오피스텔 주거용으로 쓰면 양도세 내야 한다

오피스텔은 주택이냐 업무용이냐에 따라 세제혜택이 달라진다.

국세청이 주거용 오피스텔을 주택으로 간주해 1가구 2주택으로 적용한다는 방침을 재차 확인함에 따라 오피스텔 투자 환경이 확 달라졌다. 기존 오피스텔 소유자는 물론 새 오피스텔을 분양받으려는 사람들도 종전 주택 보유 여부와 사용 용도에 따라 양도세 문제를 고려하지 않을 수 없기 때문이다. 국세청은 종전에 일반주택을 한 채 갖고 있는 사람이 함께 보유한 오피스텔을 주거용으로 사용했을 경우 1가구 2주택 기준으로 간주, 종전 주택을 팔 때 양도세를 부과했다. 반면 건설교통부는 건축법상 오피스텔을 여전히 업무용으로 분류하는 등 부처간의 해석이 달라 소비자들에게 혼란을 주고 있다. ◇‘주택’판정 이렇게＝국세청은 현재 주거용 오피스텔의 주택 판정을 명확히 하기 위해 그 기준과 현장 조사 방법 등 구체적인 지침을 마련 중이라고 밝혔다. 현재 국세청은 모든 건물의 주택 여부를 판정할 때 별도 기준을 만들어 사용 중이므로 이것이 주거용 오피스텔을 판가름하는 기본 잣대가 될 것으로 보인다. 일단 주민등록상 전출입이 된 주거용 오피스텔은 주택으로 간주한다. 업무용 오피스텔은 주민등록을 옮기지 않기 때문이다. 미성년 자녀와 함께 거주하고 있는 오피스텔도 주택으로 본다. 이 때는 초·중·고교 취학 통지 기록 등으로 가려낼 수 있다. 화장실·침실·부엌 등 내부 구조와 전기·수도·가스료 내역 등이 업무용과 다른지 따져보고, 구독하는 신문·잡지 종류와 오피스텔 소유자의 은행계좌·의료보험기록 등도 점검 대상이 된다. 최근에 분양된 주거용 오피스텔은 주택으로 간주될 확률이 더 높다. 강남구 역삼동세무서 재산세과 관계자는 “최근 분양한 오피스텔은 계약서에 ‘주거 혹은 거주용’으로 표기되는 경우가 종종 있기 때문에 주택 여부를 판단하는 참고자료가 될 것”이라고 말했다. 주거와 업무를 혼용해서 사용하는 경우엔 주거 부분이 50%를 초과할 경우 주택으로 간주된다. 하지만 그 구분이 명확치 않아 실제로는 ‘상식선’에서 결정된다는 게 국세청의 설명이다. ◇혼란의 불씨 남아＝지난 2000년 이후 분양된 주거용 오피스텔은 16만9천6백55실. 지난해는 한 해 동안 무려 1만8천5백84실이나 공급됐다. 건설회사들은 분양 당시 주로 임대소득을 노린 투자자를 대상으로 ‘1가구 2주택과 무관하다’는 점을 적극 홍보한 탓에 소비자들 사이에 불만이 터져 나오고 있다. 이미 일부 소비자들은 건설회사에 책임소재를 묻거나 중도해약을 요구하고 있다. 기존 주택을 소유한 사람들은 입주 전에 분양권 매도를 시도하면서 매물이 증가할 전망이다. 강남구 삼성동의 한 오피스텔을 소유하고 있는 김모씨(43)는 “오피스텔을 주거용으로 세를 줬는데 현재 거주하고 있는 아파트를 판다면 양도세를 물어야 할 판”이라며 “오피스텔이 주거용으로 간주될 줄 알았으면 애초에 분양 받지도 않았을 것”이라며 당혹스러워했다. 황용천 해밀컨설팅 사장은 “그동안 건설교통부가 건축규제를 완화하면서 주거용 오피스텔을 양산해 왔는데 건축법과 세법이 달라 일반 수요자만 골탕을 먹게 됐다”며“혼란을 줄일 수 있는 방법을 찾아야 할 것”이라고 말했다. 전문가들은 과세편의주의를 따를 경우 1가구 2주택 적용에 따른 양도세 과세에 큰 어려움은 없을 것으로 예상한다. 하지만 개인별로 처한 사정이 달라 모든 주거용 오피스텔을 1백％ 가려내기는 현실적으로 쉽지 않을 전망이다. 일례로 주민등록을 옮기지 않고도 실제 거주하는 등 편법을 쓸 수도 있다. 