“서민들은 가고 부자만 와라”…주상복합 베스트 6 철저 비교

로얄팰리스/파크뷰

더샾 스타시티/타워팰리스3차

시티파크/아이파크

주거와 상업시설이 결합된 주상복합 단지의 인기가 예사롭지 않다. 서울 용산 시티파크 청약에 7조원가량의 자금이 몰린 것을 전매를 노린 단순 투기성 투자로 보기에는 뭔가 부족한 게 있다. 서울 용산 시티파크 외에 이른바 현대식 대규모 주상복합인 서울 도곡동 타워팰리스, 경기도 분당 로얄팰리스와 파크뷰, 서울 광진구 더 스타시티 등은 가격 등 여러 면에서 일반 아파트를 능가하고 있다. 여기에 일반 아파트지만 주상복합 형태로 건립된 서울 삼성동 아이파크는 국내 최고가 아파트의 위치를 넘보고 있는 상황이다. 타워팰리스·시티파크 등 최근 화제가 되고 있는 여섯곳의 주상복합 단지에 대해 전문가들은 “뭔가 색다른 고급 주거단지를 원하는 수요가 한몫을 하고 있다”고 분석하고 있다. 분당 로얄팰리스·파크뷰, 광진구 더 스타시티, 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 용산 시티파크 등 주요 현대식 대규모 주상복합은 가격 면에서 이미 일반 아파트를 앞질렀다. 입주 뒤 프리미엄이 분양가 이상 형성돼 있다. 분양가보다 웃돈이 더 많이 오른 이른바 ‘대박’ 아파트인 셈이다.

타워팰리스 3차 평당 2천3백만원 오는 4월 입주를 목표로 막바지 공사가 진행 중인 도곡동 타워팰리스 3차의 경우 프리미엄이 최초 분양가(평당 7백27만∼1천8백47만원)보다 더 높게 형성돼 있다. 이 아파트 47평형은 분양가가 3억4천만원인 반면 현 시세는 10억∼11억원(평당 2천3백만원선)이다. 분양가의 두배가 넘는 웃돈이 붙었다. 66평형도 프리미엄이 분양가(8억8천만원)보다 더 높은 10억원에 이르고 있다. 일반 아파트지만 주상복합 형태로 건립된 삼성동 아이파크(5월 입주예정)도 예외는 아니다. 이 단지의 분양가는 평당 1천2백만∼2천4백만원. 현 시세는 평당 2천만∼3천만원을 호가한다. 특히 한강 조망이 가능한 55평형 로열층 시세는 분양가(7억3천1백85만원)보다 7억원가량 웃돈이 붙어 현재 15억원 선에 가격이 형성돼 있다. 수도권도 예외는 아니다. 대표적 주상복합 밀집촌인 분당 백궁·정자지구 내 파크뷰(6월 입주)의 경우 분양가(평당 8백19만∼9백5만원)보다 비싼 평당 1천5백만∼1천6백만원 선이다. 33평형의 경우 최초 분양가 2억7천43만원에 웃돈만 3억2천5백만원이 붙어 있다. 이미 입주한 분당 로얄팰리스, 도곡동 타워팰리스 1·2차, 여의도 트럼프월드 등의 경우 해당 지역에서 최고가 아파트 지위를 굳혀 나가고 있다. 타워팰리스 1·2차는 입주 후부터 줄곧 국내 최고가 아파트 지위를 유지하고 있다. 반면 로얄팰리스는 평당 평균 1천3백만∼1천4백만원으로 분당 일반 아파트와 차이가 없다. 보통 주상복합은 상업지역 내에 건립된다. 입지 여건을 제외하더라도 층수가 고층이고, 분양가 역시 만만치 않다. 또 좁은 땅에 짓다 보니 녹지공간이 일반 아파트보다 못하다. 이런 단점에도 불구하고 인기를 누리고 있는 이유는 무엇일까. 우선 꼽을 수 있는 게 뭔가 색다른 고급 주거형태를 원하는 수요가 있다는 점이다. 남들로부터 간섭을 받지 않고, 그들만의 색다른 문화를 누리고 싶은 신흥 주택수요층이 생겨난 점이다. 경제력을 갖춘 40·50대 중장년층은 크게 늘어난 반면 이들의 욕구(넓은 평형, 색다른 주거형태)를 만족시킬 만한 상품이 그간 없었다. 아울러 조망권이 중요시되면서 고층에 대한 선호도가 높아진 점도 한몫을 하고 있다. 현대식 주상복합은 이 같은 수요가 만족할 만한 상품이다. 호텔식 고급 마감재, 철저한 보안, 최첨단 시설 등으로 타인의 간섭을 전혀 받지 않고 단지에서 모든 것이 가능한 ‘원 스톱 라이프’를 실현시킨 것이다. 실제 분당 로얄팰리스의 경우 지하 1층에 일반 초고층 건물에서나 볼 수 있는 대규모 방재센터가 있다. 이곳에선 24시간 모니터를 통해 입주민의 보완, 기계의 오작동 등을 상시 점검한다. 주차장에서 수상한 사람이 발견되면 몇 초 내에 경비원이 달려간다. 도곡동 타워팰리스는 외지인이 함부로 드나들 수 없다. 친척이라도 사전에 방문 일시 등을 경비센터에 알려야 출입이 가능하다. 손님을 맞을 수 있는 별도의 공간도 마련돼 있다. 아울러 친척 등 외부인의 숙소 역시 따로 마련돼 있다. 아파트 입주민은 거실에 마련된 컴퓨터로 모든 것을 해결한다.

