2025년 국내외 투자 상황은 ▲도널드 트럼프 전 미국 대통령의 재선이 세계 경제에 미치는 영향 ▲금융당국의 규제 추이 ▲금리 변동성 등에 좌우될 것으로 전망된다. 전문가들은 국내 증시 회복 등 일부 긍정적인 전망에 기대를 걸면서도, 불확실성을 확대하는 다양한 시장 변수에 주목해야 한다고 당부한다.국내 증시 회복 가능성↑…AI 반도체 수요 증가2024년 한국 증시는 글로벌 강세장에서 소외된 한 해를 보냈다. 주요 요인으로는 삼성전자와 LG에너지솔루션의 부진, 금융투자소득세 시행 우려가 꼽힌다. 트럼프 대통령 당선으로 미국 우선주의가 강화되며 한국 수출 감소와 투자자들의 심리 위축도 증시에 악영향을 미쳤다.그러나 2025년 한국 증시는 회복 가능성이 있다. 염승환 LS증권 이사(연구원)는 ▲미국 금리 인하 ▲중국 경기 부양 ▲원자재 가격 하락 등이 국내에 긍정적 요인으로 작용할 것으로 전망했다. 염 이사는 “AI 반도체 수요 증가와 친환경 선박 수요는 삼성전자를 비롯한 주요 기업에 기회를 제공할 것”이라며 “금투세 폐지 가능성과 기업의 자사주 매입 확대 등도 투자 심리를 개선할 요소”라고 분석했다. 투자 전략으로는 조선, 방산, 바이오 위탁생산 등 미국 우선주의와 관련된 산업이나 데이터센터 전력 수요와 같은 시대적 흐름에 부합하는 산업이 유망할 것으로 예상했다. 염 이사는 “한국 증시는 저평가된 상태로, 하방 지지가 단단하다는 점에서 장기적인 투자 기회로 평가받고 있다”고 설명했다. 해외 주식은 미국 주식을 중심으로 장기적인 접근이 권장된다. 미국 주식시장은 장기적으로 우상향하며, S&P500 지수는 연평균 10% 이상의 수익률을 기록해 투자자들에게 매력적인 선택지로 꼽힌다. 박세익 체슬리투자자문 대표는 “개별 주식에 투자하려면 기업 실적, 경쟁우위 등을 분석하고, S&P500 시가총액 상위 종목 20개를 중심으로 실적을 정기적으로 점검하는 것이 권장된다”고 당부했다. 더불어 포트폴리오는 장기적 관점에서 구성해야 하며, 변동성에 흔들리지 말고 초기 투자 포인트를 검토해 인내심을 유지해야 한다고 덧붙였다. 박 대표는 “AI와 다양한 미디어를 활용해 투자 정보를 쉽게 얻을 수 있는 환경이 조성돼 있다”며 “투자자는 최신 기술과 데이터를 활용해 분석 능력을 키우고, 장기적인 성장 가능성을 갖춘 전략을 구사하는 것이 중요하다”고 권고했다.국내펀드의 경우 금융 펀드와 방위산업·AI의 미래 발전 가능성 내다봐야 한다는 관측이 나온다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 “2024년 국내 펀드시장은 총 1052조원 규모로, AI 반도체와 방위산업 펀드 등 성장 가능성이 높은 분야가 주목받고 있다”며 “방위산업은 지속적인 전쟁과 평화유지 활동으로 성장세를 보이며, 2025년 한국은 방위산업 수주 규모 세계 2위를 기록할 전망”이라고 예측했다. 또한 반도체 분야에서는 SK하이닉스와 삼성전자가 고대역폭메모리(HBM) 반도체 등 인공지능 반도체 개발을 통해 글로벌 경쟁력을 키우고 있다고 평가했다.가상자산 업계, 규제 완화 기대감에 ‘들썩’가상자산은 트럼프 재선에 따른 변화의 바람을 예의주시할 필요가 있다. 2024년 미국 대선에서 트럼프 당선 이후, 비트코인 가격이 1억원을 돌파하며 주목받았다. 트럼프는 가상자산 친화적인 정책을 약속하며 미국 증권거래위원회(SEC) 위원장 개리 겐슬러의 해임을 공언했고, 이는 규제 완화를 기대하는 시장의 긍정적 반응을 이끌었다. 특히, SEC의 강력한 규제로 부진했던 비트코인 외에도 이더리움과 같은 알트코인 시장의 반등 가능성이 높아졌다.2025년은 비트코인 반감기와 함께 가상자산 시장의 상승 흐름이 이어질 것으로 보인다. 현물 상장지수펀드(ETF)와 옵션 출시로 금융기관의 투자가 증가하고, 제도권 금융과의 협력을 통해 디파이(탈중앙화 금융)와 토크나이제이션 같은 분야가 성장할 전망이다. AI와 블록체인의 접점 확대로, AI 테마 가상자산도 주목받고 있다. 김민승 코빗 리서치센터장은 “가상자산 시장은 ▲규제 완화 ▲기술 발전 ▲AI와의 시너지 효과를 바탕으로 주요 성장 테마로 자리 잡을 가능성이 크다”고 관측했다.금융상품 투자는 변동성을 활용한 금리형 상품 운용 전략이 추천된다. 오건영 신한은행 WM 팀장에 따르면 2025년 금융상품 투자 전략에서 금리 변동성을 염두에 둔 포트폴리오 구성이 핵심이다. 금리형 상품인 예금과 채권은 금리 고정 특성상 시장 금리 변화에 따라 가치가 달라지므로 적절한 시점과 기간을 선택하는 것이 중요하다.오건영 팀장은 “2024년 하반기부터 주요 국가들은 기준금리를 인하하기 시작했지만, 인플레이션, 재정 적자, 트럼프 행정부의 정책 영향으로 시중 금리는 큰 변동성을 보였다”며 “2025년에도 이러한 요인들이 금리 하락과 상승 압력을 동시에 작용시킬 것으로 예상된다”고 내다봤다.오 팀장이 꼽은 투자 전략으로는 단기 예금 및 채권을 우선적으로 보유하면서 금리가 상승할 때마다 장기 상품으로 비중을 늘리는 것이 유효하다. 또한 3개월·6개월·1년 등 다양한 만기로 예금을 분산 투자하고, 만기 도래 시 금리 상황에 맞춰 상품을 전환하는 방법도 추천한다 대출 규제와 고금리 압박…먹구름 부동산 전망2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 양극화가 지속될 전망이다. 2024년 아파트 시장은 금리 인하 기대와 규제 완화로 거래와 가격이 회복됐으나, 2025년에는 대출 규제 강화로 반등세가 지속될지는 불확실하다. 