재개발·재건축 조합원 지분 투자매력 높다

지난 9월4일 부동산안정 종합대책을 발표하면서 정부가 밝힌 집값 상승 이유가 흥미롭다. 최근 집값이 상승한 것을 두고 정부는 아파트 공급부족·저금리·교육·세제 등 주택시장의 내외적인 복합요인이 작용한 때문이라고 분석했다. 원인을 이렇게 진단한 만큼 대책도 당연히 이러한 문제점을 해소하는 데 초점이 맞춰졌다. 때문에 이 대책에는 청약요건 강화, 양도소득세 및 재산세 인상, 주택담보비율 하락, 수도권 교육여건 개선, 신도시 건설 등 투기수요 억제를 위해 청약제도 및 세제개편은 물론이고 교육문제 해결과 공급대책까지 포함된 것이다. 그동안 몇차례의 정부대책이 단편적·임시적 미봉책인 것에 비하면 종합적이고 장기적인 프로그램이 제시되었다는 점에서 평가받을 만하다. 그러나 집값 상승의 가장 큰 주범이라고 할 수 있는 금리에 대한 대책이 빠진 점이 아쉬운 대목이다.

9·4 대책 현실성 떨어져 주지하다시피 오늘날의 주택가격 상승은 우리나라에 국한된 문제나 특별한 현상은 아니다. 미국·영국·프랑스·이탈리아 등 유럽 선진국과 호주나 중국 등 그야말로 우리가 알고 있는 세계 각국이 풍부한 유동성과 저금리를 바탕으로 집값이 크게 오른 것이다. 우리나라도 약 3백조원에 이르는 부동자금이 저금리 속에 마땅한 투자처를 찾지 못하고 떠다니고 있다. 주식시장 불안으로 부동산 주변에 대기하고 있는 자금이 너무 많은 상황에서 경기 전반에 미치는 영향을 고려하여 금리인상을 보류한 조치는 이해는 할 수 있으나 대책의 효과를 반감시킬 것이다. 이러한 한계에도 불구하고 교육수요 분산과 공급대책이 함께 수립된 점은 문제의 핵심을 파악하고 시장기능을 고려한 시의적절한 대책이라고 하겠다. 그러나, 강남을 대체할 만한 주거지로 신도시 2∼3곳을 개발하겠다는 공급대책은 중·장기적인 방향이나 과제만 제기했을 뿐 신도시 후보지도 정하지 못하는 등 구체적인 실천계획이 없어 옥에 티라고 하겠다. 그야말로 심리적 안정은 가져올 수 있으나 피부에 와닿는 현실적인 대안은 되지 못한다는 말이다. 재산세 인상문제도 정부부처 내 이견과 조율부족으로 인상폭을 놓고 난항을 거듭하고 있다. 즉, 행정자치부는 조세저항을 우려하여 점진적 소폭인상 방침을 주장하고 있어서 보유세 강화로 인한 다주택수요 억제조치가 실효를 거둘지 미지수이다. 그렇다면 안정대책 이후 부동산 시장은 어떠한 반응을 보이고 있으며, 앞으로 어떤 투자전략을 가져야 위험을 회피하면서 성공할 수 있을까.

11월 중순까지 조정 국면 지난 6월 중순 이후 단기간에 집값이 급등한데다 추석을 앞두고 이사철이 마무리되는 시점에 정부의 고강도 종합대책까지 겹치면서 주택시장이 급속히 안정되고 있다. 한마디로 집값 상승세에 제동이 걸리고 구경조차 힘들었던 매물이 등장한 것이다. 집값 상승의 진원지였던 강남권과 5개저밀도 재건축아파트 호가가 다소 떨어지면서 강북·강서지역도 가격하락의 영향을 받고 있다. 예를 들면 재건축 조기가시화의 재료를 등에 업고 지난 7∼8월 매매가가 급등했던 잠실주공 1∼4단지 및 고덕·둔촌·반포·개포지역 재건축 대상 아파트는 2천만원 정도 떨어진 가격에 매물이 나오고 있으나, 매수세의 실종으로 거래는 전무한 실정이다. 제2의 강남으로 불릴 만큼 인기지역인 양천구 목동과 분당 등 5개 신도시도 마찬가지로 조정장세가 뚜렷하다. 가격하락세는 시차를 두고 인천·경기 등 수도권으로 확산될 조짐이다. 단기 시세차익을 노린 매물이 나온데다 기준시가가 인상될 경우 양도소득세 부담을 느낀 장기투자자들이 절세 목적으로 처분을 서두르고 있기 때문이다. 이러한 집값 조정현상은 단기적으로는 봄 이사철이 시작되는 11월 중순까지 이어질 것으로 보인다. 부동산 비수기로 접어들고 정부대책이 약효를 발휘한데다 전국적인 수해, 그리고 연이은 외국계 금융기관들의 부동산 거품경고로 인해 투자심리마저 위축되었기 때문이다. 더구나, 추석 이후에는 일부 지역을 중심으로 급매물도 쏟아질 가능성을 배제할 수 없다. 그러나, 앞에서 살펴본 바와 같이 집값 상승 원인이 매우 복합적이고 추세적인데다 정부대책도 근본적인 수급문제나 풍부한 유동성,그리고 저금리 등 한계를 내포하고 있어서 가격의 폭락이나 투매가능성은 높지 않다고 하겠다. 특히, 금리인상은 미국발 금융위기 등 대외경제 여건이 불확실하고 자칫 주식시장 폭락이나 경기침체로 이어질 수 있는 만큼 신중할 수밖에 없고 대선을 앞두고 급격한 유동성 환수도 어려울 것으로 예측된다. 따라서, 계절적인 성수기인 12월부터는 학군이전 수요와 투자 수요가 집중되는 강남권부터 아파트 가격이 재상승할 확률이 높다고 본다. 11월6일 치러질 수능시험이 지난해처럼 아파트 가격상승의 기폭제가 될지 관심사항이다. 만약, 수능시험이 까다롭게 나오거나 반대로 너무 쉽게 출제돼 변별력 약화를 이유로 논술시험 비중이 커질 경우 학부모들의 교육열이 언제 다시 폭발할지 모를 일이다.

