한 부동산 격주간지(www.neonet.co.kr) 리서치센터가 3백여개 민간건설업체를 대상으로 오피스텔 공급계획을 조사한 결과, 올해 서울지역에서 1만2백98실이 공급되는 것을 포함해, 전국적으로 1만8천2백44실이 공급될 예정이다. 한편, 서울시는 최근 현재 8백%인 서울 시내 오피스텔의 용적률을 5백%로 대폭 축소키로 한 서울시 계획을 당초 발표대로 추진해 오는 4월에 시행되는 것을 골자로 한 도시계획조례 개정안을 입법예고, 그 다음달 조례규칙심의회를 거쳐 올 4월 시의회 의결과 함께 시행할 계획이라고 밝힌 바 있다. 결국 올해 공급될 오피스텔 물량은 늦어도 4월 이전에 대거 시장에 등장하게 될 것으로 보인다. 바쁠수록 돌아가라는 말이 있다. 오피스텔 투자자들은 좀더 냉정하게 분위기에 휩쓸리지 말고 꼼꼼하게 계산기를 두드려 봐야 한다. 공급자 입장이 아닌 소액 투자자 입장에서 ‘오피스텔 투자수익률’이 가지는 문제점을 따져보고, 투자시 유의할 사항을 알아본다.

투자수익률의 함정에 빠지지 말자 서울 청담동에 사는 김덕기씨는 이제껏 부동산 투자를 상당히 꺼려왔다. 부동산에 투자하는 것은 재산을 그저 묻어두는 것으로 생각했던 탓이다. 대신 은행에 넣어두면 안전하면서도 일정액의 이자가 발생해 은행 예금을 선호해 왔다. 하지만 최근 친구의 소개로 한 가계 재무분석 컨설팅회사를 소개받아 현재 자신의 보유자산에 대한 최적 포트폴리오 구성에 대한 재무컨설팅을 받고선 자신의 투자성향이 너무 보수적이었다는 사실에 깨닫게 되었다. 해서 담당 컨설턴트의 권유에 따라 자산의 일부를 부동산에 투자하는 새로운 포트폴리오를 생각하게 되었다. 오피스텔에 투자하기로 마음을 먹고 오피스텔에 대한 정보를 수집하던 중 그는 한순간 당황하게 됐다. 그동안 이곳 저곳 오피스텔 모델하우스를 다니면서 들었던 예상수익률에는 많은 함정이 있다는 것을 확인하게 되었기 때문이다. 투자수익률 분석시 무엇을 유의해야 하나 김씨는 오피스텔 분양업체에서 제시하는 ‘예상수익률’<표> 에 대해 전문가와 함께 검토한 결과 다음과 같은 내용에 유의해야 할 것이라는 조언을 들었다.

첫째, 중도금 전액 무이자는 그저 달콤한 유혹일 수 있다. 일반적으로 오피스텔 분양시 중도금은 계약금과 잔금의 비율에 따라 분양가의 50∼70%에 해당되며, 분양가 대비 중도금 융자비율에 따라 투자수익률은 오르내리게 된다. 융자비율이 커질수록 실투자금액이 줄어 수익률은 커지기 때문이다. 예를 들면, 융자금의 비중이 50%일 때 표에서와 같이 실투자금액 대비 수익률은 24%이지만, 융자금의 비중이 70%일 경우 외관상 수익률은 정상적이라고 보기 힘들 만큼의 왜곡된 수치가 나올 수 있다. 오피스텔을 파는 측에서는 실투자금액의 비율을 낮춰 높은 수익률로 수요자를 현혹할 필요가 있기 때문이다. 따라서 수요자 입장에서는 반드시 구입을 원하는 지역에 대한 사전조사가 요구된다. 임대수요는 충분한지, 월세 비율은 얼마인지, 수요는 지속적인지, 향후 금리의 동향은 어떨지, 대출금에 대한 이자상환 계획 등에 대해 구체적인 대안과 대책을 세워야만 낭패를 보지 않게 된다.

둘째, 보이지 않는 비용에 주목해야 한다. 아무리 실투자금액이 적다고 하더라도 계약금은 내야 한다. 계약금이나 잔금은 바로 임대가 되지 않는다고 전제할 경우 임대하기 전까지는 선투입 비용이 된다. 따라서 이에 따른 투자기간 대비 금융이자가 비용으로 발생한다는 사실을 감안하여 산출된 수익률에서 마이너스 요인으로 감안하여 평가해야 한다. 설령 임대가 공사 준공 즉시 이루어진다고 해도 오피스텔 분양가와는 별도로 적지 않은 부대비용이 발생한다는 사실을 감안하여 투자해야 한다. 예를 들면, 중개수수료·세무사 수수료·소모품 교체비용·종합토지세 또는 재산세 등이 바로 그것이다.

셋째, 월세에 대한 이자율이 투자수익률의 기준이다. 통상 오피스텔 분양업체나 중개업소에서 적용하는 월세율은 다소 과장되어 있다고 보아야 한다. 월 2%로 월세 이자율을 연간 24%로 제시하는 경우도 있으나, 현실적으로는 많이 받아야 12%∼18%가 대부분이라는 사실을 기억해야 한다. 분양받을 오피스텔이 입지하고 있는 지역의 현실적인 월세 이자율을 감안하여 수익률을 분석해야만 하는 것이다. 실투자금액과 더불어 예상 임대수익의 주요 변수인 월세 이자율이 오피스텔 상품에 대한 투자선택시 감안해야 할 ‘x축과 y축’인 셈이다. 따라서 투자자는 해당 오피스텔이 위치한 지역에 대한 보증금·월세에 대한 분석을 해볼 필요가 있으며, 더 나아가서는 계약시가 아닌 입주시의 월세에 대한 이자율을 감안한 투자수익률을 따져보아야 할 것이다.

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