충청권 부동산 투자전략/진명기 JMK플래닝 대표이사

정부 규제의 사정권 밖에 있는 신행정수도 반경 10㎞를 벗어난 지역에 투자하는 것이 바람직하다.

“예정지 10km 밖 국도변 땅 사라”
임야는 녹지벨트 지정 가능성 높아… 연기 소정, 공주 우성·정암 등 유망 경기가 좀처럼 살아나지 않는다. 수출은 잘되고 있지만 투자와 소비가 감소하는 등 지난 30년 동안 한국 경제에서 볼 수 없었던 기현상이 나타나고 있다. 전반적인 경기 예측이 어려운 상황에서 위축된 소비심리는 부동산시장에도 그대로 반영되고 있다. 투자자들이 검증된 곳만 집중 투자하고 그렇지 않은 곳은 철저히 외면하는 양극화 현상이 나타나고 있는 것. 주거용 부동산시장은 주택거래신고제로 주택거래가 실종되는 가운데도 입지가 양호한 중대형 평형 시장은 가격을 여전히 탄탄하게 유지하고 있다. 반면 소형 평형은 대체로 약세를 보이고 있다. 토지는 풍부한 개발 재료와 주거용 부동산 규제에 따른 반사이익으로 ‘묻지마 투자’가 성행하고 있다. 그러나 토지시장도 시간이 지날수록 점점 양극화하는 모습이다. 정부가 토지투기지역과 토지거래허가지역을 확대 지정하고, 부동산 거래를 실거래가로 신고하도록 부동산중개업법을 개정하겠다고 발표하는 등 강력한 규제책을 들고 나왔기 때문이다. 이에 따라 내년 5∼6월부터는 취득·등록세와 양도소득세 모두 실거래가를 적용해 토지시장에서도 양극화 현상이 가속화할 것으로 보인다. 양극화 현상의 한 축은 단연 충청권이다. 그 핵심은 역시 오는 8월11일 이전지가 확정되는 신행정수도다.

10㎞ 이내 지역은 장기투자용 충청권의 투자 유망지를 알아보려면 신행정수도와 관련된 규제사항을 먼저 살펴봐야 한다. 우선 이전이 사실상 확정된 지역은 충남 연기군 금남면·남면·동면과 공주시 장기면 일대로 이 지역은 모두 수용 대상 지역이다. 중심에서 반경 4∼5㎞ 내 지역으로 규모는 2,130만∼2,500만평 정도. 정부는 수용가 기준으로 2004년 1월 공시지가의 1.5배인 평당 평균 20만원선으로 정하고 있으나, 지역민들의 반발을 고려해 최근에는 지역민의 피해를 최소화하겠다고 입장을 표명한 바 있다. 그리고 반경 10㎞ 내 수용지역과 그 외곽지역은 땅값 폭등을 우려해 토지거래특례지역으로 지정·규제하고 있다. 수용지역을 포함해 충남 공주시 반포면·의당면, 연기군 조치원읍·서면, 충북 청원군 강내면·강외면·부용면, 대전 유성구 구룡동·금고동·금탄동·대동·둔곡동·신동이 규제 대상지역이다. 이들 지역에서는 200㎡(60.5평)만 넘으면 무조건 거래 시 허가를 받아야 한다. 그리고 개발행위허가와 건축허가가 제한되고 투기혐의자 세무조사가 강도 높게 이뤄지고 있다. 그러나 이들 지역은 신행정수도 이전지가 확정되면 다시 변동될 것으로 보인다. 수도 중심지가 어디가 되느냐에 따라 반경 10㎞ 내 지역이 달라지기 때문이다. 그러므로 이전지가 확정될 때까지는 이들 지역에 대한 투자는 신중을 기해야 한다. 지난 7월5일 장기·연기지구가 거의 확실시되자 중심에서 반경 4∼5㎞ 내 수용지역의 농가주택이 급등세를 보였다. 수용지역 주민들에게 특별 분양하는 이주자 택지 분양권 때문이었다. 이주자 택지는 보통 조성원가 70∼80%선에 공급하기 때문에 상당한 프리미엄을 기대할 수 있다. 실제로 판교 신도시의 경우 현재 3억원 정도의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 그러나 정부는 100평 정도 대지에 1960년대 지어진 빈 농가가 1억원을 호가하고 투기화 조짐이 보이자 재빠르게 투기 억제책을 발표했다. 수도권 외 지역이라 하더라도 수도권과 같은 기준을 적용하기로 한 것이다. 정부는 택지개발지구 지정 공람일 1년 전부터 가옥을 소유하며 거주해 온 가구에 한해서만 이주자 택지를 공급하겠다고 발표했다. 이에 따라 이주자 택지 분양권 투자는 기대하기 어려워졌다. 실제로 서울에 사는 김모씨는 연기에 사는 친척에게 부탁해 연기군 남면 양화리에 농가와 텃밭이 딸린 350평 땅을 2억원에 매입하기 위해 10%의 계약금을 지불했으나 지금은 해약을 하려 하고 있다. 현지로 이사를 하고 소유권을 이전받는다 해도 이주자 택지를 받지 못하면 손해볼 것이 뻔하기 때문이다. 정부 발표대로 공람일 1년 전 기준으로 이주자 택지를 공급하면, 현재로서는 투자수익을 기대하기 어려운 상황이다. 둘째, 중심에서 반경 5∼10㎞ 내 지역은 10년 동안 개발과 전용허가가 안 되므로 장기 투자 차원에서 접근해야 한다. 단기적으로 수익을 기대하기 어렵지만 규제에서 풀리면 입지가 좋아 상당한 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 단, 이 지역은 행정수도 녹지벨트가 형성될 것이므로 임야는 피해야 한다.

