서울 막히면 지방 간다 부산·대구 지역 재건축 붐

서울지역의 재건축 요건이 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 부산.대구지역 재건축 대상 아파트의 가격이 급등하고 있다.

부산·대구 등 지방 대도시의 재개발·재건축 시장이 뜨겁다. 5·23대책 이후 투자자는 물론 주택건설업체들이 규제가 덜한 이들 지역으로 앞다투어 몰려가고 있기 때문이다. 부산은 재개발구역, 대구는 재건축 대상 아파트를 중심으로 값이 급등했다. 특히 부산 일부 재개발구역의 경우 묻지마 투자자들이 가세하면서 2∼3개월 사이에 배 이상 오르는 등 과열양상까지 빚고 있다. 업체들이 사업승인을 받은 뒤 경쟁입찰로 시공사를 선정해야 하는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행(7월)되기 전에 시공권을 미리 확보하기 위해 치열한 수주경쟁을 벌인 것도 부동산 값 상승의 요인으로 부동산업계는 본다. 그러나 하반기에도 상승세가 계속될지에 대해선 의견이 분분하다. 중앙일보조인스랜드와 부동산114 조사에 따르면 상반기(1∼6월) 대구와 부산지역 재건축대상 아파트 값은 지난해 말 대비 각각 40.8%, 25.4% 올랐다. 같은 기간 서울지역 재건축대상 아파트값은 11.6% 오르는 데 그쳤다. 특히 대구지역은 6월 한 달 동안 6.1%나 올라 5.23대책에 따라 적지 않은 반사이익을 누린 것으로 나타났다. 이들 지역은 투기과열지구가 아니어서 재건축 후분양제를 적용받지 않고 조합원들이 사업계획승인(재개발은 관리처분) 이후까지 지분을 보유하고 있어도 재당첨금지제도(당첨 후 5년간 투기과열지구에서 1순위 배제)에서도 제외된다. 재건축 절차나 기준도 서울지역에 비해 덜 까다롭다.

대구 재건축 아파트 41% 급등 지난달 시공사를 선정한 대구 달서구 본리동 능금아파트 25평형은 1억1천6백만원으로 지난 5월 말 9천9백만원에 비해 17.2% 올랐다. 또 본리동 무궁화 18평형도 5월 말보다 10.2% 오른 8천1백50만원을 호가한다. 달서구 성당동 주공 13평형과 서구 중리동 꽃동네 24평형도 각각 4.6%, 10.8% 상승했다. 달서구 K부동산 박모(45) 사장은 “대구지역은 서울이나 수도권과는 달리 안전진단을 신청할 수 있는 재건축 연한이 종전(20년)대로 유지되고 있다”며 “이러다 보니 최근 시공사를 선정하거나 안전진단을 통과한 단지를 중심으로 값이 많이 올랐다”고 말했다. 인근의 한 중개업자는 “단기간에 호가가 많이 올랐기 때문인지 매수자들이 가격부담을 느껴 선뜻 매입하려 하지 않아 거래는 뜸하다”고 전했다. 부산은 아직 재개발구역으로 지정되지 않은 곳도 업체들이 수주경쟁을 벌이면서 값이 급등했다. 업체들이 시공권을 따내기 위해 “재개발만 끝나면 값이 2∼3배 이상 오를 수 있다”며 선전하는 등 가격상승을 부추겼다고 현지 중개업소들은 전한다. 지난달 부산 재개발구역에서 시공사가 선정된 곳만 10여곳에 이른다. 거제2구역의 경우 구역지정이 되지 않았는데도 지난달 시공사(삼성·대림·포스코컨소시엄) 선정을 전후해 지분(건물·토지)값이 급등했다. 사유지 기준 30평대는 평당 4백20만∼4백50만원을 줘야 매입할 수 있는데 지난 5월 말에 비해 1백만원, 4월말에 비해선 2백만원 오른 가격이다. 거제동 부동산공인중개사 권순필 이사는 “집주인들이 더 오를 것으로 예상하고 매물을 거둬들인 가운데 1∼2개 매물이 거래가 되면서 호가가 치솟았다”고 말했다. 구역지정이 되지 않은 온천2구역은 사유지 20∼30평을 기준으로 평당 3백70만∼5백만원, 명륜3구역은 3백80만∼4백50만원으로 지난 5월 말에 비해 50% 이상 상승했다. 재개발구역으로 지정된 민락1구역도 평당 4백50만∼5백50만원을 호가한다.

