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부동산 하락세 계속될 듯… 투자는 쉬고 내집마련은 상반기에

입력 2004.11.27 00:00

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부동산 하락세 계속될 듯… 투자는 쉬고 내집마련은 상반기에

내년 주택시장은 약세를 면치 못할 것으로 보인다. 반면 실수요자는 내집을 마련할 기회다.

강남이나 역세권 등 몇몇 지역을 제외하면 상가투자는 피하는 것이 좋다.

<2005년 가이드> 주택 투자는 하지마라
내집마련은 상반기가 좋다
토지는 장기투자로 도전하라
상가·오피스텔은 위험하다

부동산 내년에는 부동산으로 돈을 벌기도 쉽지 않을 것 같다. 세금을 포함한 정부의 강도 높은 규제책이 내년에도 시장을 짓누를 것으로 예상되기 때문이다. 토지를 제외한 아파트·상가·오피스텔 등 대부분의 부동산은 가격 또는 기간 조정이 불가피하다. 그러나 실수요자 입장에선 내년 상반기가 내집마련의 좋은 기회가 될 수 있다.

부동산 하락세 계속된다 민간 연구소와 금융기관들은 내년 주택시장은 약세장이 될 것으로 점친다. LG경제연구원은 내년 중 전국 아파트값은 3∼5% 떨어지고 서울 강남권은 이보다 2%포인트 많은 5∼7% 하락할 것으로 예상했다. 정부의 부동산 투기억제책이 강남을 겨냥하고 있기 때문이다. 아파트값이 약세가 될 수밖에 없는 것은 취득·보유·양도단계의 세금이 무거워지는 데다 시장이 실수요 위주로 재편되고 있기 때문이다. 그동안 시장을 이끌어온 가수요가 사라진 상황에서 무주택·교체 수요만으론 시장이 되살아나기 힘들다. 더욱이 정부가 내년부터 1가구 3주택자에 대해 양도세를 중과(60%)하고 집부자(기준시가 9억원 이상)에게 일종의 부유세인 종합부동산세를 부과키로 해 투자 수요가 급격히 줄 수밖에 없다. 투자를 위해 주택 보유수를 늘리다간 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있다. 주택은 여러채를 갖고 있는 것보다 인기 지역에 한 채를 보유하며 양도세를 면제(서울 지역 1가구 주택자 3년 보유+2년거주 요건)받도록 압축 투자를 해야 한다. 여러 채에 투자해 차익을 남기더라도 세금을 내고 나면 남는 게 없을 수 있기 때문이다. 김종필 세무사는 “보유세가 2008년까지 지금의 배 이상 오르므로 임대수익이 확실하게 나오는 것을 제외하곤 주택 보유는 줄이는 게 좋다”고 말했다. 그러나 장승진 한국시티은행 개포동 지점장은 “내년에 보유세를 감당할 수 있다면 급히 팔지 말고 아파트값이 반등할 2006년 이후에 처분하는 게 좋을 것 같다”고 말했다.

내집마련은 내년 상반기에 실수요자들은 좀 달리 생각해야 한다. 강철수 부동산컨설팅 대표는 “지표상으론 서울 강남 기준으로 내년 하반기에 바닥을 칠 것으로 보인다”며 “실수요자라면 바닥을 치기 전인 내년 상반기까지 매수를 하는 게 좋다”고 말했다. 이미 10·29대책 이후 실제 집값은 10∼20%가량 빠진 상태라 내년 하반기엔 추가로 싸게 내놓는 사람들이 많지 않을 것이라는 이유에서다. 또 내년 하반기께는 수급불안 문제가 수면 위로 떠오를 수 있다. 부동산 114에 따르면 올해 서울 지역 아파트 입주 물량은 5만6,333가구, 내년엔 4만8,273가구, 2006년엔 4만389가구로 갈수록 줄어든다. 2006년 아파트 입주물량은 지난해(7만6,253가구)의 절반을 약간 웃도는 수준이다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “내년 하반기에 가면 2006년 수급 불안 가능성이 불거지면서 선취매 현상이 나타날 수 있다”며 “집값의 선행지수인 전세금이 오르면 집을 사야 한다”고 말했다. 평형별로는 실수요보다 투자수요가 많은 소형 평형의 약세가 더 지속될 것 같다. 다주택자들이 종합부동산세 부과 방침에 따라 양도차익이 적은 중소형을 시장에 내놓을 가능성이 있는 데다 대체상품인 오피스텔·원룸이 여전히 공급과잉에 시달리고 있기 때문이다.재건축 대상 아파트는 개발이익환수제 등 악재가 잠복해 있으므로 정부의 정책 집행을 봐가며 투자를 해도 늦지 않다. 잠원동 양지부동산 이덕원 사장은 “재건축 아파트는 주식시장의 테마주 정도로 생각하면 될 것 같다”며 “한번 사라진 테마주가 단기간에 쉽게 떠오르겠느냐”고 말했다. 다만 개발이익 환수제를 피할 수 있는 잠실 주공 1∼4단지, 시영 등 잠실저밀도 지구, 강동시영 1단지, 도곡 주공 2단지 등은 노려볼 만하다.

