같은 크기의 과수원보다 나대지 보유세가 많이 나오는데…

공사를 앞두고 땅을 고르고 있는 경북 포항 일대의 한 나대지.

Q김투자씨는 1000평의 나대지(裸垈地)를 소유하고 있다. 현재 이 토지의 평당 개별공시지가가 200만원인데, 비슷한 인근 1000평의 과수원과 비교해 내야 할 세금은 훨씬 많다고 한다. 세금이 얼마나 나올지, 왜 세금에 차이가 나는지 궁금하다. A부동산을 소유하고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 내야 한다. 토지의 경우 용도가 전(밭)·답(논)·과수원·목장 용지·임야 등 농지(農地)인지, 아니면 건물이 없는 나대지인지에 따라 세금이 달라진다. 나대지는 지상에 건축물이 없는 땅이다. 건물을 지어 올리든 농사를 짓든 활용도에 제한이 없어 향후 땅의 가치를 높일 수 있는 여러 가지 시도를 해 볼 수 있다. 그러나 농지는 농지로만 이용하도록 법으로 규정돼 있어 용도가 제한적이다. 상황이 이렇다 보니 세금도 차별적으로 부과하는 것이다. 밭·논·과수원·목장 용지·임야의 재산세 세율은 0.07%에 불과하다. 종합부동산세도 부과하지 않는다. 반면 나대지는 0.2~0.5%로 재산세율을 높게 적용한다. 개별 공시지가 합계액이 6억원을 초과하면 1~4%의 종합부동산세도 내야 한다. 김씨에게 다른 토지가 없다고 할 때 개별 공시지가 합계액은 20억원이다(나대지 1000평×개별 공시지가 200만원). 만약 김씨의 토지가 밭·논·과수원·목장 용지·임야 등 농지라면 연 70만원의 재산세만 납부하면 된다(개별 공시지가 합계액의 50%인 10억원×0.07%). 그러나 김씨의 토지가 나대지인 경우에는 농지일 때와 비교해 상당히 세금이 많아진다. 농지보다 높은 세율(0.2~0.5%)을 적용해 재산세를 계산하면 연 475만원이 나온다. 개별 공시지가의 50%인 10억원(=20억원×50%)에 대한 재산세 계산식은 다음과 같다. [(5000만원×0.2%)+(5000만원×0.3%)+(9억원×0.5%)=475만원] 또 나대지의 개별 공시지가 합계액이 6억원을 초과하면 종합부동산세를 신고·납부해야 하는데 김씨 토지의 경우 20억원이므로 종합부동산세도 내야 한다. 개별 공시지가 합계의 50%인 10억원 중 3억원을 초과하는 7억원에 대해 1%의 세율을 적용한 700만원에서 7억원에 대해 납부한 재산세 납부액 350만원(=7억원×0.5%)을 차감한 금액 350만원을 종합부동산세로 납부해야 한다. 결국 나대지에 대한 세금은 재산세와 종합부동산세를 합해 825만원이나 된다. 농지일 때 70만원인 것과 비교하면 10배도 넘는 것이다. 토지를 매입할 때 보유세 측면에서만 보면 나대지보다 농지를 취득하는 것이 세금이 훨씬 적어 매력적으로 보인다. 그러나 주의할 사항은 보유세만 고려해 의사결정을 해서는 안 된다는 것이다. 농지는 보유세가 적긴 하지만 나대지만큼 거래를 쉽게 할 수도 없고, 용도를 쉽게 전환하기도 어렵다. 필요할 때 자금회전이 잘 안 될 수 있기 때문에 신중하게 매입해야 한다.