아파트값 거품 빠질 땐 경매로 집사라

서울 강남지역의 아파트 거래자의 1·2차 세무조사, 분양권전매 제한 조치, 1세대 2주택 일시 소유자의 양도세 면제기간 1년으로 단축, 기준시가 상향조정 등으로 이어지는 국세청의 강력한 의지에 힘입어 그 동안 열기를 뿜어냈던 부동산시장이 안정세를 찾아가는 모습이다. 특히 강남지역의 아파트 매물이 썰물 빠지듯 자취를 감춰 버렸으나, 이것은 아파트 가격이 조정되면서 단기매매 거품이 사라지는 신호로 보이며, 향후 실수요자 위주의 거래가 활성화될 전망이다. 한편 이런 시점에 집을 사야 되는지, 아니면 좀더 기다렸다 사야 되는지는 판단하기가 쉽지 않은 문제이다. 그렇지만 집이 꼭 필요한 실수요자, 임대사업자라면 경매로 부동산을 구입하는 방안에 대해서 생각해 볼 필요가 있다. 경매로 사는 경우에는 시장가격보다 일반적으로 10∼30% 정도는 싸게 구입할 수 있는 큰 장점을 가지고 있지만, 대신에 어려운 권리분석, 임차인 명도문제 등을 사전에 꼼꼼하게 따져봐야 한다는 부담감이 따른다. 성공적인 경매 재테크를 위해서는 우선 좋은 물건을 고를 줄 알아야 한다. 아파트·단독주택·연립주택·상가·임야 등 각각의 물건마다 색깔이 다르며, 돈 되는 물건이 따로 있다. 아파트는 5백세대 이상 되는 단지를 선택하는 것이 좋으며, 종·소형 평수이면 교통이 편리한 곳, 대형 평수이면 중·고등학교 등 학군과 환경이 좋은 곳을 선택해야 된다. 물론 일부 아파트는 법원 감정가보다 높게 낙찰되고 있지만, 대신에 이러한 물건들은 복잡한 법률문제, 임차인 명도문제가 비교적 적어 초보자도 무난하게 낙찰받을 수 있는 물건인 경우가 많다. 단독주택은 차량 출입이 편리하고, 타인 소유 미등기 건물이 없으며, 리모델링을 통해 수익가치를 높일 수 있는 물건을 선택하는 것이 좋다. 또한 연립주택은 땅 평수가 많은 것, 재건축 가능성이 높은 15년 이상 된 물건을 잡는 것이 유리하다. 특히 상가인 경우에는 유동인구가 많은 역세권 지역, 통행이 한 곳으로 몰리는 동네 입구에 위치한 곳, 도로 앞쪽에 위치한 상가를 선택해야 되지만, 주변에 대형 할인점이 있어 상권이 침체된 곳은 피해야 된다. 그 밖에 임야·농지인 경우에는 진입 도로가 있는 곳, 토지의 용도 변경이 가능한 곳, 관습법상 법정지상권이나 분묘기지권이 없는 물건을 선택해야 한다. 물건을 찍었으면, 다음은 권리분석에 들어가야 한다. 경매물건의 특징은 법률관계가 복잡하고 어려운 것일수록 유찰 횟수가 많고, 가격은 아주 싼 편이다. 이런 물건을 기피물건으로 부르는데 철저한 권리분석을 통해 문제가 해결될 물건을 골라 낙찰을 받으면 많은 수익을 올릴 수 있다. 권리분석은 경매로 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리를 구분하고, 등기부에 나타나지 않는 권리를 찾아내어 위험을 헷지해야 한다. 예를 들어 근저당권·가압류(전 소유자의 가압류는 소멸되지 않음) 등은 경매로 무조건 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 신경을 쓰지 않아도 되지만, 선순위인 지상권이나 지역권·전세권(전세기간이 경매개시결정 기입등기일로부터 6개월 이상 남은 경우)과 환매등기·예고등기 등은 경매로 소멸되지 않기 때문에 주의하여야 한다. 