실수요자는 적극 청약해야 그동안 청약과열로 투기장화되었던 신규 분양시장은 실수요자 중심으로 안정을 찾을 것 같다. 아파트 당첨계약 후 1년간 분양권 전매가 제한되고 5년간 아파트 당첨제한, 1가구 2주택자 청약제한으로 전매차익을 노린 가수요자가 줄어들고 청약경쟁률이 크게 떨어질 것으로 보인다. 실례로 지난 서울 8차동시분양시 평균경쟁률이 57대 1로서 지난 7차 때 1백65대 1보다 훨씬 낮아졌다. 청약 1순위자가 크게 줄어들고 실수요자의 당첨확률은 그만큼 높아질 것이기 때문에 내집마련의 절대호기가 마련될 것으로 보인다. 따라서, 실수요자들은 적극 청약에 나서되 아파트 청약자들은 교통·학군 등 주거여건이 양호하고 발전 가능성이 높은 지역이나 단지를 선택하는 전략이 바람직하다. 분양권 시장은 투기지역이나 분양 시점에 따라 명암이 교차할 것 같다. 서울 8차동시분양 이후 아파트 당첨자들은 계약 후 1년간은 전매를 할 수 없다. 서울뿐만 아니라 경기도 남양주·화성·고양, 그리고 인천 산삼지구 등 투기과열지구로 지정된 곳에서도 새 아파트 분양권 전매가 제한된다. 앞으로 투기지구 분양권은 계약금 이외에 중도금 2회납부에 따른 자금부담과 1년간의 환금성 제약을 동시에 감수해야 한다. 따라서, 분양권 시세차익을 노린 투자자라면 전매제한이 없는 경기도 성남·하남 신장·용인 동백·파주 교하와 금촌·인천 송도·김포 지역, 그리고 천안 신도시에서 공급되는 새 아파트를 분양받는 것이 유리하다. 그러나, 향후 수도권은 청약경쟁률이 5대 1을 넘는 등 투기징후가 있으면 언제든지 투기과열지구로 지정될 수 있음을 유의해야 한다. 또한, 재개발·재건축아파트의 조합원 분양권도 눈여겨보자. 이들 조합아파트는 전매가 허용되고 대부분 입지여건이 좋은데다 로열층에 당첨될 가능성이 높아 투자가치가 높기 때문이다. 특히, 강북지역의 재개발지구 중 내년 상반기까지 지구지정 가능성이 큰 불광 4수역·옥수 12구역·마포 아현구역·충청로 냉천구역 등이 투자 유망해 보인다. 그러나 재개발 투자는 초기투자금이 많이 드는데다 구역지정은 사업 초기단계로 사업이 지연될 경우 투자금이 장기간 묶일 수 있다는 단점을 감수해야 한다.

규제 없는 상가시장은 여전히 매력적 주상복합과 오피스텔도 반사적 이익에 대한 기대감으로 돈이 몰리고 있다. 청약통장이 필요 없고 분양권 전매제한이나 자금출처조사 대상에서 제외되기 때문이다. 오피스텔도 강남권 요지나 한강변 그리고 외국인 임대전용으로 분양되는 물량은 조기에 소진되고 있다. 주상복합이나 오피스텔은 일반아파트보다 환금성이 떨어지고 전용률이나 환금성 면에서 불리하기 때문에 사전에 입지조건나 분양가격 그리고 임대수익률 등을 따져보는 것이 절대안전하다. 상가도 별다른 규제가 없고 최근 임대료의 급등으로 여전히 매력적인 투자처로 떠오르고 있다. 독점상권이 보장되는 단지 내 상가의 분양경쟁이 치열한 가운데 근린상가나 테마형 상가도 고수익을 노린 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 경기상승기에 창업이나 임대 목적으로 적합한 상품이다. 경기상승으로 수요가 증가하고 있고 규제가 덜한 토지시장도 관심을 가질 만하다. 수도권개발지를 중심으로 토지가격이 크게 오르고 있는 가운데 택지지구에서 분양하는 단독주택용지 분양에 신청자가 대거 몰리고 있기 때문이다. 앞으로 한국토지공사가 수도권에서 분양하는 단독주택용지는 물량이 얼마 남지 않아서 분양경쟁이 치열한 가운데 프리미엄 상승에 가속도가 붙을 것 같다. 지난해 이후 기분양된 죽전과 남양주 단독주택지는 1억원 이상 프리미엄이 붙었고 손바뀜도 활발한 편이다. 주5일 근무제와 소득향상으로 전원주택에 대한 선호도 점차 늘어나고 있다. 개발제한구역해제지역이나 수도권택지개발지구 인근, 고속화도로가 연결된 서해안 안면도 일대와 동해안 지역 그리고 경부고속전철이 개통되면 30분 이내로 출퇴근이 가능한 천안 신도시지역이 투자가치가 높은 편이다. 문의:re119@unitel.co.kr