스트레스 총부채원리금(DSR) 적용, 디딤돌 대출 한도 축소 등으로 대출 여건이 악화되며, 아파트 거래 감소와 가격 하락이 예상된다. 특히 고가 및 신축 아파트는 여전히 수요가 있으나, 중저가 아파트는 거래가 증가하고 지역 간 격차가 심화될 전망이다. 임대차 시장은 전세보다 월세 선호가 높아질 가능성이 있다.2024년 오피스텔 시장은 매매가는 하락했지만 월세 수익률 상승으로 투자 심리가 회복되고 있다. 소형 오피스텔과 우량 입지가 중심이 될 것이며, 정부의 신축 오피스텔 세제 혜택도 긍정적으로 작용할 전망이다. 다만 매매가 하락과 거래량 감소로 인해 시장이 완전한 회복세에 접어들지는 미지수다. 상가 시장은 내수 침체와 온라인 소비 확산으로 임대료와 수익률이 하락하며 공실률이 높다. 과잉 공급과 소비 심리 위축이 원인으로, 일부 탄탄한 상권을 제외하면 회복세는 어려울 것으로 보인다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 “2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 아파트, 오피스텔, 상가 모두 상반된 흐름을 보이며 양극화가 지속될 전망”이라고 관측했다.2025년 재건축·재개발 시장은 ▲금리 인하 ▲금융 안정 ▲정부 규제 완화로 점진적 활성화가 기대된다. 금리 하락은 사업비 조달과 대출 여건을 개선해 투자 심리를 회복시킬 가능성이 크다. 또한, 재건축초과이익환수제 완화와 정비사업 절차 간소화 등 규제 완화 정책이 추진되고 있다. 서울과 수도권은 여전히 강한 수요로 시장이 활발할 전망이지만, 지방은 인구 감소 등으로 선별적 개발이 예상된다.특히, 1기 신도시의 재정비 사업은 분당 등 용적률이 유리한 지역에서 활발히 진행될 가능성이 있다. 대지지분이 넓은 저층 주공아파트나 역세권 대규모 단지가 투자 유망 지역으로 주목받고 있다. 그러나 ▲공사비 불안정 ▲추가분담금 증가 ▲참여주체 간 갈등 등은 사업 지연 요인으로 작용할 수 있다. 김선철 무궁화신탁 도시재생사업그룹장은 “친환경 설계와 에너지 효율성을 고려한 개발 요구가 증가하며, 환경·사회·지배구조(ESG) 요소를 반영한 건축물의 가치가 높아질 전망”이라며 “효과적인 갈등 관리를 위해 체계적인 민원 사례 및 해결 방안 데이터베이스 구축이 필요하다”고 강조했다.

HDC현대산업개발이 지난달 27일 용두1구역6지구 공공재개발 사업의 시공사로 선정되면서 올해 도시재생사업 누적 수주액 1조원을 돌파했다고 1일 밝혔다. 현대엔지니어링·HDC현대산업개발 컨소시엄이 수주한 동대문구 용두1구역6지구 재정비촉진구역 공공재개발 사업은 서울주택도시공사(SH)가 사업시행자인 공공재개발 1호 사업이다. 지하 8층~지상 61층 4개동 규모로 아파트 999가구, 오피스텔 85실 등으로 구성했다. 공사비는 총 6614억원 규모로 양사가 약 50% 지분을 가지고 공사를 진행한다. 양사는 세계적인 해외설계사 SMDP와 협업을 통해 이번 사업에 차별화한 외관 특화 디자인을 적용할 예정이다. 61층 초고층 안전 검토를 위해 세계적인 구조설계사로 알려진 LERA와도 협업해 나갈 계획이다. HDC현대산업개발은 이에 앞서 상반기 중 2건의 도시재생사업을 단독으로 수주했다. 올해 첫 도시재생사업 수주는 지난 2월 5일 수주한 경기 안양시 동안구 관양현대아파트 재건축 사업이다. 공사 규모는 지하 3층~지상 32층, 15개동, 1305가구로 전체 사업비는 4174억원이다. 같은 달 27일 시공자 선정총회에서 시공사에 선정된 월계 동신아파트 재건축 사업은 지하 4층~지상 최고 25층 총 14개 동 규모로 전체 사업비는 2826억원이다. 올해 현재까지 전체 수주금액인 1조307억원은 지난해 같은 기간 수주액을 넘어서는 수준이다. HDC현대산업개발은 신규 수주뿐 아니라 앞서 지난 6월 학동 4구역 주택 재개발정비사업 조합 임시총회에서 조합원들의 90% 가까운 재신임을 얻어 이번 달부터 철거를 재개하는 등 조합원들을 최우선으로 사업을 추진할 계획이다. HDC현대산업개발 관계자는 “안정적인 사업추진과 더불어 가장 안전하고 최고의 품질로 공간을 완성해 조합원들에게 보답하고자 한다”며 “다른 공공재개발 사업에도 적극적으로 참여하는 등 도시재생사업과 더불어 다양한 개발사업을 통해 도시경쟁력을 높이고 지역사회와 함께 상생하는 기업으로 발전해 나갈 것”이라고 말했다. HDC현대산업개발은 CSO 조직을 신설해 안전과 품질관리를 한층 강화했다. 올해 모든 건축물의 구조적 안전 결함에 대한 보증기간 30년으로 상향했다. 최근에도 국내 건축 구조공학 분야의 최고 전문가인 박홍근 서울대학교 교수를 단장으로 시공혁신단을 출범해 운영에 들어갔다. 국내 최대 시험인증기관인 한국건설생활환경시험연구원과 협약을 체결하고 레미콘 품질관리도 한층 강화했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

