재테크 클리닉ㅣ“27세 직장인… 3년 내 용인에 내집 마련 뒤 결혼하고 싶어”

지난해부터 분양이 시작된 용인시 보라지구의 아파트단지.

김기훈(가명)씨는 경기도 용인시 수지에서 독립해 살고 있는 27세의 미혼 직장인이다. 월 수입 200만원의 김씨는 현재 월세로 생활하고 있지만, 올 4월부터는 분당에 있는 오피스텔에 전세를 구할 예정이다. 현재 김씨가 가지고 있는 월세 보증금과 투자신탁금을 합하면 전세를 얻는 것은 어렵지 않지만 김씨의 목표는 따로 있다. 서른살 이전에 내집을 장만해 결혼을 하고 싶다는 것이다. 더구나 김씨는 올 가을에는 청약저축 1순위 자격도 갖추게 된다. 그러나 최근 아파트 시세 하락에도 불구하고 3년 내에 내집을 마련하는 것은 아직 쉬운 일이 아닌 것처럼 보인다. 김씨가 30세 전에 내집을 마련하려면 어떤 전략을 짜야 할까?

현황과 진단 미혼인 김기훈씨는 재테크에 대한 관심이 남다른 것 같다. 직장 생활을 시작한 지 얼마 되지 않았지만 청약저축에 610만원을 납입한 상태이고, 국공채투자신탁에 2,500만원을 투자했다. 김씨의 경우 미혼이지만 독립해 생활을 꾸리고 있어 생활비나 월세 등으로 별도의 자금이 소요된다는 것이 재테크를 시작하는 입장에서는 다소 불리해 보인다. 그러나 본인이 30세에는 반드시 집을 장만해 결혼하기를 원하는 만큼 결실을 맺을 수 있는 방안을 연구해 보자. 김씨는 월 수입은 200만원이며 매월 월세 40만원, 생활비 50만원, 용돈 100만원, 청약저축 5만원, 종신보험 9만원을 지출하거나 적립하고 있다. 김씨는 오는 3월 월세 계약이 끝나면 2월에 만기되는 국공채투자신탁 적립금과 합해 분당의 오피스텔에 전세를 얻어 입주하고 월세로 내던 40만원은 주식형 저축상품에 투자할 계획이다. 김씨는 무엇보다 30세에 집을 마련하겠다는 의지가 분명한 만큼 이 계획의 실현에 초점을 맞춰 점검을 해 봤다.

