강서·강북지역의 분양권, 투자매력‘짭짤’

투자 자금이 특정지역에서 인근지역으로 옮겨가고 있다. 올해 부동산 시장은 작년 저금리 기반의 유동적인 시장이라기보다는 국내외 경제여건 호조에 따른 실물경기 기반의 시장이라는 의견이 지배적이다. 하지만 이런 거시적 경기전망과는 상관없이 지난해에 이어 계절적 비수기임에도 불구하고 강남지역의 재건축아파트 등을 중심으로 연일 매매 호가를 경신하고 있다. 이처럼 요동치는 부동산 시장의 근저에는 투기세력의 작전과 가수요의 충동구매 욕구가 깔려 있는 것으로 판단한 정부는 나름대로 ‘서슬 퍼런’ 세무조사 등의 칼날을 세워보지만, 상대인 투자자들은 유유히 이곳을 빠져나가 숨고르기를 하거나 다른 지역에서 활동을 준비하고 있는 모습이다. 1980년 말 하룻새 집값이 최고치를 경신하던 투기붐의 재연에 대한 부담을 서둘러 털어버리기에는 역부족인 듯하다. 당국의 세무한파는 강남권을 제1순위로 우선했던 투자 관점을 이번 기회에 주변의 대체투자 지역을 세심히 둘러보는 여유만을 준 것은 아닌지 모르겠다. 아직 국세청의 관심이 집중된 강남권은 외관상 가격이 안정되는 듯하지만, 전반적인 부동산 경기는 목동지역에서의 오피스텔, 용산지역의 주상복합, 안산지역 아파트 등의 신규 분양시장의 청약열기가 ‘1·8 주택안정대책’ 이전과 그리 달라진 것이 없어 보인다. 달라진 것이 있다면 강남권 중심의 투자열풍에서 투자 종목과 지역이 다변화되면서 주변지역으로 다양하게 전이되고 있는 모습이 역력하기 때문이다. 부동산 시장, 그 가능성에는 변함이 없다 부동산 시장이 세무조사의 핵심인 ‘양도소득세 강화’에 전혀 부담을 느끼지 않고 있는 실수요자를 중심으로 다변화되고 있는 시점에서 올해 부동산 시장을 냉정하게 살펴볼 필요가 있다. 결국 투자할 만한 분위기가 되는가 또는 아닌가에 대한 간결한 판단이 필요한 시점이라고 생각되기 때문이다. 올해 부동산 시장은 작년처럼 시중자금의 대규모 유입을 불러일으킬 수는 없을지라도 잠재적인 활성화 가능성은 충분하다. 투자자들이 관심을 가져도 될 만하다는 뜻이다. 많은 내재가치를 지닌 한 해가 될 것이기 때문이다. 일부 저밀도지구 재건축아파트가 이주를 시작할 것이며, 세계적인 행사인 2002년 월드컵 개최에 따른 반사적인 경기부양 효과 및 시중자금의 증가, 지방선거와 대통령선거 등 양대선거로 인한 각 후보자들의 개발공약과 선거자금 시중유입 등 전반적으로 시중에는 적지 않은 자금이 유통될 여지가 있으며, 이들 자금의 상당 부분은 부동산으로 유입될 공산이 크기 때문이다. 부동산 시장이 가수요만 있는 것이 아니다. 실수요자를 중심으로 그 잔잔한 투자심리가 살아나면 그 ‘나비효과’는 기대 이상으로 거시경제에 큰 영향을 미칠 것이다. 향후 부동산 시장은 이렇듯이 실수요자를 중심으로 한 튼실한 투자 시장을 형성할 것으로 보여 부동산 시장에 대해, 그 근본은 변함없이 올해 투자자들이 관심을 가져도 좋을 듯하다. 부동산의 투자 타이밍은 변화 속에 숨어 있다 어려울 때에도 돈 버는 사람은 늘 있기 마련이다. 모두 어렵다고 움추려 있을 때를 호기로 알고 부지런히 움직이는 사람은 나름대로의 원칙을 가지고 때를 기다려왔던 사람들이라고도 할 수 있지 않을까? 사실 연일 신문지상에 오르내리는 강남권 지역에 대한 세무한파는 양도소득세 등 양도할 자산이 많은 사람들에게 부담이 되는 것이지 내집마련을 할 사람이나 1가구 1주택 소유자로서 주거 이전을 목적으로 신규 분양 물건 등에 관심을 가지는 실수요자들에게는 무서울 것이 전혀 없다. 실수요자들은 지금을 투자가 어려운 시기로 단정하지 말고 또 다른 기회라고 보면 좋겠다. 거품이 제거된 가격에 나름대로 투자 목적을 달성할 수 있는 지금 틈새를 공략하는 새로운 접근이 필요하다. 