━ 금융위원회 | 대부업 대출 4년 만에 줄어 지난해 하반기 대부업 대출 잔액이 2014년 이후 4년 만에 처음으로 감소세로 돌아섰다. 신용대출에 대한 대출심사를 강화하고, 저축은행을 인수한 일부 대형 대부업자들이 대부업 규모를 축소한 데 따른 것이다. 금융위원회가 하반기 대부업 실태조사를 실시한 결과 지난해 말 대부업 대출 잔액은 17조3487억원으로 지난해 6월 말(17조4470억원)보다 983억원(0.6%) 감소했다. 대부업 대출 잔액이 반기 기준으로 감소한 건 2014년 하반기(11조2000억원) 이후 4년 만에 처음이다. 대부업 대출 거래자 수도 221만3000명으로 6개월 전보다 15만4000명 줄었다. 대부 이용자 수는 2015년 말(267만9000명) 이후 3년 연속 줄어들고 있다. 금융위 관계자는 “저축은행을 인수한 대부업자(아프로, 웰컴 계열)가 영업을 축소한 데다 영업환경 변화에 따른 대출심사 강화, 정책서민금융 확대가 이용자수 감소의 이유”라고 설명했다. 대출 유형별로는 신용대출이 11조7691억원으로 전체 대출잔액의 67.8%를 차지했다. 담보대출은 5조6796억원(32.2%)으로 집계됐다. 다만 신용대출은 대부업자의 대출심사 강화 등으로 지난해 상반기 대비 9643억원(7.6%) 감소했지만, 담보대출은 같은 기간 8660억원(18.4%) 증가했다. 지난해 2월 법정최고금리가 인하되자(27.9→24%) 대부업체가 법정최고금리 적용 대상자가 많은 신용대출을 중심으로 대출심사를 강화한 영향으로 풀이된다. 실제 법정 최고금리가 내려가면서 대부업 평균 대출금리는 19.6%로 1년 전과 비교해 2.3%포인트 하락했다. 실제 대부업체를 이용하는 사람 중 7~10등급의 저신용 차주 비중은 갈수록 줄고 있다. 2017년 말엔 대부업 이용자 중 74.9%가 7~10등급이었지만 지난해 말엔 이 비율이 72.4%로 줄었다. 같은 기간 이들에 대한 대출액도 10조3784억원에서 8조9223억원으로 감소했다(대형 대부업체 기준). 법정 최고금리가 인하되자 4~6등급 중신용자도 큰 부담 없이 대부업체로 눈을 돌린 것으로 분석된다. ━ KB금융지주 경영연구소 | 1인가구 38% “10년 이상 혼자 살 듯” 국민 100명 중 11명에 이르는 1인가구가 2045년쯤에는 16명으로 늘어날 것이란 전망이 나왔다. KB금융경영연구소가 발표한 ‘2019 한국 1인가구 보고서’에 따르면 2017년 기준 전체 인구의 10.9%인 1인가구 비중이 2045년엔 16.3%로 늘어날 것으로 예상됐다. KB금융은 2017년부터 올해까지 매년 1인가구 보고서를 발표하고 있다. 이번 보고서는 올해 4월 1~21일까지 서울과 경기 및 6대 광역시, 세종시에 거주하는 만25∼59세 1인가구 2000명을 상대로 설문조사했다. 보고서에 따르면 설문 응답자의 52.7%는 ‘1인 생활을 계속하겠다’고 답했다. ‘10년 이상 혼자 살 듯하다’는 응답은 지난해(34.5%)보다 높은 38%로 나타났다. 1인가구가 보유한 평균 순자산은 약 1억3000만원이다. 이는 전년도 대비 약 845만원 증가한 액수다. 금융자산의 60%를 예·적금으로 보유하고 있었고 대출을 받은 1인가구는 약 45%였다. 평균 대출액은 약 6200만원, 1억원 이상 대출을 받은 가구 비중은 20%였다. 1인 구는 월 평균 123만원을 지출했으며 이 중 주거 및 음식(외식과 배달) 지출 비중이 큰 편으로 집계됐다. 통상 4인가구의 소비행태가 교육, 식료품·비주류음료, 음식·숙박·교통 순으로 나타나는 것과 다른 양상이다. 전반적으로는 여성 1인가구(54.9%)가 남성(45.2%)보다 만족도가 높았다. 다만 경제적 만족도가 가장 높은 그룹은 40대 남성(49%)이었다. 생활의 장점으로는 82.5%가 자유로운 생활과 의사결정, 73.4%는 혼자만의 여가 활용을 꼽았다. ━ 사람인 | 구직자 2명 중 1명 “불공정 채용 경험” 구직자 2명 중 1명은 불공정한 채용을 경험한 적이 있는 것으로 나타났다. 구인구직 플랫폼 사람인이 구직자 627명을 대상으로 ‘불공정한 채용 경험 여부’에 대해 조사한 결과 절반을 넘는 51.7%가 ‘불공정한 채용을 경험한 적이 있다’고 답했다. 불공정하다고 느낀 이유에 대해서는 ‘내정자가 있는 듯한 채용 진행’(50.9%, 복수응답)을 첫째로 꼽았다. 이어 가족관계·학벌 등 직무와 관련 없는 질문(39.8%), 근무조건 기재가 불분명함(33.3%), 면접에서 특정 지원자에게만 질문 몰림(33.3%), 채용공고 내용이 도중에 바뀜(21.3%) 등의 순으로 많았다. 성별로 살펴보면 여성(55.2%)이 남성(48.7%)보다 6.5%포인트 높았다. 불공정함을 느낀 전형단계는 ‘서류 전형’이 57.4%(복수응답)로 가장 많았다. 다음으로 실무 면접 전형(43.5%), 임원면접 전형(25%), 연봉 협상(19.4%), 인적성 및 필기전형(9.3%)의 순이었다. 전형별로 불공정하다고 느낀 부분을 자세히 살펴보면 서류 전형에서는 단연 ‘나이’(60.2%, 복수응답)를 첫번째로 꼽았다. 이어 ‘학벌’과 ‘가족 직업’이 45.4%였다. 최종학력(41.7%), 보유재산(35.2%), 주량·흡연 등 개인 신상(34.3%), 성별(31.5%) 등의 응답이 있었다. 채용 과정상 불공정함을 경험한 구직자 중 75.9%는 실력이 아닌 불공정한 평가 때문에 자신이 탈락했다고 생각하고 있었다. 