고급 대형 아파트 아직도 부족 주상복합의 최대 단점 중 하나가 녹지공간이다. 그러나 이들 현대식 주상복합 아파트는 건폐율을 최소화하거나 내부 곳곳에 공원을 만들어 이를 해소하고 있다. 삼성동 아이파크의 경우 건폐율을 8% 선으로 최소화해 녹지비율이 50.63%에 달한다. 택지 부족, 각종 규제, 고급주택 수요층 증가 등을 고려해 볼 때 현대식 대규모 주상복합 열풍이 지속될 수 있다고 보는 견해도 있다. 통계청이 발표한 지역통계연보에 따르면 95년 말 서울지역에서 60평 이상 규모의 대형 아파트는 5천2백66가구에 불과하다. 고급 대형 수요층에 비해 공급이 턱없이 부족한 것이다. 반면 일시적 유행이라는 분석도 제기되고 있다. 한국건설산업연구원의 자료에 의하면 초고급 주상복합 아파트의 경우 이를 구매할 수 있는 수요자층이 한계에 접어든 것으로 평가하고 있다. 서울지역을 고려해 볼 때 이들 주상복합 잠재 수요층은 1만5천명∼2만명 선으로 추정되고 있다. 반면 90년대 중반에 이미 2만가구가 준공돼 시장이 적정선에 도달했다는 것. 이런 가운데 최근 2∼3년간 1만2천가구가 넘는 주상복합이 공급돼 수요가 소진된 상태라는 분석이다. 이에 따라 일부에서는 고급 수요를 만족시킬 만한 몇몇 초대형 주상복합을 제외하고는 일반 주상복합의 경우 시장에서 외면당할 수 있다는 분석도 제기되고 있다.

[로얄팰리스]

위치:분당 정자동

규모:26∼32층 4개동 624가구(51∼91평형)

평형·가격(백만원):51평:750~800 55평형:800~900 80평형:1,000~1,100 91형형:1,200~1,500

분양가:평당 820만원

입주시기:2003년 2월

[파크뷰]

위치:분당 정자동

규모:30∼35층 13개동 1,829가구(33∼78평형)

평형·가격(백만원):33평형:570~640 54평형:820~920 63평형:948~1,040 78평형:1,256~1,306

분양가:평당 819∼905만원

입주시기:2004년 6월

[더샾 스타시티]

위치:광진구 자양동

규모:35∼58층 4개동 1,177가구(39∼99평형)

평형·가격(백만원):39평형:500~600 45평형:690~790 75평형:2,300~3,100

분양가:평당 1,200∼2,315만원

입주시기:2006년 11월

[타워팰리스3차]

위치:강남구 도곡동

규모:69층 1개동 480가구(47∼103평형)

평형·가격(백만원):47평형:1,000~1,100 54평형:1,250~1,350 69평형:1,750~1,980 103평형:3,000~3,100

분양가:평당 727∼1,847만원

입주시기:2004년 4월

[시티파크]

위치:용산구 한강로

규모:33∼43층 5개동 770가구(43∼92평형)

프리미엄:1억8천~4억원 분양가:평당 평균 1,600만원

입주시기:2007년 8월

[아이파크]

위치:강남구 삼성동

규모:23~46층 3개동 449가구(55~104평형)

평형·가격(백만원):55평형:1,140~1,570 63평형:1,300~1,730 73평형:1,615~2,235 96평형:2,822~2,872

분양가:평당 1,200~2,400만원

입주시기:2004년 5월