처방과 치료 우선 김씨의 지출 현황에서 지적하고 싶은 점은 생활비와 용돈으로 월급의 70%에 해당하는 150만원을 지출하고 있다는 점이다. 용돈이 소득에 비해 과다하게 책정된 이유는 학원비 때문이라 본인이 줄이기 어렵다는 점을 밝히고 있으나, 소득에 비해 용돈과 생활비 규모가 지나치게 큰 것은 부인할 수 없다. 30세에 집을 마련해 결혼하고 싶다는 목표를 세운 만큼 생활비와 용돈의 지출 규모를 줄일 필요가 있다. 두번째로 3월 월세가 만기되면 월세 보증금 4,000만원에 투자신탁금 2,500만원을 합해 분당의 오피스텔을 전세로 얻어 입주하고 월세 40만원은 주식형 저축상품으로 돌릴 계획을 세우고 있으나 현재 적금해 둔 목돈이나 단기에 활용할 수 있는 자금이 절대적으로 부족한 상황에서 6,500만원이나 되는 오피스텔을 얻는다는 것은 비합리적인 생각이라고 판단된다. 분당에는 입지가 괜찮은 소형 오피스텔 물량도 많고 최근 전·월세 가격이 하락하면서 4,000만~4,500만원이면 구할 수 있는 18~20평의 전세 오피스텔이 넘쳐나고 있어 굳이 6,500만원짜리 오피스텔 전세를 고집할 필요가 없다. 단기성 자금이 거의 없는 상황에서 전세로 목돈을 다 깔고 앉게 되면 주택 마련이 사실상 어려워진다. 물론 전세 보증금은 소모되는 돈이 아니기 때문에 월세에 비해 손해가 아니라고 여겨질지 모르지만 적어도 2,500만원을 2년 간 투자할 경우 잘만 선택한다면 10% 정도는 수익을 올릴 수도 있어 이자 한푼 붙지 않는 전세 보증금을 묶어둘 필요가 없다. 셋째, 월세 40만원은 김씨의 계획대로 적립식 펀드에 투자하는 것이 합리적일 것으로 보인다. 적립식 펀드는 올 하반기 이후 주식시장이 활황세를 보일 경우 2년 정도의 투자라면 10%의 수익은 충분히 기대할 수 있을 것으로 전문가들은 낙관하고 있다. 위의 세 가지 조언을 토대로 김씨가 내집 마련 계획을 세운다면 두 가지 방법이 있을 수 있다. 우선 단기 활용자금이 부족한 것을 감안해 새 아파트 또는 미분양 아파트를 분양받는 것이다. 김씨의 생활 근거지인 용인 지역의 경우 올해 분양될 물량도 있고 지난해 분양 뒤 아직 계약이 완료되지 않은 현장이 있어 중도금 무이자 대출 등 유리한 계약조건으로 신청할 수 있기 때문이다. 용인에서 민영아파트는 평당 700만~800만원 수준이므로 다소 부담스러운 금액이다. 그러나 주공에서 지난해 말 용인 보라지구에 분양한 아파트는 평당 600만원으로 비교적 저렴한 수준이다. 보라지구 주공 뜨란채 32평은 분양가가 1억9,200만원선으로 현재 선착순 접수를 받고 있어 청약통장을 사용하지 않고도 집을 마련할 수 있다. 보라지구는 용인시 기흥읍 보라리·공세리 일원 25만평을 개발, 주택 4,500가구를 건설하게 되는데 지난해부터 아파트 분양에 들어가 올해에도 신규 아파트 분양이 이어질 전망이다. 따라서 2월 만기되는 국공채투자신탁금으로 계약금을 납부하고 중도금 6,000만원과 국민주택기금 4,000만원 등 총 1억원을 대출로 넘기면 실제 김씨가 투자해야 하는 금액은 9,200만원 정도다. 따라서 입주시점에 오피스텔 보증금과 40만원씩 적립한 적립식 펀드 자금을 합해 잔금에 보태면 빠듯하게 필요 금액을 마련할 수 있을 것으로 보인다. 이 경우 청약통장을 400만원(경기도 기준)으로 전환하고 나머지 금액은 필요 자금에 보태는 것이 좋다. 400만원이면 나중에 전용면적 30.8~40.8평을 분양받을 수 있어 40평형대로 늘려갈 때 유리하다. 이 경우 대출금 이자는 생활비와 용돈을 줄여 충당해야 한다. 다소 버겁지만 미분양이나 새아파트 구입이 유리한 것은 앞으로 새아파트와 기존 아파트간 가격 차별화가 심화될 것으로 보이기 때문이다. 또 보라지구의 경우 입주가 마무리되는 2008년에는 더욱 가치가 높아질 것으로 예상되므로 어렵더라도 지금 구입해 둔다면 입주시점에는 후회되지 않는 선택이었다는 것을 느끼게 될 것이다. 두번째 방법은 구갈이나 상갈 인근의 20평형대 아파트를 사는 것이다. 구갈은 1억5,000만원, 상갈은 1억3,000만원 정도면 24평 내외 아파트 구입이 가능하다. 모기지론을 이용하면 6,000~7,000만원은 대출이 가능할 것으로 보이기 때문에 올 하반기께 급매물을 매입할 경우 장기적으로 신분당선 개통, 분당선 연장 개통 등으로 용인 일대 교통여건이 호전된다면 이들 아파트의 가치가 더 높아질 잠재력을 가지고 있기 때문이다. 무엇보다 김씨가 30세라는 비교적 젊은 나이에 내집을 마련하기 위해서는 생활비를 줄이고 소득을 높여 대출을 빨리 갚는 노력이 필요하다. 재테크 상담을 받고 싶은 분은 이석호 기자(lukoo@joongang.co.kr)에게 연락해 주십시오.