과거와 비교해 최근 채용 과정의 공정성에 대해서는 비슷하다(46.7%)는 의견이 가장 많았지만 ‘더 불공정해지고 있다’는 응답이 33.6%로 ‘공정해지고 있다’(19.7%)보다 13.9%포인트 높았다. ━ 한국건설산업연구원 | “하반기도 주택가격 하락 이어져” 올 하반기에도 경기 둔화, 대출 규제 등 수요 위축으로 전국 집값 하락세가 이어질 것으로 전망됐다. 한국건설 산업연구원이 발간한 ‘2019년 하반기 건설·주택 경기 전망’ 보고서에 따르면 하반기 주택 매매가격은 수도권 0.5%, 지방 0.9%, 전국 0.7%가 하락할 것으로 예상됐다. 지방의 경우 수요 여력이 약한 상황에서 지속적인 미분양 증가에 따른 하방 압력이 더욱 거세질 것으로 예측됐다. 기준금리가 인하되면 기존 주택 보유자들이 대출을 통해 전세가 하락폭을 극복하고 급매물을 거둬들일 것으로 봤다. 전셋값은 준공이 계속됨에 따라 상반기와 비슷하게 1.1% 하락해 연간 2.5% 하락할 것으로 전망했다. 전세시장은 2004년(-5.8%) 이후 최대 낙폭을 기록할 것으로 예상했다. 김성환 건산연 부연구위원은 “최근 들어 서울 강남권의 재건축, 신축 아파트를 중심으로 일부 수요 변화의 조짐이 보이고 있으나 대출 규제, 공시가격 상승 이후 하반기 세 부담 현실화 등 상황을 고려하면 추가적 수요 유입 여력이 크지는 않을 것”이라고 내다봤다. 올 하반기 건설 수주액은 전년 동기 대비 13.3%가 감소할 것으로 예상했다. 올해 국내 건설 수주 145조5000억원은 2014년의 107조5000억원 이후 5년래 최저치다. 건설수주 감소의 주된 원인은 도시재생사업 및 생활 사업간접자본(SOC) 발주로 인한 공공 수주 증가에도 민간 수주가 주택, 비주거 건축부문을 중심으로 감소세를 이어왔기 때문이다. 건설 경기 동행지표인 건설투자도 전년 대비 4.1% 감소해 2018년(-4.3%)에 이어 2년 연속 감소할 것으로 전망됐다. ━ 한국경영자총협회 | “임금 상승으로 국민경제 부담 커져” 과도한 최저임금 인상이 국민경제에 부담으로 작용하고 있다는 주장이 나왔다. 한국경영자총협회가 발표한 ‘최근 급격한 최저임금 인상의 주요 국민경제적 부담 현황’ 보고서를 통해 임금 인상이 기업의 인건비, 근로자의 일자리 등 노동시장 영역뿐만 아니라 국가재정, 사회보험, 생활물가 등에 부정적인 영향을 미치고 있다고 분석했다. 최저임금은 정부 재정에 부담을 주고 있다. 최저임금은 현재 18개 법률과 36개 제도, 중앙·지방정부의 예산지원 사업 등과 연계해 사회보험급여, 부담금, 보상금, 인건비 산정 기준 등으로 다양하게 활용되고 있기 때문이다. 예컨대 보육교직원의 경우 낮은 호봉 대상자의 임금이 큰 폭으로 상승하며 보육교직원 인건비 예산 지출은 최근 2년간 32.1% 늘었다. 여기에 최저임금 인상이 사회보험 종사자의 인건비를 높여 보험재정 지출을 빠르게 늘리고 있다고 지적했다. 보고서에 따르면 건강보험과 장기요양보험의 경우 보험료율이 2016년 부터 2017년까지 동결되거나 1% 이하로 인상됐으나 최저임금 상승폭이 컸던 2018년에는 각각 2.04%, 12.7% 올랐다. 외식비 등 생활물가도 뛰었다. 2017년 개인서비스 물가상승률(2.52%)은 전체 소비자물가상승률(1.94%)의 1.3배 수준이었으나, 최저임금이 16.4% 인상된 지난해의 경우 최저임금과 연관성이 큰 서비스 이용료, 외식비 등 개인서비스 물가상승률(2.53%)은 전체 소비자물가 상승률(1.48%)보다 1.7배 수준으로 높았던 것으로 집계됐다. 한국경영자총협회는 “2020년 최저임금은 우리 경제·사회가 소화 여력을 재충전할 수 있는 수준에서 결정돼야 할 것”이라고 말했다. ━ CEO스코어 | 롯데그룹이 투자부동산 가장 많이 보유 국내 주요 그룹 가운데 롯데그룹이 투자부동산을 가장 많이 보유한 것으로 나타났다. 기업평가사이트 CEO스코어가 지난해 말 기준 국내 59개 대기업집단 중 사업 및 감사보고서를 제출한 369개 기업의 투자부동산(장부가액 기준)을 조사한 결과 이들의 투자부동산 규모는 총 39조5948억원으로 집계됐다. 그룹별로 투자부동산 금액이 가장 큰 곳은 롯데그룹으로 4조4608억원으로 전년보다 2.6%(4999억원) 증가했다. 2017년 투자 부동산 규모 2위였던 롯데는 삼성을 제치고 1위에 올랐다. 롯데그룹이 신규 취득한 부동산은 702억원이었지만 업무용 부동산에서 비업무용으로 대체된 부동산이 약 4300억원에 달했다. 삼성(4조3888억원), 신세계(3조1901억원), 한화(3조1035억원), GS(2조715억원), KT(1조6303억원) 등이 뒤를 이었다. 삼성은 삼성물산과 삼성생명, 삼성화재 등이 1조2311억원의 부동산을 처분하면서 투자부동산 규모가 줄어들었다. 1년 새 투자부동산 규모가 가장 많이 늘어난 곳은 두산이다. 2017년 말 1529억원에서 지난해 말 5422억원으로 254.6%(3893억원) 급증했다. 지난해 3월 두타몰을 흡수합병한 것이 원인이다. 또 두산 사옥을 건설하고 있는 부동산개발 자회사 디비씨도 2684억원 증가했다. 이어 롯데쇼핑(2331억원), 에코시티개발(1809억원), KT&G(1801억원), 공덕경우개발(1701억원), 농협경제지주(1117억원), 롯데지주(1085억원), 대림산업(1023억원) 등도 1000억원 이상 증가했다.

