지난해 말 이후 부동산 경기가 주춤하고 있다. 그러나 틈새는 있게 마련이다. 많은 전문가들은 아직도 잘만 고르면 수익을 올릴 수 있는 부동산이 꽤 있다고 본다. 포브스코리아는 부동산 투자전문 컨설팅업체인 RE멤버스와 함께 금융기관 PB ·부동산 컨설턴트 ·건설업체 담당자 등 부동산 전문가 51명을 대상으로 올해 투자유망 부동산을 알아봤다.

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상가는 종로5가 빌딩
토지는 천안·아산신도시 주변

부자가 되려면 부자들의 시선을 주목하라! 부동산 투자도 예외는 아니다. 부자들이 관심 갖는 부동산을 좇아 공략하면 승산이 있다는 게 전문가들의 얘기다. 올해 부자들은 어느 곳의 부동산을 겨냥하고 있을까.
포브스코리아는 올해 10억원 이상의 여유자금으로 투자할 만한 전국의 아파트 ·상가 ·토지를 찾아 ‘2004 부동산 투자 지도’를 그려 봤다.
국내 부동산 투자 전문가 51명의 추천(5곳 복수 선택)을 받은 결과 아파트 부문에선 판교신도시가 44명에게 추천받아 1위를 차지했고, 상가 부문에선 종로5가 대로변 빌딩(39명), 토지 부문에선 천안 ·아산 ·신도시 주변(37명)이 각각 1위를 차지했다.

아파트 부문에서는 서울 강남 삼성동 현대I파크(분양권) ·용산 동부이촌동 LG한강자이 ·강남 도곡동 타워팰리스1차 ·천안 불당동 동일하이빌(분양권) ·송파 잠실 아시아선수촌 ·강남 대치동 은마 ·압정도 구현대7차 ·아산 좌부동 ·초원 ·화성 동탄신도시(분양 예정)가 10위권에 들었다.

상가 부문에서는 성남 서현동 로데오거리 ·선릉역 인근 ·점살 주공 아파트 단지 ·역삼동 테헤란로변 ·옥수동 아파트 ·김포 풍무동 아파트 단지 ·방배동 모텔 ·개포동 사거리 ·용기 구성읍 아파트 단지 등이10위 안에 들었다.
토지 부문에선 강남 세곡동(그린벨트) ·마포 상암지구 ·청계천 도심재개발 지구 ·송파 문정 장지지구 ·판교신도시 ·강서 마곡 택지개발지구 ·오산 평택 미군기지 이전 예정지 ·서초 우면도(그린벨트) ·용산 역세권 도심개발지 등이 상위를 차지했다.

고종완 RE멤버스 대표는 “무엇보다 지역 발전 잠재성, 특히 개발 재료가 많은 곳으로 전문가들의 선택이 집중됐다”며 “기존의 신도시 건설 예정 지역 외에도 서울 강북권 개발과 고속철 개통에 따라 서울 도심과 충청권이 투자 유망지로 급부상하고 있음을 보여준다”고 분석했다.



아파트

판교신도시는 서울 강남권을 대체할 주거지로 떠오르고 있다. 우형달 GMRC 대표는 “현재 개발 중이거나 개발계획 지정 ·예정지역 중 판교와 비교될 수 있는 신도시는 없다”며 “자녀교육 ·쾌적성 ·강남 접근성 ·주거환경 ·기반시설 ·도로(예정 도로 포함) 등 모든 면에서 손색이 없다”고 평가했다.
한정회 현대투자신탁증권 지점장(부동산 전담 PB)은 “판교는 현재 강남에 진입하지 못한 비강남 ·분당권 거주자들이 시세차익을 노리는 곳”이라며 “서울 상암지구 아파트 분양가가 지나치게 높게 책정됐다는 비난 여론이 거셌기 때문에 판교신도시 분양가는 평당 1,200만원을 넘지 않을 것”으로 예측했다.

고종완 대표는 “분양가가 평당 1,000만원대로 평당 1,500만~2,000만원대인 강남권보다 훨씬 낮아 상당한 시세차익이 있을 것”이라고 내다봤다. 실제로 판교 아파트 32평형 분양가는 3억8,000만~4억원대로, 강남 시세와 비교하면 2억~3억원이 낮다. 이 때문에 청약 경쟁률도 500대 1을 웃돌 것이란 관측이 나오고 있다.
2위를 차지한 서울 강남 삼성동 현대I파크(분양권)는 4위 도곡동 타워팰리스와 함께 국내 최고가를 달리고 있다. 두 곳 모두 요즘 인기 급상 중인 주상복합 아파트로 로열층의 경우 평당 3,000만원을 호가해 69평 기준으로 최고 20억원대에 달한다.