또 임대를 놓을 경우 임대인의 의도와 임차인의 사용 용도가 달랐을 때는 애매한 문제가 생긴다. 임대인은 업무용으로 임대를 줬으나 임차인이 주소를 옮기는 등 주거용으로 썼을 경우 책임 소재가 불분명한 것. 또 어떤 세입자는 업무용으로, 그 다음 세입자는 주거용으로 썼을 때 그때마다 판정기준을 달리해야 하는지도 문제다. 이는 곧 부가세 환급문제와도 결부된다. 오피스텔의 부가세는 업무용으로 사용했을 경우에만 환급해 주므로 부가세를 환급받고 주거용으로 사용할 경우 이를 다시 토해내야 하기 때문이다. 국세청 관계자는 “임차인의 사용 용도와 부가세 문제에 대해서는 현재 구체적인 지침을 마련하고있다”고 말했다. ◇청약제도와는 무관＝건설교통부는 주거용 오피스텔이 주택으로 간주된다 해도 건축법상 오피스텔은 업무용인 만큼 주택 청약 자격과는 관계없다는 입장이다. 건교부 관계자는 “실질과세원칙과 주택청약 제도는 별개이며 오피스텔을 주거용으로 썼다 해도 청약제도와 관련된 주택(단독·공동주택)이 아니므로 아파트 청약자격에는 아무런 영향을 미치지 않는다”고 말했다. 따라서 오피스텔을 신규 분양받아도 투기과열지구 내 5년 재당첨 금지조항이나 분양권 전매제한 등을 적용받지 않는다. 또 주거용 오피스텔을 갖고 있어도 다른 주택을 소유하고 있지 않을 경우엔 무주택자로 인정돼 무주택 우선 공급 등의 혜택을 누릴 수 있다. 오피스텔을 주택으로 임대를 준다 해도 임대주택법상의 주택임대사업자에는 포함이 안 된다. 임대주택법상 매입임대주택사업자는 일반주택·다가구·다세대·연립아파트 등 주거용도로 허가된 집을 2가구 이상 취득해 임대사업을 하는 경우에만 해당된다. 따라서 소형 오피스텔로 임대사업을 한다 해도 취득·등록세 면제나 재산세 감면 등 세제혜택은 받을 수 없다. ◇이렇게 대처하라＝국세청은 자신이 직접 거주했을 때는 물론 임대인이 주거용으로 임대하길 원했고, 임차인이 그렇게 사용했을 경우 주택으로 간주한다고 설명했다. 따라서 주택을 한 채 이상 보유한 상태에서 오피스텔을 주거용으로 사용했거나 임대를 준 경우엔 양도세를 각오해야 한다. 1가구 2주택 이상으로 간주돼 어느 쪽을 팔던 세금이 나온다. 특히 종전에 1가구 2주택인 사람은 오피스텔이 주택 수에 산정될 경우 1가구 3주택자가 되면서 실거래가로 양도세를 내야 하는 문제가 생긴다. 따라서 이 경우라면 오피스텔을 업무용으로 전환하는 게 좋다. 만약 주택과 오피스텔을 오랫동안 보유했다면 주택에 비해 양도차익이 적은 오피스텔을 매도하는 게 절세 요령이다. 오피스텔을 분양받아 아직 입주 전이라면 오피스텔을 업무용으로 사용하거나 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 파는 것도 고려할 만하다. 주거용 오피스텔을 분양받았거나 소유한 무주택자에게는 오히려 호재다. 오피스텔도 1년 이상 거주하고(서울·과천 5개 신도시 등), 3년 이상 보유하면 주택으로 간주돼 양도세가 비과세되기 때문이다. 또 지난해 10월1일을 기준으로 오피스텔을 2년 이상 보유한 사람은 올 9월 말까지 매도하면 1년 거주요건을 채우지 않아도 비과세된다. 이때 주거용으로 사용했다는 증빙자료(사진·주소이전·관리비 영수증 등)만 있으면 된다. 무주택자가 오피스텔을 임대할 때는 주거와 업무 중 택일할 수 있다. 만약 다른 집을 살 계획이라면 업무용으로 임대를 주는 게 좋다. 주거용으로 임대를 주면 주택을 보유한 것으로 간주돼 다른 집을 살 경우 1가구 2주택이 되기 때문이다. 반면 다른 주택을 매입할 계획이 없다면 주거용으로 임대를 줄 경우 비과세 혜택을 누릴 수 있다.