피데스개발, 10년 간의 ‘주거공간 7대 트렌드’ 분석… 틈새 주택형 상품 등 각광 받을 듯 팔리지 않아 주택건설업체의 골칫거리였던 저층은 언제부터, 왜 주택 수요자에게 인기를 끌기 시작한 걸까. 성냥갑을 세워둔 것 같았던 판상형 아파트는 언제부터 입체감 있는 타워형 아파트로 바뀌기 시작했을까. 예전에는 같은 조건이라는 큰 집이 인기였는데 언제부터, 왜 작은 집이 더 인기를 끄는 걸까….그동안 주거 트렌드는 변화에 변화를 거듭해왔다. 인구 감소와 핵가족화에 따른 가구 분화, 소득 3만 달러 시대 등 주거 외적인 요소와 라이프스타일의 변화에 따라 주거 트렌드도 급격한 변화를 맞은 것이다. 여기에는 주택이 더는 자산 증식이나 단순히 잠을 자는 공간이 아니라 평생을 살아가야 하는 안식처, 개개인 삶의 가치를 결정하는 공간이라는 인식이 확산하고 있는 영향도 있다. 물론 주택건설기술의 발전도 영향을 끼쳤을 것이다. ━ 2000년대 말 핵심 트렌드는 ‘절약’ 그렇다면 앞으로는 어떨까. 부동산개발회사인 피데스개발에 따르면 향후 1~2년 내 주택시장에서는 ‘틈새 주택형’과 이른바 ‘아파텔(주거형 오피스텔)’ 등 대안 상품이 주류로 떠오를 전망이다. 지금까지 이들 상품은 말 그대로 비(非)주류, 틈새 상품에 불과했다. 찾는 사람도 많지 않았고, 따라서 공급 물량도 많지 않았다. 그러나 앞으로는 이들 상품이 주택시장을 선도하게 될 것이라는 얘기다.피데스개발은 2008년부터 매년 한국갤럽과 공동으로 미래주택 설문조사와 전문가 세션, 소비자 간담회 등을 토대로 ‘주거공간 7대 트렌드’를 선정해 발표해왔다. 2008년 발표한 ‘2009년 주거공간 7대 트렌드’를 시작으로 지난해 말 내놓은 ‘2018~2019 주거공간 7대 트렌드’까지 모두 8차례다. 최근에는 이걸 한 데 묶은 자료집을 발간했는데, 자료집을 따라 지난 10년 간 주거공간 트렌드가 어떻게 변화해 왔는지 따라가 봤다.2000년대 주택시장은 급등했다가 급락하는 등 롤러코스터 움직임을 보였다. 주택 공급 부족 문제가 표면화하면서 2006년 전후로 집값이 급등했지만, 2008년 터진 세계 금융위기로 집값이 급락하기도 했다. 불황의 여파는 주거공간에도 영향을 미쳤다. 2009년 주거공간을 관통했던 키워드는 ‘절약’과 ‘축소’였다. 아끼고(실속소비 경향), 줄이고(규모 축소 경향), 맞춤(맞춤선택 경향) 공간이라는 세 가지 방향으로 전개된 것이다. 주택건설회사는 수납공간을 극대화하기 위해 세면대 아래나 세면대 거울 뒷면, 상부 선반 등 구속구석을 활용했다. 에너지 절약을 위해 태양광 발전시스템 외에도 전기를 적게 쓰는 LED(발광다이오드) 조명이 쓰이기 시작했다. 주부의 발언권이 커지면서 주방이 넓어지고, 주방 내에서 인터넷을 이용하거나 가계부를 정리할 수 있는 ‘맘스 데스크(mom’s desk)‘가 등장하기도 했다. 딩크족(자녀를 두지 않는 맞벌이 부부)·통크족(자녀의 부양을 거부하고 독립적으로 생활하는 노인세대) 등 라이프스타일이 세분화함에 따라 ‘맞춤형 공간’에 대한 수요도 증가하기 시작했다.2010년대 들어서는 건강과 여가가 주거공간의 중요한 요소로 떠오르기 시작했다. 집이 단순히 쉬는 곳에서 적극적으로 몸과 마음을 돌보는 케어센터로 진화하기 시작한 것이다. 아파트에 살균옷장·살균신발장·적외선체온감지기 등이 등장한 것도 이 이즘이다. 남자들이 주거공간에 대한 관심과 참가가 늘어나면서 남성 중심의 인테리어와 설계 등이 인기를 끌기도 했다. 소형 주택에 대한 관심이 생기기 시작한 것도 2010년대 들어서다. 2000년대부터 이어진 1~2인 가구 증가세가 더욱 가팔라지면서 원룸형 등 초소형 주택이 인기를 끌기 시작한 것이다. 서울의 경우 시의 ‘연도별 가구원 유형별 현황’ 자료에 따르면 1인 가구는 2007년 138만4921가구에서 2011년 151만800가구로 4년 새 9.1% 증가했다. 같은 기간 2인 가구와 3인 가구는 각각 8.2%, 1.8% 늘어난 반면 4인 가구는 감소했다. 5인 이상 가구도 2007년에 비해 5.1% 줄었다.이 같은 인구구조의 변화는 주거 공간에도 큰 변화를 가져왔다. 소형 주택의 대표주자였던 오피스텔과 도시형생활주택의 인기가 정점을 향해 달려갔고, 소형 아파트값도 치솟기 시작했다. 한국감정원에 따르면 2012년 1월부터 2016년 2월까지 주택 면적별 집값 상승률은 전용면적 60㎡ 이하 소형이 6.2%로, 같은 기간 중소형(전용면적 60~85㎡ 이하) 상승률(0.1%)을 크게 앞선다. 이런 분위기는 최근까지도 이어지고 있다. KB국민은행에 따르면 2015년 1월부터 2018년 1월까지 면적별 아파트값 상승률은 소형이 22.19%로 가장 높고, 중소형이 19.83%로 뒤를 이었다. 같은 기간 전용면적 85㎡ 초과 중대형·대형 아파트값 상승률은 13.82%에 그쳤다. 