환수제·중층단지 안전진단 강화…찬바람 부는 재건축 시장

일러스트:박용석·parkys@joongang.co.kr

재건축 단지에 임대아파트를 지어야 하는 재건축개발이익 환수제가 5월 19일 시행됐다. 1년 가까이 위헌 여부 등 논란을 벌여왔으나 결국 재건축 단지들의 강력한 반발 속에 시행에 들어간 것이다. 환수제 제외 기준이 당초 계획보다 까다로워져 웬만한 단지는 환수제 대상이다. 정부가 재건축 하자 여부를 조사 중인 가운데 환수제를 피하기 위해 대거 분양승인 신청을 한 서울 강남권 단지들의 환수제 적용 여부가 주목된다. 환수제 시행으로 재건축 시장은 앞으로 위축될 전망이다.

수도권 17만 가구 대상 환수제가 실시되는 지역은 수도권 과밀억제권역이다. 과밀억제권역은 인구·산업이 지나치게 집중됐거나 집중될 우려가 있어 이전이나 정비가 필요하다고 판단해 정부가 지정한 지역으로 서울·인천·수원·안양·구리·고양·부천·과천·광명·의정부·하남·남양주·성남·시흥·의왕·군포 등이다. 중앙일보조인스랜드에 따르면 과밀억제권역에서 재건축을 추진 중인 단지는 20만 가구 정도다. 재건축 사업성은 용적률 증가에 있는데 늘어나는 용적률의 일부를 임대아파트로 짓게 해 개발이익을 가져가겠다는 게 환수제의 요지다. 환수제는 사업단계에 따라 다르게 적용된다. 시행 이전에 사업시행인가를 받은 경우는 늘어나는 용적률의 10%를 임대아파트로 내놓아야 한다. 사업시행인가 이전 단지에선 늘어나는 용적률의 25%가 임대아파트 비율이다. 임대아파트 크기 기준은 없다. 비율에 해당하는 연면적만큼의 가구수가 대상이다. 사업시행 인가를 받은 단지의 경우 조합원 몫이 아닌 평형이 대개 30평형대 이하여서 임대아파트 역시 30평형대 이하가 될 것으로 보인다. 사업시행인가 전 단지는 광역자치단체에서 전용면적 25.7평 이하로 정할 것 같다. 재건축임대아파트 규모는 정비계획 수립단계 때 광역자치단체와 협의해 정한다. 환수제 시행 전에 정비구역으로 지정됐거나 추진위원회 설립승인을 받은 단지는 환수제 시행 후 9개월 이내에 광역자치단체가 정해 알려주도록 돼 있다. 이미 사업시행인가를 신청한 경우엔 시행일부터 30일 이내에 해당 자치단체가 광역자치단체와 협의해 결정한다. 환수제 시행 전에 분양승인 신청을 한 단지는 환수제 적용을 받지 않는다. 일부 단지는 관리처분계획 인가도 받지 않고 무리하게 분양승인 신청을 했다가 반려돼 환수제 적용을 받는 일이 벌어지기도 했다. 가구수가 늘어나지 않아 일반분양분이 없는 경우는 시행 전에 관리처분계획인가를 받으면 된다. 과천 주공3단지, 동작구 상신 등이 가구수 변화 없이 평형만 키우는 재건축을 추진 중인데 환수제 시행 전에 관리처분계획인가를 받아 환수제를 피했다. 일반분양분이 20가구 미만이어서 분양승인 대상이 아닌 경우는 환수제 시행 전에 한 가구라도 계약하면 된다. 송파구 한라시영, 과천 주공11단지, 안양 삼익 등이 이에 해당하는 단지다. 환수제 시행 전에 이처럼 분양승인 신청 등으로 3만 가구 가까이가 환수제를 피했다. 기존 가구수가 50가구 미만인 단지는 환수제를 적용받지 않는다. 정부는 당초 늘어나는 용적률이 30% 미만이면 환수제에서 제외하려 했다가 재건축 단지 가격 상승을 우려해 제외 기준에서 용적률을 뺐다. 환수제를 적용받는 단지는 추가부담금을 떠안게 됐다. 임대아파트는 사업시행인가 단지에선 표준건축비와 공시지가로, 사업시행 인가 이전 단지에선 임대아파트로 내놓는 용적률 25%만큼 추가로 용적률을 받기 때문에 건물분에 대해서만 표준건축비로 광역자치단체에 인수된다. 일반분양가와 임대아파트 매입가격 차이만큼 분양수익이 줄어드는 셈이고 그만큼 조합원 부담이 늘어나는 것이다. 임대아파트 매입가격은 일반분양가보다 상당히 낮을 것으로 예상되는데 우선 평당 288만원인 표준건축비가 일반분양가의 건축비보다 100만원 이상 낮다. 공시지가는 시세의 절반에 못 미치기도 한다.

