조합장 직무대행을 맡았던 신모씨 역시 조합 임원으로서 김씨의 비리에 연루돼 구속됐다. 2018년 임원 선거를 통해 선출된 새 조합장 역시 당선 당시와 달리 조합원들에게 추가분담금을 요구해 직무 정지된 상태다. 조합은 뒤늦게 8호선 송파역과 단지 내 지하통로를 만든다며 분담금을 늘리고 조합해산을 미뤄왔다. 해당 논란으로 ‘소유권 보존등기를 위한 총회’가 늦어지며 새로 입주한 아파트 소유주들이 분통을 터뜨리기도 했다. 소유권 등기가 나지 않은 집은 주택담보대출을 받을 수 없을뿐더러 매도를 할 수 없고 전·월세를 놓기도 어려운 점이 많다. ━ 늦어지는 사업, 커지는 비용 헬리오시티 사례처럼 조합 갈등의 핵심엔 결국 재건축사업 이권 문제, 조합자금 유용문제와 사업지연 문제 등 세 가지가 얽혀 있다. 조합 집행부가 권력을 남용해 사업과 관련된 정비업체, 시공사 등으로부터 금품을 수수하거나 공적자금을 사적으로 활용하고, 이 같은 이권 등을 유지하기 위해 일부러 사업을 지연시키는 사례가 흔하다. 21일엔 부산광역시 진구 소재한 재개발 조합장이 사업관리업체로부터 8번에 걸쳐 4억358만원을 받은 혐의로 징역 7년을 선고받았다. 해당 업체는 이 조합장에게 사업관리업체계약과 분양대행계약 등을 원한 것으로 알려졌다. 지난해 말에는 올해 서울 ‘재개발 대어’로 불리는 한남뉴타운2구역에서 조합장 해임안이 가결됐다. 이 과정에서 전 조합장이 자기 소유 건물에 조합 사무실을 임차하면서 보증금 12억원을 개인 통장으로 받은 점이 문제가 됐다. 일부 조합원들은 전 조합장이 개인적으로 사용할 현금이 필요해 조합자금을 유용한 것으로 의심하기도 했다. ━ 손해는 조합원·수분양자 몫, 법제도 개선 필요해 이 같은 내부 갈등에 소송전과 집행부 해임 및 신규 선임 절차를 겪다 보면 사업 진행은 더뎌진다. 2019년 관리처분인가를 받고 이주를 앞두고 있었던 흑석뉴타운 9구역은 2020년 6월 전 집행부가 해임되고 이후 조합원 간 소송전이 이어지면서 착공이 미뤄지고 있다. 흑석9구역 사례와 달리 조합장이 연봉과 판공비, 사업 이권 등을 욕심내며 사업이 지연되는 경우도 허다하다. 이로 인해 발생한 손해는 고스란히 조합원과 수분양자 몫이 된다. 조합과 사업자 간 짬짜미로 인해 사업비용이 늘 뿐 아니라 아파트 품질 역시 낮아질 수 있기 때문이다. 지연되는 기간만큼 금융비용도 커진다. 한 건설사 관계자는 “일단 사업이 신속히 진행돼서 분양을 빨리하는 것이 여러모로 유리한데 갈등을 겪으면서 지연되는 재개발 현장을 보면 답답하기도 하다”면서 “기본적으로 정비사업 조합은 사업 초기부터 차입금으로 운영되기 때문에 금융비용 또한 만만치 않다”고 설명했다. 서울 시내 한 재개발 비대위 관계자는 “지자체가 정비구역지정 이후 조합을 지원해주는 측면이 있기는 하지만 조합 집행부 감시나 비위행위 처벌 측면에서 손을 놓고 있는 측면이 있다”면서 “조합장은 물론 조합 이사나 감사 자격 기준을 높이고 조합 회계감사를 투명하게 하는 부분에 대해 더 힘써야 하지 않나 싶다”고 강조했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

“강동구 고덕, 둔촌지구를 주목하라.” 주택전문가들은 2004년께 착공에 들어가는 고덕·둔촌 재건축지구가 새로운 고급주거타운으로 부상할 것으로 보고 있다. ‘제2의 압구정동’이 될 수 있다는 견해도 나온다. 서민아파트의 대명사격인 강동구 고덕·둔촌지구가 부자동네의 상징인 강남구 압구정동처럼 강남권의 중심 주거지역으로 탈바꿈할 가능성이 있다는 얘기다. 고덕·둔촌지구 재건축 수주를 노리는 건설업체들도 “이 지역을 강남의 압구정동처럼 지어주겠다”는 수주공약을 내걸고 있다. 한 건설업체 간부는 “강동구 고덕·둔촌이 장차 압구정동을 능가하는, 신흥 주거단지로 떠오를 수밖에 없고 아파트 가격도 강남권 최고를 기록할 것”이라며 “건설업체들이나 유통업체들도 이 때문에 이 지역에 한발짝이라도 발을 들여놓기 위해 안간힘을 쓰고 있다”고 말했다. 지난 2월 신세계가 고덕 해태백화점을 사들여 이마트로 재단장을 한 것도 미래의 부자동네 고객들을 선점하기 위한 포석이란 분석이다. 주택전문가들은 우선 이 동네 특장점으로 주거환경이 쾌적하다는 걸 든다. 고덕을 포함한 강동구 전체가 서울 어디와 비교해도 주거환경으로선 빠지지 않는다. 강동구의 구호도 ‘녹지 강동’이다. 전체 구 면적 24.58㎢(서울시 면적의 4.1％) 중에서 녹지가 48.1％나 된다. 