김희정 피데스개발 R&D센터 소장은 “1~2인 가구 증가로 인한 ‘강소주택(强小住宅)’ 현상은 2010년대 주거공간을 정의할 수 있는 핵심 키워드”라며 “저출산과 고령화 등으로 강소주택 현상은 앞으로도 주거공간 변화에 큰 영향을 미칠 것”이라고 말했다. ━ 재개발·재건축 등 도시개발 활발 2010년대 또 하나의 트렌드는 재개발·재건축으로 대변되는 ‘도시재생’이다. 서울 강남권 재건축을 중심으로 도시재생사업이 본격화하기 시작했다. 달동네 판자촌 정비사업으로 대표 됐던 도시재생사업(1970~80년대)을 ‘도시재생 1.0시대’라고 본다면, 저층 노후 아파트 중심의 도시재생사업(1990~2013년)인 ‘도시재생 2.0시대’를 지나 도시재생사업의 전환기로 접어든 ‘도시재생 2.5시대’가 본격화한 것이다. 강남구 압구정동 등지가 본격적으로 재건축 사업에 착수했고, 서울 강북권에서는 한강변 등지를 중심으로 대규모 재개발 사업이 봇물을 이뤘다. 또 작은 면적의 주택 한 채를 중대형 한 채로 확대하던 기존의 도시재생 패러다임에도 변화가 나타나기 시작했다. 법령 개정 등으로 이른바 ‘1+1’ 재건축이 가능해짐에 따라 기존 중대형 한 채를 중소형 두 채로 개발하는 등의 현상이 나타났다. 은퇴 후 노후자금이 필요한 사람은 소형 주택 한 채와 현금을 받을 수 있었다.취직을 위해 대학생이 스펙 쌓기를 하듯 집·아파트도 스펙 쌓기가 본격적으로 등장하기도 했다. 면접자들이 지원자의 스펙을 확인하고, 주부가 식품을 구매할 때 인증마크를 확인하듯 주택을 구매하거나 전세계약을 할 때 주거공간의 스펙을 확인하는 시대가 열린 것이다. 친환경주택인증, 녹색건축인증, 에너지효율등급인증, 우수주택인증, 공동주택 차음성능 등급, 우수디자인인증, 금연아파트인증 등이 대표적이다. 층간소음으로 시작된 등급제가 주거공간에 광범위하게 적용돼 주거공간의 성능 평가 잣대로 활용되기 시작한 것이다. 이후에는 관할기관이나 지자체의 기준 강화뿐만 아니라 주민 자발적 지정 신청 증가에 따라 집 스펙도 점점 확대되고 보편화해 갔다.임대시장에 월세가 본격화하면서 수익형 부동산이 부동산 시장에서 주연으로 급부상한 것도 2010년대의 주요 특징 중 하나다. 주택시장이 전월세 시장에서 월세시장으로 무게 중심이 이동한 것이다. 주거공간이 상업용 부동산 상품으로 거듭났고, 이에 따라 기업형 뉴스테이나 준공공임대주택 등이 생겨났다. ‘5060 투자자, 2030 세입자’ 공식도 파괴되며 2030세대도 오피스텔 등 소형 주택 투자에 적극 나서기 시작했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “주택 공급 부족으로 전셋값이 치솟는 와중에 금융당국의 저금리 기조가 이어지면서 월세시장이 급속도로 확대하기 시작했다”고 말했다. ━ 주거공간이 인공지능·사물인터넷 전초기지로 올해와 내년은 어떤 요소가 주거공간의 변화를 이끌까. 피데스개발은 올해와 2019년 주택시장에 미칠 4가지 주요 요인으로 ▶주택 관련 제도 및 부동산 정책 변화 ▶강남발 도시재생 ▶4차 산업혁명의 기술 요소 상용화 ▶한반도 상황을 꼽았다. 특히 다주택자 양도세 중과, 청약가점제 확대, 금리 인상 등 주택시장을 둘러싼 정책과 환경이 크게 변해 수요자들이 여러 대안을 마련하고 이 같은 대안이 주류가 되는 ‘옵션B 전성시대’가 향후 2년 간 주택시장의 주요 트렌드가 될 것으로 내다봤다.김 소장은 “주택시장에 대한 규제가 이어지고 정책이 빠르게 바뀌고 있지만 수요자들은 이를 피한 대체시장을 만들어내고 결국 이 같은 상품들이 주류로 떠오를 것”이라고 설명했다. 실제 피데스개발 조사에 따르면 ‘현재 투자하고 있는 부동산 상품’ 항목에 대한 응답에서 아파트와 상가, 오피스텔 등이 아닌 토지와 오피스가 새로 등장하기도 했다. 신규 분양시장에서는 청약가점제로 당첨이 어려운 수요자들이 몰리면서 전용면적 84㎡를 초과하는 중형 틈새상품, 아파텔 등 대안 상품이 주류로 떠오를 것으로 전망했다.또 주거공간이 인공지능(AI)과 사물인터넷(IoT)의 전초기지가 되는 ‘플랫홈’ 현상도 본격화될 것으로 내다봤다. 집이 단순한 물리적인 공간에 머물러 있는 것이 아니라 인공지능으로 편리한 삶을 지원하는 공간이 된다는 것이다. 나홀로 족과 더불어 욜로(YOLO·현재를 즐기는 라이프스타일) 생활을 즐기는 사람들이 많아지면서 주거 공간에서도 ‘횰로(나홀로 욜로)’ 공간이 각광받을 전망이다. 회사 측은 “향후 2년간 주거 공간은 외부 환경 변화에 따라 예전보다 큰 폭의 변화가 있을 것”이라고 예측했다. ━ 김승배 피데스개발 사장 - “주택시장 양극화 더 빨라지고 더 심해진다” “부동산 개발, 특히 주거공간 개발은 긴 시간 많은 공을 들여야 합니다. 