“백지상태에서 다시 시작” 건설업체 관계자는 “강남권의 경우 일반분양가와 임대주택 매입가격 차이가 평당 1000만원 이상 될 것”이라고 말했다. 이에 따른 조합원 부담금은 많게는 5000만원 이상으로 예상된다. 물론 임대아파트 수가 적으면 부담금도 적다. 임대아파트는 단지에 따라 불과 몇 가구에서 많게는 1000가구 이상까지 예상된다. 단지 규모가 크고 용적률 증가가 많은 단지에서 많이 나온다. 사업시행인가를 받아 임대아파트 비율 10%의 적용을 받는 서초구 한신5차의 경우 용적률이 불과 20%가량밖에 늘어나지 않고 건립가구수도 총 574가구로 많지 않아 임대아파트는 5가구 미만으로 추정된다. 용적률이 200% 가까이 늘어나고 3410가구로 재건축하는 서초구 반포주공3단지에 들어설 임대아파트는 약 400가구다. 사업시행인가를 받은 광명시 철산주공2단지의 경우 100가구가 조금 넘는다. 기존 가구수가 6600가구로 대단지이고 용적률이 100% 이상 늘어나는 데다 임대아파트 비율 25%를 적용받는 송파구 가락시영에서는 1000가구가량 나올 것으로 예상된다.

재건축 시장 관망세 예상 서울 5차 동시분양의 신청접수 기한인 지난 5월 16일까지 대거 분양승인 신청을 한 강남권 재건축단지들의 환수제 적용 여부가 관심을 끈다. 송파구 잠실시영(6000가구)·잠실1단지(5390가구), 강남구 영동차관(914가구)·도곡2차(610가구) 등 1만3000가구가 분양승인을 신청했다. 도곡2차는 4차 동시분양 때 신청했다가 분양승인이 보류된 단지다. 이들 단지의 경우 비동의자에 대한 매도청구소송 등이 얽혀 있고 정부가 재건축 절차상의 하자를 조사 중이어서 분양승인을 신청했다고 마음을 놓기 어려운 상태다. 매도청구소송과 관련해서는 분양보증 등 입주예정자들에게 피해가 가지 않을 조치가 돼 있으면 소송 진행 중이더라도 분양에 문제가 없는 것으로 구청이나 건교부는 결론지었다. 하지만 건교부 조사에서 다른 위법성이 드러나면 분양승인 신청 자체가 무효가 될 수도 있다. 그렇게 되면 환수제를 적용받게 된다. 서울시는 건교부 조사결과 발표에 맞춰 당초 25일까지이던 분양승인 기간을 30일까지 연장했다. 구청에서 조사결과를 보고 분양승인 여부를 결정하도록 하기 위해서다. 재건축 시장은 당분간 관망세를 유지할 전망이다. 환수제 적용을 받는 단지는 사업계획 변경 등 일부 혼란도 예상된다. 사업시행인가 전 단지들은 임대아파트 건립계획을 반영해 사업계획을 수정해야 한다. 강남지역 재건축조합 관계자는 “환수제 시행으로 용적률·가구수·평형 등의 계획을 다시 백지상태에서 진행해야 한다”며 “재건축 사업이 당분간 표류할 수밖에 없다”고 말했다. 환수제에 이어 또다른 개발이익환수제가 추가로 도입될 예정이어서 재건축 시장의 태풍은 아직 끝난 게 아니다. 정부는 2007년에 기반시설분담금제라는 방식으로 재건축 개발이익을 환수키로 했다. 정부 관계자는 “현금으로 환수하는 방식이고 시행에 들어간 개발이익환수제와의 중첩여부 등을 검토해 환수 방식을 결정할 것”이라고 말했다. 조인스랜드컨설팅 백준 사장은 “환수제뿐 아니라 중층단지 안전진단 강화 등 재건축 규제가 거미줄처럼 쳐져 있어 재건축 단지들의 가격이 당분간 보합세를 유지할 것”이라고 말했다.

투기지역 지정되면 세금 뜀박질 Q.투자씨는 비투기지역 안에 있는 A아파트를 취득했는데 조만간 투기지역으로 지정될 수도 있다고 한다. 매도시점에 기준시가에 의한 양도차익이 4000만원이고, 실거래가에 의한 양도차익이 5000만원이라고 할 때 투기지역으로 지정된 후 15%의 탄력세율이 적용되면 세금이 얼마나 늘어나는지 궁금하다. A.1년 미만 보유하고 있던 아파트를 탄력세율 적용 전에 매도하면 양도세율은 50%이지만 탄력세율 적용 후 매도하면 세율은 65%로 크게 상승할 수 있다. 1년 이상 2년 미만 보유 후 매도 시에는 40% → 최고 55%로, 2년 이상 보유 후 매도 때는 9~36% → 최고 24~51%로 세율이 상승할 수 있다. 투자씨가 A아파트를 매도할 경우에 투기지역 지정 전에 매도하면 기준시가로 계산한 세금 약 579만원을 내면 되고, 투기지역으로 지정된 후 탄력세율을 적용받기 전에 매도하면 약 824만원의 세금을 내야 한다. 하지만 탄력세율이 적용된 후에 매도하면 세금은 약 1530만원으로 급증하게 된다. 따라서 투기지역 지정 전 또는 탄력세율 적용 전에 매도해야 세금을 줄일 수 있다. 현재 투기지역으로 지정됐는지 여부는 국세청 홈페이지 www. nts.go.kr나 국세청 콜센터(02-1588-0060)에 문의하면 알 수 있다. 김종필 세무사·jp1193@hanmail.net