주거지역은 49.4％, 상업지역은 2.5％다. 주거지역 대 녹지지역 비율이 약 1대 1인 셈인데 서울 시내에서도 녹지비율이 높은 축에 속한다. 고덕도 크게 다르지 않다. 지난 3월 재건축아파트 시공사를 선정한 고덕시영아파트를 보자. 김선목 고덕시영아파트재건축조합장은 단지가 두레공원 등 대여섯개의 공원들과 맞붙어 있으며, 고덕산이 바로 옆에 있는 등 서울 시내에서 이만한 주거환경을 갖춘 곳을 찾기가 힘들 것이라고 주장했다. 이 동네에 사는 한 중소기업업체 사장은 “업무 때문에 가끔 서울 시내로 들어가긴 하지만 한강다리만 넘으면 숨을 쉴 수가 없다”고 불평한다. 이 동네와 서울시내의 공기가 분명히 다르다는 게 그의 주장이다. 이 지역의 아파트들은 이미 강남 등 타지역 사람들에 의해 ‘선점’당했다. 모건설업체의 재건축담당 부장은 “재건축 아파트는 40∼50평형대의 대형평수가 주류를 이룰 전망”이라면서 “만약 입주가 시작되면, 아마 전체 가구의 절반 이상은 강남에서 이사온 사람들로 채워질 것”이라고 말했다. 재건축을 해도 쾌적한 주거환경은 계속 유지될 전망이다. 현재 고덕지구 용적률은 평균 1백％선. 정부안 대로 용적률 2백％의 새 아파트 단지가 들어선다고 해도, 잠실 등 저밀도 재건축 단지보다도 동과 동 사이의 거리가 더 넓다. 고덕지구의 현재 가구수는 2만1천5백여가구인데, 재건축에 따라 가구수가 늘어난다고 해도 총 가구수는 3만 가구에 불과할 전망이다. 용적률이 2배로 늘어나는 반면 가구수 증가는 50％에서 멈춘다는 얘기다. 교통여건도 좋은 편이다. 지하철 5호선과 8호선이 완전 개통되면서, ‘변두리’라는 예전의 인식이 많이 없어졌다. 사실 강동권은 원래 강남구에 속한 지역이었다. 그러다 79년 강동구로 떨어져 나왔다. 주거지보다는 상업지 기능이 강한 강남에 싫증을 느낀 사람들이 강남의 대안 주거지로 떠오르는 고덕·둔촌지구에 관심을 갖게 될 것으로 보인다. 특히 강남의 아파트들이 대부분 노후화되고 있어 새 아파트에 대한 수요를 부채질하고 있다. 삼성래미안의 고덕지구 재건축아파트 모델하우스엔 강남지역에서 온 사람들이 구름같이 몰려들었다는 소식이다. 강남에 사는 주부 김모씨(38)는 “일본사람들이 한국아파트를 보고서는 으리으리한 내부시설·내부치장에 놀란다는 말이 있긴 하지만, 강남사람들이 강동 고덕지역 아파트 모델하우스를 보고 놀라는 게 꼭 그런 꼴이다”고 말한다. 학군도 이 지역의 자랑이다. 현재 강남·서초는 강남학군, 송파·강동은 강동학군으로 나뉘어 있다. 하지만 예전에 이 지역은 모두 8학군으로 통칭되던 지역들이다. 그래서 배재중고·한영중고·한영외고 같은 명문학교가 즐비하다. 주택전문가들은 고덕·둔촌 재건축이 완공되면 강남지역 명문학원들이 몰려오면서 아파트 가격도 요즘 대치동처럼 학원특수를 누릴 수 있을 것이라고 분석하고 있다. 강남의 높은 아파트값은 명문 학원과 명문 학교들이 만들었다는 것은 익히 알려진 사실이다. 고덕에 고급아파트가 들어서면 새로운 교육문화가 생겨날 것이란 예상은 어렵지 않다. 재미있는 것은 이같은 요인들이 거의 아파트 가격에 반영돼 있지 않다는 점이다. 현재 고덕 재건축대상 아파트의 평당 가격은 1천만∼1천2백만원선. 하지만 결코 비싼 것도 아니고, 최근 크게 폭등한 것도 아니라는 게 부동산가의 얘기다. 96년 당시에도 이미 분당 32평이나 고덕시영 19평이나 똑같이 1억5천5백만원을 호가했다. 분당 32평이 지금 3억원 정도인데 비해 고덕시영 19평이 2억7천만원을 하는 것을 보면 아직도 ‘저평가’되어 있다는 분석이다. 강남 개포동 재건축아파트의 평당가격은 무려 2천만원을 넘는다. 고덕을 주목해야 하는 이유 중 또 다른 하나는 ‘개발축 이론’이다. 발전하는 곳 옆 동네는 항상 주목을 받기 마련이다. 예를 들어 상암동에 월드컵경기장, 월드컵공원이 들어서자 바로 옆에 붙어 있는 시영아파트 단지 가격이 폭등했다. 인천국제공항이 들어서자 배후도시인 강서구 가양동·방화동 아파트들이 들썩거렸던 것도 같은 맥락이다. 건설업체들은 인근의 하남지역 그린벨트를 주목할 필요가 있다고 강조한다. 하남은 전 지역의 98％가 그린벨트인 전원도시. 정부는 하남지역을 개발하는 문제를 심도있게 검토하고 있다. 현재 거론되고 있는 개발대안은 아파트 개발대상지역·벤처기업단지·전원주택단지 등 3가지. 어떤 식으로든 하남은 변화가 불가피한데 그렇게 되면 이곳과 맞붙어 있는 강동권, 특히 강동권의 핵인 고덕·둔촌이 개발혜택을 톡톡히 누리게 될 것이란 강세를 띨 수밖에 없다는 얘기다.