중 ·상류층들이 선호하는 쾌적한 환경과 전망 좋은 입지가 강점이다. 현대I파크는 한강을, 타워팰리스는 양재천을 내려다 볼 수 있다. 현대I파크는 강변 조망권을 원하는 외국인들이 다수 입주할 것으로 보인다. 이번 조사에서 현대I파크가 타워팰리스보다 높은 순위를 차지한 것은 새 아파트라는 점에서 기대수익이 크리라는 전망을 반영한 듯하다.
3위를 차지한 용산 동부이촌동 LG한강자이는 24평 기준 6억원대로 동부이촌동에서 가장 비싼 아파트다. 주변 개발 재료가 풍부하다. 우선 고속철 용산역이 들어서고, 미군기지가 이전되면 고급 주거단지로 개발될 여지가 충분하다는 관측이다. 게다가 서울시가 주변에 대규모 공원을 조성하겠다고 발표해 가격 상승 요인이 여전히 많다는 평가를 받고 있다.

5위를 차지한 천안 불당동 동일하이빌(분양권)은 고속철도 개통에 따라 떠오르는 아파트다. 현재 프리미엄만 33평이 4,000만원을 넘어섰고, 65평은 2억원에 달하고 있다. 특히 불당지구는 대규모 택지가 조성되고, 천안시청이 이곳으로 이전할 예정이어서 가격 추가 상승이 예상된다. 천안에서는 동일하이빌 브랜드가 고급으로 인식되고 있어 ‘천안의 강남’으로 불릴 만큼 부촌(富村)으로 급부상할 것으로 보인다. 6위를 차지한 송파 잠실 아시아선수촌은 재개발을 추진 중이다. 전문가들은 강남이 지척이고 강남보다 쾌적한 환경을 갖추고 있어 투자가 유망하다고 추천한다.



상가

종로5가 대로변 빌딩들이 투자유망 1순위로 꼽힌 데는 정책적 요인이 크게 작용한 듯하다. 서울시가 추진 중인 강북뉴타운 ·청계천 복원 프로젝트에 힘입어 강남 못지 않은 부동산 붐을 일으킬 것이란 기대가 크다. 또 종로5가는 청계천 복원 혜택을 톡톡히 볼 상권이다. 이 지역은 벌써부터 외국인 빌딩 매입 1순위로 떠오르고 있다. 상권 확장이 제약된 강북의 특성상 종로는 안정된 수익을 확보해주는 지역이다.

분당 서현동 로데오거리 빌딩이 2위로 꼽힌 것은 판교 ·분당 ·용인 ·수지 ·동백지구 등에서 폭발적인 인구 증가와 유동성 증가가 예상되고 있음을 반영한 듯하다. 서현역은 선로가 연장되면 경부선과 전철이 모두 지나는 중심역 구실을 할 것으로 보여 용인뿐 아니라 경기 광주 ·이천까지 상권이 연장될 수 있다. 현재도 상당한 상권이 형성돼 있고, 5년 이내에 건대 전철역 인근의 유동성이 확보될 것으로 보인다.
3위에 오른 선릉역 인근 빌딩들은 무엇보다 2호선 ·분당선 환승역이 개통되면서 유동인구가 급증할 것이란 호재를 갖고 있다. 이 지역에선 상가뿐 아니라 오피스텔도 주목된다.

4위를 차지한 잠실동 잠실주공 재건축 단지 내 아파트 상가는 무엇보다 재건축이 큰 호재로 작용한 듯하다. 재건축 이후 이 단지의 가구 수는 현재의 1만6,000가구에서 30% 이상 늘게 된다. 강남의 부유층들이 대거 유입돼 상가들의 단위 매출 상승도 기대된다.
6위인 역삼동 테헤란로변 빌딩은 30억원 이상 여유자금을 가진 부자들이 여전히 관심을 갖고 있는 곳이다. 하지만 매물이 거의 없는데다 평당 5,000만~6,000만원대로 값이 오를 만큼 올라 상대적으로 임대수익률은 떨어진다. 7위에 오른 서울 방배동 사거리 모텔은 주택가와 유흥가가 공존하는 지역에 있다.

