[財테크 강좌]권리분석 잘해야 수익 극대화

아파트 경매에 참가할 때는 5백세대 이상 대단지에 투자하는 것이 바람직하다. 사진은 입찰 모습.

경기도 수원에 살고 있는 40대 주부 K씨는 여유자금을 부동산에 투자하고 싶은데 가격이 너무 올라 망설이고 있다. 그래서 경매 쪽으로 알아볼까 하는데 부동산 경매가 왠지 생소하게 느껴져 부담스럽다. 이처럼 경매는 초보자에게 생소하게 느껴지기 마련이다. 게다가 부동산 경매는 쫓겨나가는 집주인, 경매브로커, 절규하는 세입자, 영세상인, 사채업자 등이 연상돼 평범한 사람들과는 아주 동떨어진 일로만 여겨진다. 또 싸게 사는 것도 좋지만 부도나서 망한 집을 산다는 것이 꺼림칙하고, 어려운 법 문제 때문에 불안한 것이 사실이다. 그러나 요즘 들어 경매에 대한 인식이 바뀌고 있다. 최근 몇 년 사이 실수요자의 경매 참여가 늘어나면서 아파트의 경우 1차 법원감정가를 넘어 낙찰된 물건도 나오고 있다.

권리분석 철저히 해야 지난해 11월 말 기준 서울 지역 평균낙찰률은 84.2%를 기록했다. 종목별로 살펴보면 주택 1백6.5%, 근린주택 1백1.3%, 대지 86.4%의 경쟁률을 보였다. 이렇듯 부동산 경매가 인기를 끄는 이유는 재테크 방법이 다양화되고 부동산에 대한 관심이 높아지면서 투자자뿐만 아니라 실수요자도 경매시장으로 발길을 옮기고 있기 때문이다. 좀더 싸고 안전하게 구매하는 재테크 방법으로 자리매김하고 있는 것이다. 경매의 가장 큰 장점은 시장가격보다 일반적으로 10∼30% 정도 싸게 살 수 있다는 점이다. 초보자가 경매를 시작하기 위해서는 첫째, 정확한 경매물건 정보를 얻어야 한다. 즉 어떤 부동산이 언제, 얼마에 경매가 진행되는 것인지 알아야 한다는 얘기다. 일반적으로 신문·인터넷·법원 경매계·기타 사설 경매 정보지 등 다양한 곳에서 경매정보를 얻을 수 있다. 초보자는 인터넷을 이용하는 것이 제일 좋다. 인터넷에서 재공해 주는 정보는 부동산 소재지·수량·입찰 가격·유찰 횟수를 비롯해 법률적인 권리분석 등 비교적 자세한 정보를 제공하고 있어 초보자에게 많은 도움이 된다. 물론 신문에서도 물건의 정보를 얻을 수 있는데 권리분석에 관한 정보는 얻을 수 없고, 단지 부동산 소재지와 입찰가격 정도만 얻을 수 있다. 또 경매법원 앞에서 판매되고 있는 사설정보지는 비교적 자세한 정보를 얻을 수 있지만, 권리분석 등은 완전히 신뢰할 수 없다. 따라서 입찰 참가 전에 반드시 경매물건을 열람하고 권리관계 등을 확인해야 한다. 둘째, 성공적인 경매 재테크를 위해 좋은 물건을 골라야 한다. 아파트·단독주택·연립주택·상가·임야 등 각각의 물건마다 특성이 다르며, 돈 되는 물건이 따로 있다.아파트는 5백세대 이상 되는 단지를 선택하는 것이 좋다. 일반적으로 중·소형 아파트는 교통이 편리한 곳, 중·대형 아파트는 중·고등학교 등 교육환경을 비롯해 주변 환경이 좋은 물건을 선택해야 한다. 일부 아파트는 법원 감정가보다 높게 낙찰되고 있지만, 대신 이러한 물건들은 복잡한 법률 문제, 임차인 명도 문제가 비교적 적어 초보자도 무난하게 낙찰받을 수 있는 물건이 많다. 단독주택은 차량 출입이 편리하고 타인 소유 미등기 건물이 없어야 한다. 또 리모델링을 통해 수익가치를 높일 수 있는 물건을 선택하는 것이 재테크에 도움이 된다. 연립주택은 땅 평수가 많은 것, 재건축 가능성이 높은 15년 이상 된 물건을 골라야 하며, 편의시설의 이용 편리성 여부도 감안해야 한다. 상가인 경우 유동인구가 많은 역세권 지역이 좋다. 물론 통행이 한 곳으로 몰리는 동네 입구에 위치한 곳, 도로 앞쪽에 위치한 상가를 선택해야 하지만, 주변에 대형 할인점이 있어 상권이 침체된 곳은 피해야 한다. 그밖에 임야·농지인 경우에는 진입도로가 있는 곳, 토지의 용도 변경이 가능한 곳, 관습법상 법정지상권이나 분묘기지권이 없는 물건을 골라야 한다.

명도소송은 6개월 걸려 셋째, 권리분석을 정확히 해야 한다. 정보지나 인터넷에서 경매물건을 찾은 뒤 현장을 방문해 부동산의 전반적인 사항을 점검하고 나면 최종적으로 권리관계에 대한 법률적인 문제점이 없는지 확인해야 한다. 특히 권리분석을 하는 데 있어 시간에 쫓기게 되면 실수할 수 있으므로 반드시 시간적인 여유를 가져야 한다. 한편 법률적인 문제가 있는 물건이라도 문제점을 충분히 해결할 수 있으면 짭짤한 투자수익을 기대할 수 있다. 경매물건은 법률적으로 확인해 보고 검토해야 할 문제가 많다. 이 점이 종종 권리분석을 잘못해 경매에서 크게 손해를 보는 경우가 발생하는 이유다. 경매에 있어 낙찰로 소멸되는 권리와 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리 등을 확인해야 한다는 얘기다. 넷째, 임차인 명도문제를 고려해야 한다. 경매로 산 집은 대금을 납부하면 낙찰자가 소유권을 취득하고, 부동산에 대한 권리행사를 할 수 있다. 그러나 소유자·임차인 등이 집을 비워주지 않는다면 부동산의 처분이나 사용·수익에 제약을 받는다. 때문에 낙찰받은 뒤에는 즉시 명도계획을 수립해야 한다. 명도방법은 소유자·채무자·임차인 등 인도명령 대상자인 경우에는 적절한 협상을 통해 집을 돌려받으면 제일 좋다. 그렇지만 협상에 응하지 않을 때에는 대금을 납부한 날부터 6개월 이내에 법원에 인도명령 신청을 하고 법원의 힘을 빌려 집을 돌려받아야 한다. 그러나 인도명령 신청을 하지 못한 경우와 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 경우에는 명도소송에 의해 집을 돌려받아야 한다. 특히 명도소송은 신속하게 진행해야 하며, 소송비용과 6개월 정도의 소송기간이 걸린다는 것을 감안해야 한다.

경매 투자로 성공하려면 1. 정확한 경매물건 정보를 얻는다.
2. 물건의 특성에 따른 전략을 짠다.
3. 권리분석을 정확히 한다.
4. 임차인 명도 문제를 고려한다.