'신흥 부촌' 성장 가능성 높아… 강북 뉴타운 어느새 ‘평당 2000만원’

최근 서울 숲 개장과 함께 서울시가 매각한 상업용지 가격이 평당 7000만원을 넘어서면서 향후 그 자리에 분양될 주상복합아파트 평당 분양가가 4000만원을 넘을 것이라는 예상이 눈앞의 현실로 다가왔다. 특히 서울 숲이 위치한 성동구 성수동은 뉴타운 신청지역으로 관심이 고조되고 있다. 아직까지 도시계획이 잘된 강남권 주거지역에 비해 강북 뉴타운은 주거환경이나 학교시설 등에서 낙후된 지역이 많지만, 건교부와 서울시가 강남 부동산 가격 안정을 위한 대안으로 제시하고 있어 향후 강북지역의 신흥 부촌으로 성장할 가능성이 크다. 건교부는 대도시 및 주변 낙후지역을 광역적으로 개발해 도로·학교·공원 등 충분한 기반시설과 교육여건을 갖춘 주거단지로 개발한다는 방침이다. 또 강남권에 집중된 고급 주거 여건에 대한 이주 수요를 서울 전역으로 분산하고, 도심 내 주거공간을 확대함으로써 최근 강남 집값 급등을 잠재우겠다는 것이 정부의 구상이다. 건교부는 이를 위해 서울시가 강북과 강서지역에 추진 중인 뉴타운 개발사업 예정지를 2개 이상 묶거나 주변 지역 등과 연접 개발하는 방안을 추진할 방침이다. 서울시 또한 청계천 복원 사업 이후 뉴타운을 주력사업으로 적극 추진할 움직임이다. 서울시가 추진 중인 ‘뉴타운개발특별법’은 강북지역 요지를 개발해 강남의 타워팰리스 등과 같은 랜드마크 격의 주거시설을 도입해 강남을 견제할 수 있는 강북의 신흥 주거지역을 만들어보겠다는 의도다. 과연 강북 개발로 강남의 주택 수요 분산이 가능할지에 대해서는 의견이 분분하지만 건교부와 서울시의 계획을 볼 때 강북 뉴타운은 강북의 신흥 부촌, 신흥 명문 학군으로 부상할 가능성이 크다. 성수동 일대만 하더라도 현재는 중소 규모의 공장과 슬럼화된 연립·다세대주택 밀집지역으로 학군과 주거환경 면에서 선호도가 떨어지지만, 성수대교와 영동대교 등 다리 하나를 사이에 두고 강남과 마주보고 있을 뿐만 아니라 2호선에 이어 신분당선 개통으로 강남과의 연계성이 좋아 강남권 수요를 어느 정도 흡수할 수 있는 지역이다. 또 이미 평당 3000만원 이상 시세가 형성된 용산구의 용산동 일대 고급 주상복합 아파트촌과 함께 한남동·보광동 일대도 남산을 끼고 있는 데다 한강 조망권이 확보되는 지역이 많고, 강남과 가까워 강북의 신흥 부촌으로 주목받고 있는 곳이다. 한남동 일대는 대사관이 밀집해 고가의 외국인 임대주택 촌락이 형성돼 있어 강남 버금가는 부촌이 형성되고 있는 지역이다. 성동구 왕십리동 일대도 청계천 복원사업과 왕십리역 환승역세권 개발이 가속화되면서 직주근접형 도심 주거지로서 전망이 밝은 곳이다. 최근 황학동에 롯데캐슬 등 주상복합 아파트가 고가에 분양되고 있어 청계천 복원 사업이 끝나면 가장 먼저 개발바람을 탈 지역 중 하나다. 강남권을 관통하는 9호선이 경유하게 되는 동작구에서도 노량진 뉴타운 일대 재개발 구역인 1·2구역은 실수요자들의 관심이 높아 매물이 거의 바닥난 상태다. 광화문·시청 등 도심과 지척인 마포구 아현뉴타운 일대도 땅값이 크게 오른 상태지만 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 20평 이상 토지를 구할 수 없을 정도로 매물이 귀하다.