한 번 만들어지면 30년, 50년 이상 소비자의 삶을 닮아내는 그릇이 되고, 치열한 인생 행로의 베이스캠프이자 라이프스타일센터입니다. 그만큼 디벨로퍼의 사회적 역할이 중요한 거죠.”부동산개발회사인 피데스개발이 2008년부터 ‘주거공간 7대 트렌드’를 선정해 발표한 이유다. 김승배 사장은 “시대와 문화, 소비자 니즈(needs) 변화를 관찰하고 연구해 트렌드를 찾아내고, 이를 실제 개발사업에 적용해 소비자의 만족도를 높이려고 애쓰고 있다”고 말했다. 이처럼 그와 피데스개발이 추구하는 부동산개발 방향은 수익이 아니라 사람이고, 개발자 중심이 아니라 소비자 중심이다.“(주거공간 7대 트렌드는) 처음 몇 년 간은 매년 선정해 발표했고, 이후 몇 년은 2년에 한 번씩 선정해 발표하고 있습니다. 2010년대 초반만 해도 사회가 급속히 변화하면서 주거공간 역시 숨 가쁘게 변화해 왔지만 2010년대 중반 이후부터는 변화의 텀이 길어지기 시작했어요. 그러다 다시 변화의 속도가 빨라지기 시작했습니다. 특히 최근 1년 간 너무 많은 게 바뀌고 변했어요.”정부의 부동산 정책이 주택시장을 숨가쁘게 몰아치고 있다는 얘기다. 그는 “앞으로 사람이 몰리는 곳과 그렇지 않은 곳의 차별화(양극화)가 더 빨라지고 심화할 것”이라고 내다봤다. 그러면서 “국내 부동산시장에서는 (차별화보다는) 양극화라는 표현을 더 많이 쓰는데, 양극화는 평준화를 전제로 한 부정적인 표현”이라고 전제한 후 “미국·일본·유럽 등 세계 어느 나라를 봐도 부동산시장에서 평준화는 찾기 힘들다”며 “도심과 비(非)도심의 격차는 자연스러운 일”이라고 말했다.서울 등 일부 대도시의 집값이 뛰는 것은 자연스러운 일이라는 것이다. 그런데 정부는 이를 일부 투기 세력에 의한 왜곡된 현상으로 보고 있다. 그 증거가 초과이익환수제 등 서울 강남권 아파트를 대상으로 한 각종 규제다. 김 사장은 “인구가 5000만 명인 나라에서 일부 세력에 의해 시장이 왜곡된다는 것은 있을 수도, 있어서도 안 되는 일”이라며 “주택시장을 안정화하려면 지금이라도 정부가 시장을 바라보는 시선에 변화를 줘야 한다”고 지적했다.

▎재건축 대상인 강남 개포 주공아파트. 독일 베를린의 포츠담은 유럽 문화와 교통의 중심지로 유명하다. 우리에게는 1945년 7월 제2차 세계대전 종전 직전 독일이 패망하고, 일본의 항복을 권고하는 ‘포츠담 선언’을 발표한 곳으로 알려졌다. 그러나 전쟁은 이 아름답고 풍요로운 도시를 영광의 흔적도 없이 폐허로 만들어버렸다.불모지나 다름없는 이곳을 사람은 하나둘씩 떠나기 시작했다. 이후 동서장벽이 무너지면서 하나가 된 베를린 주정부는 이곳을 사들이기 시작했다. 그 후 베를린 주정부가 주도해 포츠담 광장 49만5000여㎡(15만 평)에 세계적 규모의 복합용도 재개발 사업이 추진된다. 바로 여기에 들어서는 게 소니타워와 다임러빌딩 등으로 대표되는 국제비즈니스 거점이다.재건축·재개발은 세계적 트렌드독일뿐 아니라 미국 뉴욕과 보스턴, 영국 런던, 프랑스 파리 등 이른바 국제 도시들은 1980년대 초부터 재개발·재건축 사업을 활발하게 하면서 한때 슬럼으로 주저앉았던 구도심으로 다시 사람들을 끌어들였다. 되살아난 도심은 ‘도시 마케팅’의 핵심으로 등장했을 뿐 아니라 비즈니스·문화·관광 중심지로 거듭나고 있다.일본의 ‘도시재생사업’ 또한 우리나라가 닮아가고 있는 벤치마킹 대상이다. 그 대표적 사례가 ‘도쿄 안의 작은 도쿄’로 불리는 롯폰기힐스다.세계적인 부동산 개발회사인 모리그룹이 그저 젊은이들이 모여드는 술집들로만 즐비했던 유흥가에 54층 규모의 오피스빌딩, 21층의 특급호텔, 최고급 주상복합아파트 840가구(4개 동)뿐 아니라 아사히TV의 야외 스튜디오, 모리정원 그리고 최고급 쇼핑몰을 갖춘 일본 최대의 콤플렉스를 개발했다.대도시 건물의 순환 주기는 대략 40년이다. 서울시는 순환 주기의 시발점이 경제개발 5개년 계획이 시작된 1962년이라고 볼 수 있다. 그러한 가정에서 2000년대는 재건축·재개발 사업이 본격적으로 이루어질 수밖에 없을 것이다. 이런 재개발·재건축은 앞으로도 10년간 지속될 것으로 보인다.주요 지방자치단체마다 도심개발 계획은 필수적으로 추진될 것으로 예상된다. 재건축 가격은 마치 ‘고무줄’과 같다. 조금만 정책 효과가 나타나면 가파른 상승세를 보이게 마련이다. 반면 주택 시장이 약세장이면 가장 먼저 가격이 폭락한다. 그렇다면 재건축 아파트의 가치를 결정하는 핵심 요소는 무엇인가?일반적으로 토지 가격은 아파트 분양가에 가장 큰 영향을 미친다. 지가가 높으면 분양금액은 높아지고, 반면 지가가 낮으면 분양금액은 낮아진다. 그러나 재건축 대상 아파트의 건물 가치는 거의 제로에 가깝다. 대체로 재건축 단지는 그 지역 내 최초 입주 시에는 황량한 사막과도 같은 곳이었을 가능성이 크다.