이번 기회에 투자에 대한 새로운 기준을 다음과 같이 정리해 본다. 첫째, 재건축아파트, 이제 투자분석은 기본이다. ‘소문에 사고 뉴스에 팔자’라는 식의 묻지마 투자는 불을 보듯 뻔하기 때문에 실수요자의 경우라도 반드시 투자에 따른 다각적인 분석을 해야 한다. 전반적으로 가격은 상한가를 형성하고 있고, 용적률 하락과 소형 건립 의무화 실시 등으로 시장 여건도 나빠졌다. 따라서 기준시가 수시 고시대상으로 언론에 노출된 재건축아파트에 대하여는 한차례 가격조정을 거친다는 전제 하에 실수요자를 중심으로 투자 여부를 신중하게 분석해 볼 필요는 있다. 둘째, 매매 간접비용을 간과해서는 안 된다. 부동산 거래시 거래금액 외에 잊지 말고 염두에 두어야 할 추가금액이 있다. 취득등록세·법무사 등기수수료·채권매입비·중개수수료 등 거래가격의 7%가 넘는 부대비용을 감안하지 않고 거래에 임했다가는 낭패를 보기 십상이다. 법무사 등기수수료는 이번 기회에 직접 해결하겠다는 의지만 갖는다면 해당 인터넷 사이트(www.deungki.com 또는 www.dunggy.com)의 도움을 받아 아낄 수 있으며, 채 권 매입의 경우에도 법무사에 의뢰하면 할인률이 높게 적용되므로, 직접 증권회사나 은행에서 할인하게 되면 불필요한 비용을 절감할 수 있다. 셋째, 올해 부동산투자의 화두는 신규분양·소형·역세권·주거형 상품이다. 작년에 이어 올해도 신규분양·소형·역세권·주거형 상품이 트렌드 상품으로 자리매김할 것이 분명하다. 다만, 해당 상품이 특정지역에 편중되지 않고 전방위적으로 분산투자가 이뤄질 것이므로 투자자는 인근지역의 투자상품에 대한 분양정보에 촉각을 세워야 할 것이며, 동시에 각 투자상품에 따라, 투자지역에 따라 차별화 전략을 세워야 한다. 넷째, 불확실한 투자상품을 피하는 것도 재테크다. 다시 상암택지개발기구 입주권(속칭 ‘딱지’)에 대한 투자 수요가 다시 늘어나고 있다. 입주권이란 택지개발 등 도시계획사업으로 인하여 살던 집이 철거되는 원주민에게 개발 후 아파트에 우선 입주할 수 있도록 한 특별공급권으로, 거래 자체가 불법이다. 이러한 상품에 현혹된다면 평생 모은 재산을 잃게 될지도 모르는 일이다. 피해가야 할 상품에 대한 정보를 꼼꼼하게 챙겨두는 것이 바로 재테크다. 입주권에 대한 보다 자세한 내용은 서울시 도시개발공사(www.smdc.co.kr) 사이트를 참고하면 된다. 다섯째, 아직 서울 시내에도 택지개발지구가 있다. 작년 부동산 시장이 전반적인 강세를 보였으나 토지 시장은 대체로 약세 내지 약보합세를 보이고 있으며, 농지의 경우에는 하락세를 보이고 있다. 이런 토지 시장에 관심을 가지는 투자자는 서울 마지막 택지개발지구인 마곡지구에 대하여 관심을 가질 필요가 있다. 이유는 마곡지구의 개발용역을 수행하고 있는 시정개발연구원의 작업이 상당한 진척을 보이고 있으며, 강서구청이 마곡지구를 서울 서남권 중심지로 만들도록 서울시에 건의하는 등의 개발 분위기가 무르익고 있기 때문이다. 최근 마곡지구 일대 중개업소에는 강남지역을 중심으로 한 초강력 세무한파를 피해온 발빠른 수요자들의 문의가 이어지고 있다고 한다. 투자시 유의할 점은 역세권 단독주택을 지금 사 놓으면 역세권 개발에 따른 반사이익을 기대할 수는 있겠지만, 여러 가지 이유로 개발이 유보될 경우에는 상당 기간 자금이 묶일 수 있다는 점을 기억해야 한다. 여섯째, 아직 시세 반영이 되지 않은 분양권을 노려라. 수도권 분양권에 관심을 가지는 것도 좋지만, 올해 또는 내년에 입주를 앞둔 동시분양 아파트의 분양권을 살펴볼 필요가 있다. 아직 시세 반영이 덜 된 강서권 아파트 분양권·강북권 아파트 분양권·경기지역 분양권, 특히 토평지구 11개 단지 중 마지막 남은 분양권인 상록·주공아파트는 추가 상승의 여지가 충분해 보인다.