5·4 부동산대책 이후 稅테크 요령…“부동산 ‘세금 폭탄’ 이렇게 대처”

국세청 ‘부동산 투기 전담반’ 직원들이 5월 3일 올 들어 토지 가격이 급등한 파주 지역의 부동산 중개업소를 조사하고 있다.

노무현 대통령은 5월 4일 국민경제자문회의에서 “부동산 투기로는 이익을 얻지 못하도록 모든 제도와 정책을 만들라”고 지시했다. 사진은 국무회의를 주재하고 있는 노 대통령.

정부가 ‘세금 폭탄’을 퍼붓고 있다. 올 들어 종합부동산세, 1가구 3주택자 양도세 중과 조치를 시행한 데 이어 내년부터는 1가구 2주택자의 살지 않는 집과 외지인이 소유한 농지·임야·나대지에 대해서도 양도세를 실거래가로 매기겠다고 밝혔다. 부동산에서 발생하는 이익의 상당 부분을 세금으로 환수해 투기 수요를 차단하겠다는 것이다. 이번 대책은 노무현 대통령이 5월 4일 부동산 투기로는 이익을 얻지 못하도록 모든 제도와 정책을 만들라고 강력하게 지시한 것과 무관치 않다. 부동산 세제가 한층 강화되면서 부동산에 투자해 돈을 벌기가 어렵게 됐다. 수익이 많이 발생하더라도 세금을 내고 나면 별로 남는 게 없기 때문이다. 따라서 달라진 세제나 제도에 맞춰 재테크를 해야 한다고 전문가들은 조언한다.
강북권 2주택 조기 매도해야 정부는 내년부터 1가구 2주택자가 살지 않는 주택을 처분할 때 양도세를 실거래가로 매길 방침이다. 지금까지는 2주택자가 주택 투기지역이 아닌 곳에서 시가 6억원 이하의 주택을 1년 이상 보유한 뒤 팔 때는 기준시가(시가의 80% 수준)로 양도세를 낼 수 있었다. 하지만 앞으로는 투자용으로 사놓은 주택의 양도세가 크게 늘어나 투자수익이 줄 것으로 보인다. 정부의 이번 조치로 비주택투기지역(서울 강북권, 수도권, 지방 일부 지역)의 주택 소유자들이 불이익을 받게 됐다. 서울에서 주택투기지역이 아닌 곳은 강서·광진·구로·서대문·노원구 등 대부분 비강남권 지역이다. 이들 지역에선 세금 중과를 피해 연말 이전에 매물이 많이 나올 가능성이 있다. 강남권 1가구 2주택자 가운데 비강북 뉴타운 예정지나 재개발 구역의 낡은 주택에 투자를 해놓은 사람들이 적지 않은데 이 주택을 먼저 처분하려고 하기 때문이다. 실제로 정부가 지난해 강남권 부동산 부자를 겨냥한 종합부동산세와 3주택자 양도세 중과 도입 방안을 내놓자 되레 강북권 소형 주택값이 더 하락했다. 살고 있는 강남권 중대형 아파트보다는 비거주 주택을 먼저 처분하려는 경향이 나타났기 때문이다. 따라서 투자수익이 많지 않을 것으로 예상되는 강북권 주택이라면 조기 매도하는 방안을 고려해 봐야 할 것 같다. 하지만 강남권에 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 강남·서초·송파·강동구 등 강남권은 이미 양도세를 실거래가로 내는 주택투기지역으로 묶여있기 때문이다. 강남구의 한 중개업자는 “이번 조치로 비인기지역의 여러 채를 팔아 인기 지역의 집 한 채를 사려는 경향이 나타나 되레 ‘강남권 쏠림 현상’이 더 심화할 수 있다”고 말했다. 정부는 7월부터 단독·다가구·다세대주택의 양도·상속·증여세 과세기준을 건설교통부와 지방자치단체가 발표하는 공시가격으로 전환한다고 밝혔다. 정부는 건교부의 공시가격이 기존방식으로 산출되는 가격에 비해 높지 않아 전체적으로 세 부담이 늘어나지 않는다고 밝혔으나 최근 주택가격이 많이 오른 강남권이나 수도권·충청권은 적지 않은 부담이 예상된다. 따라서 이들 지역에 있는 단독주택 등을 처분할 때는 6월 말 이전으로 앞당기는 것이 좋다.