땅 투자는 선별하라 내년엔 농지·임야가 각광을 받을 것 같다. 농지의 경우 농지법이 바뀌어 외지인도 쉽게 살 수 있는 데다 종합부동산세에서도 제외되고 재산세 세율도 0.1%에서 0.07%로 낮아지기 때문이다. 농지는 내년 7월1일부터 도시민들도 농지를 구입한 뒤 전업농에게 5년 이상 임대하면 무제한 소유할 수 있게 된다. 도시민의 농지소유를 전면 허용한 셈이다. 이농이나 상속을 통해 불가피하게 농지가 있는 도시민들도 소유상한인 1ha를 넘는 농지를 농업기반공사를 통해 임대하면 이 제한이 없어진다.진명기 JMK플래닝 사장은 “도심 인근의 농업진흥지역 가운데 경리 정리·항공 방제가 어려운 땅들이 개발가능성이 부상하면서 각광을 받을 것”이라고 말했다. 화성 동탄·오산 세교·파주 교하·하남 풍산·평택 소사벌·광명 소하 등 대규모 택지개발지구 인근 농지에도 투자자들이 몰릴 것으로 보인다. 이상준 아름부동산컨설팅 사장은 “택지지구 주변 땅은 택지예정지구 지정·토지 보상·준공 등 세번 정도 가파르게 오르는 경향을 있다”며 “개발 초기 때 지구의 진입로 등에 투자하는 게 좋다”고 말했다. 그러나 농지 규제가 풀린다고 해도 개발이 어려운 평야지대 우량농지는 값이 더 빠질 수 있다는 점에 주의해야 한다. 또 수도권 지역에선 양도세를 실거래가로 내는 토지 투기 지역으로 지정된 곳이 많은 데다 값도 그동안 많이 올라 단기차익을 거두기 어렵다. 농지에 투자할 때는 최소한 5년 이상 묻어둔다는 생각을 가져야 한다.

오피스텔·상가는 조심 또 조심 오피스텔 입주량은 올해 전국 9만8,181실에서 내년 3만8,078실로 61% 감소하는 데 이어 2006년에는 1만7,320실로 54% 줄어든다. 올해 말을 계기로 오피스텔은 최악의 국면이 지날 것으로 보인다. 그러나 공급과잉의 후유증은 10평형 소형 원룸을 중심으로 2∼3년 지속될 수 있다. 분양가보다 1,000만∼2,000만원 싼 매물이 많이 나오고 있으나 덥석 매수를 해선 안 된다. 상가는 더 조심할 필요가 있다. 상가는 경기를 가장 민감하게 반영하는 상품인 만큼 경기가 불황에서 벗어날 조짐을 보일 때까지 매수를 자제하는 게 좋다. 요즘 상가 매상이 지난해 봄의 절반도 안 되는 곳이 태반이고 권리금·월세도 크게 떨어지고 있다. 이런데도 상가 가격은 요지부동이다. 유영상 상가 114 소장은 “지금 상가 시세는 권리금·매출액 하락분이 반영되지 않은 상태”라며 “일부 상가는 거품이 끼어 있으므로 투자하더라도 옥석을 가려야 한다”고 말했다. 아직 바람을 타지 않은 신설 전철 역사, 100만평 이상의 택지예정지구 길목 등 특정 지역만 한정해야 낭패를 당하지 않는다는 얘기다.