1가구 3주택, 주택 1채만 실거래 과세

정부는 지난 9월 중순 과열된 부동산경기를 진정시키기 위해 부동산 관련 세법의 개정안을 발표했다. 그 내용을 검토해 보면 비과세 요건을 강화하며, 기준시가보다는 실지거래가를 적용하여 투자의 심리를 위축시키고 보유에 따른 세 부담을 증가시키려는 의도가 역력하다. 세법 개정 내용을 검토해 보면 ▲1세대 1주택 비과세 요건을 3년 보유에서 3년 보유·1년 거주로 강화 ▲1세대 3주택 이상 보유주택 양도시 양도소득세 실지거래가 적용 ▲고급주택 적용 대상 아파트를 50평에서 45평으로 확대 ▲투기과열지구 2003년 상반기부터 재산세 중과 ▲2002년 9월12일 급등지역 4백41개 아파트단지 기준시가 인상 ▲2003년 6월30까지 취득한 신축주택에 대한 양도소득세 감면대상에서 서울·과천 및 5대 신도시 지역 제외로 되어 있다. 특히 현행 소득세법상 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건으로 ‘거주자가 구성하는 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 뒤 양도하면’으로 되어 있었으나 개정안에서는 3년 보유요건을 3년 보유 및 1년 거주로 강화했다. 즉 최소한 3년을 보유해야 하고 그 3년 중에는 반드시 1년 이상을 직접 거주하여야 한다는 것으로 투자 혹은 투기 목적의 부동산 취득에 대해서는 엄히 다스리고, 실지 거주 목적의 취득에 대해서만 비과세 혜택을 주겠다는 의미이다. 개정세법 시행일 현재 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 경우에는 개정세법 시행일로부터 1년 이내에 양도해야만 1년 거주요건과 관계없이 비과세 혜택을 받을 수 있고, 1년을 경과하여 양도할 경우 반드시 1년간 거주하여야만 하는 것으로 못 박아, 비과세 혜택을 받기 위해선 시행일로부터 1년 이내에 매도를 유도해 주택가격의 안정화를 꾀하고 있다. 또한 개정세법 시행일 현재 1세대 1주택을 2년 이상, 3년 미만 보유한 경우에는 보유기간 3년을 채우고 1년 이내에 양도해야만 1년 거주 요건을 충족하지 않아도 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세된다. 보유기간이 2년 미만인 1주택의 경우에는 개정세법의 비과세 요건인 3년 보유, 1년 거주 요건을 모두 충족해야만 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있는 것이다. 요즘 오피스텔에 대해서도 양도소득세를 과세하는 문제로 시끄럽다. 어떤 것을 주택으로 보는가에 대해 살펴보면, 소득세법에서는 아파트·단독주택·연립주택·다가구·다세대·오피스텔 등 공부상의 용도에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 본다. 건축물대장에는 상가 또는 상업용 건물이라고 되어 있더라도 실지 주거용 건물로 사용할 경우 주택으로 본다는 것이다. 국세청에서는 오피스텔을 직접 주거용으로 사용하거나 주거용으로 임대하는 경우 이를 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 적용 여부를 판단하고 있다. 주거용으로 사용했는지 여부에 대한 판단은 주변 사람의 증언과 수도료·전기료 등의 사용현황과 함께 주민등록상의 주소 및 전화 사용내역 등을 근거로 세무서장이 사실을 판단하여 결정한다. 이번 개정 세법에서는 1세대가 3주택 이상 보유하게 되면 양도소득세를 기준시가가 아닌 실지거래가를 적용하겠다는 내용이 있다. 실수요자가 아닌 투자용도의 주택을 2채 이상 보유한 세대에 대해 세금부담을 늘리겠다는 의지로 보인다. 그러나 속내용을 보면 1세대가 3채 이상 주택을 보유하면 모두 실지거래가에 의해 양도소득세를 신고해야 하는 것은 아니다. 주택 3채를 보유한 경우 처음에 양도한 1채에 대해서만 실지거래가가 적용되고 나머지 2채에 대해서는 원칙적으로 국세청 기준시가를 적용하고 납세자가 유리한 경우 실지거래가를 적용할 수 있는 것으로 대부분의 경우 해당되지 않는다고 보아야 할 것이다. 오피스텔의 경우도 이름만 호랑이일 수도 있다. 왜냐하면 1세대 1주택의 판단은 양도일을 기준으로 하므로 양도일 현재 주택으로 사용하지 않으면 주택으로 볼 수 없는 결정적인 틈새가 있기 때문이다. 예를 들어 3년 이상 보유한 주택 1채와 타인에게 주거용으로 임대한 오피스텔 1채가 있는데 좀더 넓은 집으로 이사하기 위해 살던 집을 팔려고 한다. 현 상태에서 거주하던 주택을 양도한다면 국세청에서는 재산보유현황을 조회하여 오피스텔의 실제 용도가 주거용인지 확인하여 주거용으로 임대한 오피스텔을 주택으로 보아 1세대 2주택으로 판정, 양도소득세 비과세를 적용하지 않을 것이 분명하다. 하지만 임차인이나 소유자가 양도일 하루 전에 세무서에 사업자등록을 하거나 사업(상업)의 용도로 사용된다면 양도일 현재 주택이 아니므로 거주하던 1주택에 대한 양도소득세는 비과세받을 수 있다. 같은 맥락으로 보았을 때 수해로 주택이 멸실되어 새로이 주택을 신축할 수 없어 나대지 상태로 양도하게 되었을 때 3년 이상 보유한 1주택이었다면 나대지 상태로 양도한 경우에도 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용된다. 이는 양도일을 기준으로 모든 조건을 판단하기 때문이며, 이러한 규정을 잘 활용하면서 재테크를 한다면 한층 더나은 효과가 있지 않을까 한다. 문의: ryuhong@samsung.co.kr