농지·임야도 수요 줄 듯 농지와 임야는 올 들어 시행된 종합부동산세 대상에서 제외되면서 투자 1순위로 떠올랐다. 외지인도 아무런 규제 없이 살 수 있는, 토지거래허가구역에서 제외되고 토지투기지역도 아닌 곳이 인기를 끌었다. 강원도 철원·홍천·횡성이나 경기도 가평·연천·양평 등이 대표적인 지역이다. 이들 지역에선 올 들어 땅값이 많게는 곱절 이상 오른 곳도 많다. 하지만 정부가 내년부터 토지투기지역이 아닌 곳에서도 양도세를 실거래가로 내도록 해 투자수익이 줄 수밖에 없다. 올 들어 토지거래허가구역 내 외지인 농지 취득에 대해 ‘허가면적 기준 강화’와 ‘전 세대원 6개월 거주 요건’을 시행한 데 이어 또 한번 시장을 옥죄는 조치인 셈이다. 실제 거래가격보다 낮춰 작성하는 다운계약서 관행도 더 이상 발 붙일 수 없게 돼 토지시장이 한결 투명해질 전망이다. 가평 설악면의 한 공인중개사는 “농지나 임야 투자자의 60∼70%가 서울 강남 등 외지 사람이다. 이번 조치는 토지투기지역으로 묶는 효과가 있어 거래가 위축될 수밖에 없다”고 말했다. 양도세 부과기준이 기준시가(시가의 30∼70%)에서 실거래가로 바뀌면 세 부담이 지금보다 많게는 2∼5배 늘 것으로 세무사들은 내다본다. 레피드코리아 권대중 사장은 그러나 “모든 지역에서 외지인이 사는 농지·임야에 대해 양도세를 실거래가로 매기면 상당부분의 차익을 세금으로 내야 할 판”이라며 “농지 투자 메리트가 크게 줄었다”고 말했다. 하지만 개발 예정지 등 인기지역 땅은 늘어난 양도세를 매수자에게 전가해 호가가 더 뛸 수 있다. 원주의 한 중개업자는 “최근 토지투기지역으로 지정된 뒤 호가가 되레 뛰었다”며 “시장이 과열돼 있을 때는 양도세 실거래가 과세가 정부의 의도와는 다른 방향으로 움직인다”고 말했다.
재건축·재개발단지 리스크 커 정부가 2007년부터 재건축과 재개발 사업으로 생기는 이익을 국고로 환수키로 함에 따라 도심 재건축·재개발의 수익성이 크게 떨어질 전망이다. 국고로 환수한 이익금은 도로·공원 등에 사용할 예정이다. 아무런 노력 없이 땅값 상승만으로 생기는 이익을 최대한 거둬들여 투기 수요를 막겠다는 것이다. 백준 조인스랜드컨설팅 사장은 “재건축은 개발이익환수제와 기반시설 분담금제 등 이중 악재로 기대 수익이 줄어 사업을 적극적으로 추진하기 어려운 곳이 많을 것”이라고 말했다. 이 때문에 이중 부담을 피하기 위해 재건축·재개발 단지들은 사업을 서두를 것으로 보인다. 하지만 사업 초기 단계인 재건축 단지들은 기반시설 분담금제가 적용될 가능성이 커 조합원의 추가부담금이 적지 않게 늘어날 것으로 예상된다. 기존 용적률이 100% 이하로 낮아 재건축에 따른 개발이익이 큰 서울 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구 등의 저층단지들의 마음도 편치 않게 됐다. 고덕지역 재건축 조합 관계자는 “지금까지의 규제로도 사업이 버거운데 기반시설 분담금 날벼락까지 맞고 사업을 제대로 진행할 수 있을지 걱정”이라고 말했다. 중층 단지(10∼15층)는 타격이 클 수 있으므로 투자에 신중해야 한다. 중층 단지들이 몰려 있는 서울 서초구의 한 중개업자는 “정부의 부실한 안전진단에 대한 직권조사 방침에 이어 이번 기반시설 분담금 제도 시행으로 재건축 기대감에 부풀어 오른 호가가 하향 조정될 가능성이 크다”고 말했다. 재개발 역시 복병을 만났다. 기반시설 분담금 제도는 올 들어 정부와 서울시가 재개발 활성화 대책을 잇따라 내놓으면서 사업이 활기를 띠었던 재개발 시장에 찬물을 끼얹은 격이기 때문이다. 2주택자들이 적지 않은 재개발 투자자들의 세금 부담까지 커져 이번 정부 대책으로 두 가지의 짐을 지게 됐다. 정부는 보유세 실효세율(부동산 가격 대비 세부담액)을 2008년까지 2003년의 배 수준인 0.24%까지 높일 방침이다. 2008년 이후에도 보유세 강화를 지속적으로 추진해 2013년 0.5%를 거쳐 2017년엔 선진국 수준인 1.0%까지 높인다는 방침이다. 이럴 경우 부동산 보유에 따른 세금부담이 많아져 투자 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 따라서 아파트나 토지 등의 묻어두기식 투자는 오히려 부담이 될 수 있다는 사실을 염두에 둬야 한다. 마철현 세무사는 “보유세를 올리고 거래세를 낮추는 것은 선진국의 세제 흐름인 만큼 정권이 바뀌어도 큰 틀은 유지될 가능성이 크다”며 “앞으로 모든 투자는 세금을 감안하고 해야 할 것”이라고 말했다.