35세 이상 무주택자는 5차 동시분양을 노려라

지난 4월 초 서울 3차 동시분양 청약경쟁률이 74대 1을 기록했다. 이는 지난 91년 서울 동시분양이 실시된 이후 사상최고의 경쟁률이다. 바야흐로 청약통장 4백만 시대인데다 아파트 청약제도가 개정되었기 때문에 청약을 통한 내집마련 전략 수정이 불가피해졌다. 바뀐 청약제도 아래에서 어떤 청약 전략을 짜야 하는지에 대해 알아본다. 무엇보다 새롭게 부활하는 무주택자 우선순위에 해당하는 5년 이상 무주택, 만 35세 이상인 세대주로서 청약예금 3백만원이나 6백만원 소지자는 4차 서울 동시분양에서 청약경쟁률이 높더라도 마음에 드는 유망 아파트를 골라서 청약할 필요가 있다. 5차 서울 동시분양부터는 유망 아파트를 집중 공략하는 것이 좋다. 무주택 우선순위 청약자는 그만큼 당첨 확률이 높아지기 때문이다. 그러나 청약저축·청약예금 1천만원, 1천5백만원 가입자의 경우 무주택 우선순위에 해당되지 않는다면 청약통장을 그대로 유지하는 것이 좋다. 3백만원·6백만원 청약통장 1순위자가 폭증하면서 ‘복권’ 수준을 넘어섰기 때문에 당첨 확률은 예전보다 훨씬 낮다. 그리고 청약저축의 경우 아파트 분양가격이 자율화되지 않아 청약예금에 비해 메리트가 여전하다. 시간이 지날수록 무주택자들만 가입할 수 있는 청약저축의 메리트는 더욱 커질 것이다. 청약저축 보유자들은 지금부터 마음에 드는 유망지역에서 분양하는 아파트에 대한 관심을 지속적으로 가져야 한다. 무주택 우선순위에 해당하지 않는 청약예금 3백만원·6백만원 청약자의 경우에는 경쟁률이 치열하고 당첨확률이 떨어질 뿐 아니라 분양권 전매에 제한을 받는 서울 동시분양보다는 수도권 유망지역인 경기도 남양주 덕소·하남·용인 죽전·안양·고양·파주 등으로 주소를 옮겨 지역순위로 수도권 분양을 겨냥하는 것도 좋은 방법이다. 지나치게 서울 위주로 청약을 하다보면 경쟁률이 높아 청약통장을 제대로 사용하지 못할 수도 있다. 경쟁을 피해 수도권 유망지역을 공략하는 것이 오히려 더 나을 수도 있는 것이다. 최근 부동산 시장을 보면 이미 통제 가능한 수준을 벗어난 느낌마저 받게 된다. 아파트에 이어 상가와 오피스텔로 이어지는 과열 양상은 과도한 수급 불균형이 빚어낸 기형아다. 더욱 심각한 것은 이러한 비정상적인 흐름이 장기화될 조짐을 보이고 있다는 점이다. 정부의 세무조사와 분양권 전매제한 조치는 실질적인 부동산 경기 부양책의 퇴장으로 이해해야 한다. 따라서 정부의 연속적인 고강도 규제가 얼마나 실효를 거둘 것인가와는 별개로 사실상 시장기능마저 마비시킬 정도이고 ‘아직도 늦지 않았다’는 심리로 접근하는 대다수의 일반인들은 막차를 탈 가능성이 매우 높다. 수급불균형과 저금리·경기회복 기대감 등이 복합적으로 작용하면서 지속 상승이라는 착시를 일으킬 때가 제일 위험하다. 일단 현 시장 상황은 투자 개념보다는 실수요자들이 내실있게 접근해야 할 시점이다. 분양권 전매로 큰 수익을 올릴 수도 없고 재건축은 호가 거품이 너무 크다. 상가 투자 역시 아파트의 급등세와 규제로 인해 유동자금이 몰려든 것일 뿐 실제 투자 수익을 안정적으로 내기는 힘들다. 그렇다면 일단 시장 흐름을 지켜보는 것이 최우선이다. 대중들이 열광하고 집착할 때가 물러설 최적의 타이밍이다. 정부도 더 이상 고강도 처방이 능사가 아니라는 점을 알아야 한다. 하락보다는 상승요인이 훨씬 더 많은 상황에서 인위적인 규제의 한계는 명확하다. 수급의 문제는 오직 수급으로만 풀 수 있다. 문의:www.ten.co.kr