특히 유치권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권 대항력 있는 임차인, 분묘기지권 등은 등기부에 나타나지 않는 권리이며, 결국 낙찰자 인수해야 되는 권리로 매우 조심해야 한다. 또한 법률상 문제점이 있는 기피물건은 시간에 쫓겨 권리분석을 하게 되면 실수하게 되므로 충분한 시간적인 여유를 갖고 검토해야 하고, 가능하면 전문가와 상담하는 것이 손해를 방지할 수 있는 방법이 된다. 다음 단계로는 경매물건의 현장을 방문해 서류와 부동산 실물의 일치 여부를 반드시 확인해야 한다. 서류상 완벽한 권리분석을 하여 낙찰 받았지만, 현장방문을 하지 않아 손해를 감수해야 하는 경우가 종종 발생하고 있다. 잠실에 사는 K씨의 예를 들어 보자. K씨는 단독주택을 매매시세보다 30% 정도 싼 2억1천만원에 낙찰받았지만 현장 확인을 하지 않아, 1억원을 추가 부담해야 하는 손실을 감수하고 말았다. K씨가 낙찰받은 단독주택은 서류상으로 건물 1개동이 전부였는데, 현장확인 결과 타인 소유 미등기 건물(관습법상 법정지상권 존재)이 추가로 있었고, 결국 K씨는 미등기 건물을 넘겨 받는 대가로 1억원을 추가로 지불해야 했던 것이다. 이처럼 서류상에 나타나지 않은 권리가 얼마든지 발생할 수 있다. 현장확인을 하지 못해 낙찰을 잘 못 받으면 손해는 당연한 것이고, 다른 부동산으로 교체도 할 수 없기 때문에 반드시 사전에 현장방문을 통해 물건을 꼼꼼히 확인해 보고 경매에 참가해야 한다. 경매 참가 전에는 물건의 예상 입찰가격을 정하고, 여기에 맞춰 부족한 돈이 있으면 자금계획을 미리 세워둬야 한다. 물론 입찰보증금 10∼20%만 있어도 쉽게 경매에 참가하여 부동산을 낙찰 받을 수는 있지만, 나머지 돈을 구하지 못해 대금납부를 하지 못하면 입찰보증금만 날려버리게 될 수도 있기 때문이다. 경매대출은 제2금융권뿐만 아니라, 은행에서도 쉽게 빌릴 수 있지만, 같은 부동산을 담보 제공하더라도 담보비율 적용기준이 다르고 또한 담보로 받아주지 않는 곳도 있다. 따라서 사전에 경매대출 한도금액과 적용금리 등을 확인하고 자금계획을 제대로 세워둬야 한다. 경매로 산 집은 대금을 납부하면 낙찰자가 소유권을 취득하고, 부동산에 대한 권리행사를 할 수 있다. 그러나 소유자·임차인 등이 집을 비워주지 않는다면, 처분이나 사용·수익에 제약을 받기 때문에 낙찰 받은 후에는 즉시 명도계획을 수립해야 한다. 명도 방법은 소유자·채무자·임차인 등 인도명령 대상자인 경우에는 적절한 협상을 통해 집을 돌려받으면 제일 좋지만, 협상에 응하지 않을 때에는 대금을 납부한 날부터 6개월 이내에 인도명령 신청을 해, 법원의 힘을 빌려 집을 돌려받아야 된다. 그러나 인도명령 신청을 하지 못한 경우와 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 경우에는 명도소송에 의해 집을 돌려받아야 한다(2002년 7월1일부터 시행되는 민사집행법 기준). 특히 명도소송은 신속하게 진행해야 하며, 소송비용과 6개월 정도의 소송기간이 걸린다는 것을 감안해야 한다. 부동산시장이 아파트를 중심으로 조정국면에 들어설 조짐을 보이고 있는 가운데 경매시장은 더욱 뜨거워질 전망이다. 하지만 많은 사람들이 생각하는 것처럼 경매로 부동산을 사는 것이 결코 어렵거나, 비싼 수업료를 지불해야 되는 것은 아니다. 부동산을 잘 고르고, 권리분석을 하고, 현장방문을 통해 물건을 확인하는 등 튼튼한 경매전략을 세워 준비하게 되면 어렵지 않게 경매에 성공할 것이다. 문의:kjs888@hanmail.net