모텔 건축허가가 까다로워져 수요에 비해 공급이 달리는 상황이다. 영업권 프리미엄이 갈수록 커지고 있다. 8위 옥수동 아파트 상가는 5,000가구 규모의 재개발을 추진하고 있는 만큼 서울의 또 다른 부촌으로 떠오를 가능성이 크다. 주변에 백화점이 거의 없어 인근 상가들이 안정적인 성장을 할 것으로 기대된다. 현재 평당 1,500만원대로 값이 오른 상태다.

이렇게 선정했다

먼저 RE멤버스 회원인 부동산 전문가 30여 명이 국내 투자 유망 후보지를 선정했다. 주로 서울·경기 충청 지역을 중심으로 투자 유망한 아파트(30곳) ·상가(30곳) ·토지(43곳)를 1차 선정했다. 이들 후보지를 놓고 51명 부동산 전문가들에게 종목별로 5곳을 무순위로 고르도록 했다. 이를 집계해 종목별로 많이 선택된 순서로 순위를 매겼다. 설문조사 대상 부동산 전문가 51명은 은행 ·증권사 부동산 담당 PB를 비롯, 부동산 투자 컨설턴트 ·건설사 개발팀 임원 ·부동산 전문 기자 등이다. 이번 조사는 1월 9~16일 중 진행됐다.

토지 1위를 차지한 천안 ·아산 역세권은 고속철의 통과로 투자가치가 매우 높다는 평가를 받았다. 또 행정수도가 어디에 위치하든, 아니면 아예 이전 계획이 무산된다고 해도 이 지역의 땅 값이 떨어질 여지는 아주 작다고 전문가들은 보고 있다. 지금처럼 수도권 개발이 억제되고 많은 행정기관이나 기업 본사들이 탈(脫)서울 계획을 세우는 상황에서 이곳은 관심을 끌 수밖에 없다는 논리다.

아산 탕정면에 들어서는 삼성전자 공장도 주변 시세에 큰 영향을 줄 전망이다. 한정회 지점장은 고속철 역세권을 기점으로 아산 배방 ·탕정 ·음보 ·둔포면 등이 유망하다고 분석했다.
2위를 차지한 강남구 세곡동은 강남에 남은 몇 안 되는 그린벨트 가운데 하나다. 3위 마포구 상암지구는 자유로를 통해 남북교류의 중심지로 탈바꿈할 가능성이 크다. 디지털미디어시티(DMC)를 목표로 첨단업무지구화 하고, 외국 상공인 유치를 위한 103층짜리 국제비즈니스센터(IBC) 건설도 주변 땅 값을 끌어올릴 요인으로 작용하리라는 관측이다.

4위 청계천 도심재개발지구는 외국인 빌딩들이 들어설 가능성이 제기되고 있다. 벌써부터 최고 평당 1억원을 호가하는 곳도 나오고 있다. 5위를 차지한 송파 문정 ·장지지구 쾌적한 환경으로 공공기관들이 들어설 예정이다. 분당에서도 가깝다.
판교신도시 인근 토지(6위)는 이미 투기붐이 일어 정부에서 단속에 나섰을 정도로 관심이 집중된 곳이다. 강서구 마곡동 택지개발지구(7위)는 서울에서 마지막 남은 대단지 아파트가 생길 곳이란 점에서 높게 평가받은 것으로 보인다. 여기에 9호선 개통을 앞두고 있는 점도 호재로 작용하고 있다.
오산 평택 미군기지 이전 예정지(8위)는 외국인들의 대단위 거주지가 형성될 수 있다. 수원 ·분당에서 가깝고 경부선이 전절 ·복선화 하면서 교통이 더욱 편리해졌다.

토지 투자 전문가인 김경래 OK시골 대표는 “올해 토지 시장의 가장 큰 변수는 지방의 경우 고속철 개통 ·행정수도 이전이고, 서울에선 그린벨트 해제 ·도심 재개발”이라며 “여기에 국지적으로는 서해안 바람의 근원지인 경기 화성을 비롯해 수도권 신도시의 핵분열이 예상되는 판교 개발도 투자 사정권에 들어왔다”고 분석했다. 특히 천안 ·아산 역세권은 고속철 ·산행정수도 ·수도권의 확대개발에 따르는 수혜지역으로 세 마리 토끼를 쫓을 수 있는 곳이라는 데 전문가들의 의견이 모아졌다.

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