이런 곳에 사람들이 모여드니 학교도 생기고, 버스 정류장·지하철이 하나 둘 들어서고, 상업·문화시설 등과 같은 인프라가 점차 구축되면서 어느 순간부터 그 지역 내 토지 가격이 단연 뛰게 된다. 높은 지가는 자연스레 분양가격을 상승시키고, 그에 따라 대형 건설사들이 적극적으로 수주에 참여하고, 단지의 고급성·차별화로 인해 지역 내 높은 소득계층의 이동과 함께 가격 또한 상승하는 결과가 나타난다.하지만 모든 재건축 단지가 투자 수익성이 뛰어난 것은 아닐 것이다. 따라서 투자하기 전에 심각히 고려할 사항이 있다. 우선 해당 주택의 토지등기부등본을 발급받아 대지 지분을 확인해야 한다. 일반적으로 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분되는데 갑구는 소유권을 나타낸다.예를 들어 ‘42/43122’라고 표시돼 있다면, 아파트 전체 대지면적이 43,122㎡(1만3044평)이고, 그중 지분이 42㎡(12.7평)라는 것을 의미한다. 대지 지분은 향후 관리처분 시 아파트 평형 배정을 결정할 때 조합원이 무상으로 배정받을 수 있는 평형대와 재건축에 따른 추가 부담액을 결정하는 중요한 요소가 된다. 또 대지 지분을 가지고 현재 조합원 수 대비 일반분양 물량이 배정된다. 예를 들어 강동구 고덕지구, 송파구 잠실지구, 강남구 개포지구, 서초구 반포지구, 강서구 화곡지구 등은 서울 지역의 5층 이하 저층 아파트 단지를 대표하는데, 이들 단지가 높은 평당 매매 가격을 보이는 이유가 바로 세대별로 높은 대지 지분에 있었다고 보면 될 것이다.둘째, 재건축 아파트 단지는 임대 비중이 클수록 유리하다. 혹자는 소유자 거주 비율이 높아야 한다고 얘기하지만 소유주가 직접 거주하는 경우 연령대가 높아질수록 재건축 추진은 더욱 어려울 가능성이 크다. 가령 개포지구는 임대 비중이 크고, 반포 1단지는 소유주 거주 비율이 높다. 이럴 경우 현실적으로 개포지구가 재건축 추진에서 조금 더 유리할 수 있다.셋째, 적용되는 용적률을 정확히 아는 것이 중요하다. 용적률이 높을수록 조합원의 추가 부담금은 줄어들게 마련이다. 여기에다 대지 지분까지 높은 편이라면 조합원 부담금은 크게 경감될 것이다. 넷째, 기존 입주민의 재건축 추진 의지를 살펴야 한다. 이를 쉽게 알아내기는 힘들지만 단지 인근 부동산 중개업소를 통해 정보를 얻을 수 있을 것이다.이때 중개업소는 그 동네에서 영업을 오래 한 곳이면서 재건축 조합원이라면 더할 나위 없이 좋다. 다섯째, 만약 조합원 분양권을 매입한다면 시공사의 능력이나 사업 진행 상황을 살펴보는 것이 중요하다. 대형 건설사라고 모두 유리한 것은 아니지만 주변 매매 시세를 견인할 수 있는 브랜드 파워가 있다면 나쁠 것은 없다.재건축 투자는 믿고 기다리는 일 여섯째, 일반적으로 주택을 고를 때와 마찬가지로 주변의 학군·교통·편의시설 등 우위성을 살펴야 한다. 결론적으로 일반인이 선호하는 아파트 단지라는 것은 누구나 동일한 잣대를 가지고 평가하게 된다. 특히 학군은 절대적이다. 일곱째, 단지 구성 경쟁력이다. 얼마나 단지 레이아웃이 좋으냐가 집값을 좌우할 수 있어서다.예전에는 단순하게 대규모 단지를 대형 건설사가 짓는다는 자체로 충분했지만 최근엔 이와 더불어 단지 조경, 주민 편의시설, 동(棟) 배치 상태, 동선 등이 매우 중요한 판단 요소가 되고 있다. 예를 들어 동 간 거리가 좁은 고층 아파트라면 주거단지로서 가치도 그만큼 낮아진다.재개발은 초기 투자가 중요해 마지막으로 주변 지역이 아파트 단지일수록 유리하다. 예를 들어 재건축 단지 주변이 단독·다세대·연립 주택 등의 구성 비율이 높다면 그리 좋은 단지라고 볼 수 없다. 하지만 주변 지역이 아파트 단지로 구성돼 있다면 지역적으로 재건축 사업이 확대될 가능성이 크고, 그에 따라 지역적인 프리미엄을 추가로 기대해 볼 수 있다.재개발 투자 사업성의 관건은 초기 투자에 달려 있다. 재건축 아파트 단지는 각 구분 소유권에 따라 다소 매매 가격이 변동할지라도 결국 아파트 단지는 1개의 번지만 존재한다. 이에 따라 토지에 대해 동일한 개별공시지가를 적용받는다. 즉 아파트는 층, 방향, 면적 등의 차이만 있을 뿐 단위 면적당 동일하게 토지 가격의 평가를 받는다.하지만 재개발은 이와는 조금 다르다. 위치에 따라 적용되는 평가 가치가 천차만별로 나타날 수 있다. 만약 주택이 도로변에 있다면 높은 공시지가를 적용받을 것이다. 또 재건축 아파트는 세대수가 확정돼 있는 반면 재개발은 단독주택을 멸실한 후 다세대 주택을 지을 수도 있고, 상황에 따라 기존 다가구 주택을 개조해 구분 소유권 등기를 할 수 있다.이를 흔히 ‘지분 쪼개기’라고 하는데, 만약 재개발정비구역 내 지분 쪼개기가 성행한다면 조합원은 예상보다 증가할 것이고 그에 따라 사업성은 낮아질 수밖에 없다.