부산은 재개발 지분값 많이 올라 부산 재개발의 경우 10평대와 50평대 지분값의 차이가 크지 않은 것이 특징이다. 가령 최근 재개발구역으로 지정된 장전1구역의 경우 10평대는 평당 6백50만원, 50평은 5백50만을 호가한다. 재개발조합원들은 토지와 건물에 대한 감정평가(보통 공시지가 수준으로 지방은 평당 50만∼1백50만원이 많음)를 통해 자신의 권리가액을 결정하며 분양가와의 차이에 대해선 추가부담금을 내야 한다. 감정평가액은 시세보다 낮아 지분이 클수록 평당 거래가격이 낮기 마련인데도 ‘큰 평수를 사면 큰 분양권을 받는다’는 이상한 소문이 나돌면서 지분크기간 가격차가 별로 없다고 중개업자들은 전한다. 실제로 서울지역 재개발구역의 경우 지분 50평대는 10평대의 50%선에서 거래된다. 백준 조인스랜드컨설팅 사장은 “서울지역의 경우 재개발추진위 결성부터 사업시행인가까지 3∼5년간 꾸준히 가격이 상승하지만 부산지역의 경우 최근 2∼3개월 세 배 이상 오르는 등 단기급등했다”며 “일부 중개업소들은 값을 띄워 자신의 물건만 팔아먹고 사라지는 경우도 있다”고 말했다. 업체들도 부산과 대구지역에서 사활을 건 수주경쟁에 나서고 있다. SK건설은 최근 부산지역에 재개발·재건축 수주팀을 종전의 2∼3명에서 6∼7명으로 대폭 늘렸다. 장태일 SK건설 상무는 “부산에선 재개발구역이 1백11곳에 달해 앞으로 수주물량을 더 늘릴 수 있을 것”이라고 말했다. 대우건설의 문경 부장은 “부산과 대구지역에선 삼성·포스코·LG건설·현대산업개발등 서울지역 대형업체들이 수주를 위한 각축전을 벌이고 있는 상태”라며 “서울지역 재개발·재건축 수주물량이 거의 동났기 때문인 것 같다”고 말했다. 부산에선 서울지역에서 활동 중인 덕암·정림컨설팅등 컨설팅업체까지 대거 뛰어들고 있다. 재개발 전문 컨설팅업체 관계자는 “서울에서 활동하고 있는 어지간한 컨설팅업체들은 부산에 집결해 있다”며 “부산에선 아직 재개발사업 초기 단계여서 향후 전망은 밝다고 본다”고 말했다.

업체들 사할 건 수주경쟁 건설산업전략연구소는 아파트 가격과 거래량 변동관계를 통해 아파트 시장의 불황과 호황을 진단하는 벌집모형이론을 통해 볼 때 부산과 대구는 총 6국면 중 거래량 감소 속에 가격이 오르는 2국면이 진행되고 있다고 밝혔다. 이 연구소의 김선덕 소장은 “부산과 대구는 입주물량이 많지 않아 당분간 오름세가 지속될 수 있을 것”이라고 내다봤다. 건설산업연구원은 하반기 수도권 아파트값은 1% 정도 오르겠지만 부산과 대구를 포함한 지방 대도시의 경우 2∼3% 정도의 상승세를 보일 것으로 전망했다. 그러나 메리츠증권 부동산금융팀의 안홍빈 차장은 “지방 대도시의 경우 지역경제 기반이 서울이나 수도권에 비해 취약해 실물경기에 따른 변동이 심할 수 있다”며 “정부가 지방대도시 부동산시장을 규제할 경우 값이 빠질 수 있다”고 지적했다. 최근 부산과 대구의 부동산시장 과열은 서울과 수도권 규제에 따른 반짝경기(물풍선 효과)일 수도 있다는 것이다. 재정경제부는 부산지역의 경우 19일부터 북구와 해운대구가 양도소득세를 실거래가격으로 부과하는 주택투기지역으로 지정고시될 예정이라고 밝혔다. 더욱이 재건축이나 재개발의 경우 완공 후의 시세가 미리 반영돼 추가부담금이 결정되는 관리처분땐 값이 하락할 수 있다고 전문가들은 귀뜀한다. 서춘수 조흥은행 재테크팀장은 “실수요자라면 관리처분 이후 매입하는 것도 고려해 볼만하다”고 말했다.