홍성·예산 등은 거품 가능성 커 관리지역 임야라도 산림법상 보전산지로 변경될 수 있다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이 제정되면서 난개발을 방지하고 전 국토를 효율적으로 관리하기 위해 모든 토지를 도시지역과 관리지역으로 구분했고, 관리지역은 다시 토지적성평가를 거쳐 2007년까지 생산·보전·계획관리지역으로 세분화했다. 이 지역 임야는 계획관리지역(옛 준농림지)이 아닌 보전·생산관리지역으로 세분화될 가능성이 높아 투자성이 없을 것으로 보인다. 그러나 충북 청원군 부용면과 연기군 서면의 상업·주거지역, 조치원읍의 자연녹지지역, 청원군 강내면은 대지와 주택이 포함된 토지는 일부 투자가치가 있을 것으로 보인다. 부용면의 상업·주거지역은 평당 200만∼600만원선, 조치원읍 자연녹지지역 70만∼100만원, 주거지역은 150만∼220만원 선이다. 셋째, 중심에서 10∼20㎞ 외곽지역은 토지거래가 자유로워 일반 투자자들의 투자처가 될 수 있다. 10㎞ 내 지역보다 수익성은 떨어지지만 단기 투자수익을 기대할 수 있다. 유망지역은 남천안 IC에서 1번 국도 대전 가는 길목에 있는 연기군 소정면을 들 수 있는데, 국도변 토지가 유망하다. 현재 시세는 국도변 관리지역 농지가 평당 50만∼80만원, 도로 안쪽 관리지역 농지는 15만∼30만원, 진흥지역 농지는 7만∼15만원, 보전임지는 2만∼5만원, 관리지역 임야는 5만∼15만원 선이다. 공주시 우성면·정암면·이인면은 공주시와 신행정수도가 만나는 지역으로 도시 팽창에 따라 지가 상승이 예상된다. 단 이들 지역은 문화재가 많아 문화재로 발굴될 소지가 많은 유적지는 피해서 투자하는 것이 좋다. 특히 문화재보호구역으로부터 500m 이상 거리를 벗어난 지역이어야 건축이 가능하다는 것을 염두에 둬야 한다. 그밖에 충남 홍성·예산과 충북 청양지역은 충남도청 이전지역으로 거론되면서 토지 거래가 활발한 지역이다. 그러나 토지거래허가지역에서 제외된 지역으로 기획부동산이나 고수들이 치고 빠지는 지역이기도 하다. 초행길은 대도로 가라는 옛말처럼 잘 모르는 지역에 투자는 삼가야 한다. 그러므로 도청부지가 확정된 뒤 투자하는 것이 좋다. 마지막으로 경부고속철 천안·아산역 배후도시 건설이 추진되고 있는 천안·아산지역을 들 수 있다. 큰 기대 속에 개통된 천안·아산 고속전철은 기대치에 미치지 못한다는 평가를 받고 있지만 서울역까지 30분대 진입이 가능하게 됐다는 의미에서 이 지역은 중·장기적 발전 가능성이 높다. 수도권처럼 서울 인구를 흡입할 수 있는 여건이 조성되지는 못하고 있으나 점차 생활 여건은 개선될 것으로 보인다. 올 연말 경부선 복선전철이 완공되고 2006년 온양까지 장항선 복선전철화가 예정돼 있는 것도 호재다. 또한 아산신도시 주변 탕정면의 삼성기업도시는 행정수도 이전 부지와 더불어 충청권 토지시장의 시너지 역할을 하게 될 것으로 보여 이 지역은 꾸준한 인구 팽창이 예상된다.