강북에도 고가 아파트 촌 등장 강북의 뉴타운 지역은 대부분 사통팔달의 도로망과 편리한 대중교통 여건에도 불구하고 슬럼화된 주거환경과 강남에 비해 뒤떨어지는 학교시설 등으로 집값이 쌌던 지역이지만, 뉴타운 개발로 주거환경이 개선되고 특목고와 사립고 유치 등으로 교육환경이 좋아지면 강북에서 손꼽히는 주거지역으로 새롭게 태어날 전망이다. 그러나 뉴타운은 개발 규모가 큰 만큼 개발 기간도 길어 뉴타운으로 지정된 지역이라고 해도 실제 아파트 분양까지 일러도 4~5년은 기다려야 한다. 더욱이 재개발구역의 주택들은 주거환경이 안 좋아 전세가격이 낮고, 주택가격 대비 담보대출 비중이 낮아 초기 투자금이 크기 때문에 여유자금을 가지고 느긋하게 묻어두는 것이 좋다. 자금 여력이 작거나 뉴타운 지역에 장기 투자하기 어렵다면 뉴타운 지역 주변의 인근 아파트나 상가 등 어부지리를 볼 수 있는 부동산을 매입하는 것도 한 방법이다. 뉴타운 개발사업 예정지를 2개 이상으로 묶거나 주변 지역 등과 연접 개발하는 방안이 추진되면 주변 지역에 미치는 영향이 크기 때문에 뉴타운 생활권에 편입되는 지역은 땅값·집값 상승률이 높을 것으로 예상된다. 올해 뉴타운 주변 지역에서 아파트 분양이 꾸준히 이어진다. 왕십리뉴타운 인근 종로구 숭인 4구역과 5구역, 노량진 뉴타운 인근 동작구 상도동과 흑석동, 노량진 1구역, 길음뉴타운 인근 성북구 정릉 6구역, 은평뉴타운 인근 은평구 불광동, 전농, 답십리뉴타운 인근 답십리동 3-2구역 등에서 단지별로 300~500가구 규모의 아파트가 분양된다. 이들 지역은 아직 뉴타운 지역보다 분양가가 싼 데다 향후 뉴타운 생활권에 편입될 수 있는 지역으로 뉴타운 후광 효과를 볼 수 있는 곳이다. 이 밖에 아현뉴타운과 인접한 마포구 공덕동 일대 삼성아파트타운, 한남뉴타운과 가까운 용산구 용산동 일대 고급 주상복합 아파트, 미군부대와 한남동 사이에 위치한 서빙고동과 동빙고동 일대 아파트단지, 성동구 성수동과 인접한 노유동과 자양동 등의 기존 아파트 단지나 고급 주상복합 아파트 분양권, 슬럼화된 단독주택 및 상가건물 등도 눈여겨볼 지역이다. 강북 도심 및 강남권과 가까운 뉴타운 지역은 현재 땅값만 해도 평당 1500만~1800만원선이고, 평당 2000만원 이상을 호가하는 지역도 많다. 입지여건이나 토지가격으로 볼 때 30평 이상 중대형 아파트 분양권을 안전하게 확보하려면 20평 이상 토지를 매입해야 하는데 투자금액만 4억~5억원 이상 들어가는 지역이 많고, 개발 기대심리로 현재 호가가 크게 올라 뉴타운 사업이 지지부진할 경우 단기적으로는 가격 하락의 위험도 감수해야 한다.

일러도 4~5년은 기다려야 최근 뉴타운 지역이 언론에 회자하면서 투자 수요가 크게 늘어나고 있지만, 높은 투자수익률이 기대되는 만큼 투자위험도 크다. 아직 뉴타운 활성화를 위한 입법이 완료된 것도 아니고, 앞으로 어떻게 계획이 변경될지 모르는 상황이다. 정부나 서울시가 특별법 제정을 발표했지만 아직 세부적인 내용이 확정되지 않았기 때문에 신중하게 투자해야 한다. 특별법이 확정되더라도 사업 규모상 사업 기간이 길 수밖에 없어 가격이 급등한 지역은 피하는 게 좋다. 뿐만 아니라 뉴타운의 현행 개발방식이 주거환경 개선에서 기반시설 확충까지 다양해 뉴타운별·구역별 특징을 잘 살펴 투자 지역을 결정해야 한다. 또 뉴타운 개발에 따른 집값 상승이 우려되고 있어 정부 차원에서 기반시설부담금을 부과하거나 일정 비율의 임대주택을 의무적으로 건설토록 하는 등 개발이익 환수에 따른 사업비 부담이 크게 늘어날 경우 투자수익성이 상대적으로 떨어질 수 있다는 것도 감안해야 한다.