정부 규제사항 잘 살펴야 토지는 관련 법규만 112개에 이른다. 특히 신행정수도와 관련해서는 계속해서 규제가 쏟아지고 있다. 그러므로 규제사항에 대해 철저히 파악해 투자시기를 살펴야 한다. 강도 높은 세무조사 등이 이어지고 있기 때문에 당분간의 실수요자 외 투자는 삼가야 한다. 그리고 무턱대고 유망하다는 지역을 쫓아가는 것이 아니라 투자 목적에 맞게 투자해야 한다. 단기 투자를 원하는지 또는 중장기적 투자를 원하는지에 따라 투자지가 달라지기 때문이다. 마지막으로 매물을 판단할 때는 법적 규제뿐만 아니라 가격 대비 향후 발전 가능성을 명확히 따져봐야 한다. 가격이 올라도 추후 가격 상승률이 높은 지역은 투자해 볼 만하다.

충청권 아파트 살까 말까
“2010년 공급 과잉될 가능성 크다” 행정수도 이전 초기 단계에는 자산가치 상승을 노린 투기수요가 몰리면서 집값과 땅값이 큰폭 상승할 것으로 예상된다. 최근 대전 유성구·대덕구, 연기군 조치원, 청원군 오송·오창지구, 청주지역 등에서 분양이 호조를 보이고 있는 점도 행정수도 영향 때문으로 분석할 수 있다. 서울 등 대도시에서 미분양이 속출하고 초기 분양률이 10∼20%선에 그치는 것과는 사뭇 다른 모습이다. 충청권 주택시장의 나홀로 상승장세는 충분히 예견할 수 있는 일이다. 당분간은 신행정수도 이전이라는 초강력 재료를 타고 아파트 분양이 활황세를 보이고 400조가 넘는 부동자금도 먹잇감을 찾아 대거 이동할 것임에 틀림없다. 하지만 시간이 갈수록 땅값과 분양가가 상승할 수밖에 없고, 이에 따라 충청권의 투자매력은 점차 감소할 것으로 예상된다. 건설업체에서 무차별적으로 쏟아낸 분양물량은 결국 인구유입 대비 과도한 주택공급으로 이어져 2010년을 전후한 시점에서는 공급과잉 현상이 나타날 가능성도 크다. 만약 고속철 개통 사례에서 보듯 수도 이전 작업이 이런저런 이유로 몇년씩 지지부진해질 경우 공급초과 현상은 심각한 사태를 맞을 수도 있다. 수급 측면에서 볼 때 아파트 공급과잉은 어느 순간 빈집 증가와 가격 급락 현상을 초래할지도 모르기 때문이다. 또 정부의 정책 변화나 경기흐름, 부동산시장 상황 등을 종합적으로 면밀히 지켜보면서 투자에 나서는 것이 안전하다. 이런 관점에서 실수요자라면 조금 비싸게 사더라도 행정수도 입주를 3∼4년여 앞둔 시점에서 분양을 받거나 1년 정도 임박해서 분양권을 사는 방법도 권할 만하다. 신행정수도 분양가가 비쌀 경우 중심부에서 반경 20㎞ 이내이고 학교 등 기반시설 이용, 1시간 내 출퇴근이 가능한 배후도시 또는 관문지역에 내집마련을 하는 것도 좋은 방법이다. 수도권 재건축 투자기법을 응용해 소액투자로 대박을 노려볼 수도 있다. 예컨대 대전, 청주, 공주, 논산, 천안·아산지역의 주거단지 내 대지지분이 넓고 오래된 낡은 저층아파트를 노려볼 만하다. <고종완 re멤버스 대표·re119@unitel.co.kr>