경매로 여는 인생 2막②… “종자돈 적어도 도전할 수 있다”

일러스트:조경보·siren71@hitel.net

'종자돈이 적어도 투자가 가능할까요?’ 한 부장이 경매 기초에 대해 공부하면서 가장 많이 한 질문 중 하나다. 법원경매 공부를 통해 어느 정도 경매에 확신을 갖긴 했지만 이론과 실제의 차이는 크다. 자신의 미래가 달려 있는 퇴직금을 경매에 사용하려는 한 부장의 경우 불안감을 느끼는 것은 당연한 일이다. 그러나 시세보다 싸게 살 수 있는 것이 경매의 장점이고, 은행 융자까지 활용한다면 낙찰금액의 일부만 있어도 투자가 가능하다. 나는 한 부장에게 낙찰가격의 50% 정도만 자금을 준비하면 나머지는 융자로 해결해 소유권 취득이 가능하다고 설명했다. 감정가격 대비 70%선 아래에서 낙찰받는 경매의 이점 때문이다. 예를 들어 감정가격 1억원짜리 물건을 65%선인 6500만원에 낙찰받는다면 총 소요금액은 소유권 이전에 필요한 비용까지 합쳐 대략 7000만 원 정도다. 이 경우 수중에 3500만원만 있으면 구입이 가능하다는 말이다. 따라서 투자 가능한 종자돈이 2억원 정도인 한 부장이 선택할 수 있는 경매의 폭은 상당히 넓다. 이제 막 시작한 초보투자자 한 부장에게 필요한 것은 걱정이 아니라 경험이다. 그래서 나는 한 부장에게 좀 바쁘고 수고스럽더라도 투자 금액이 적은 물건부터 시작하라고 충고했다. 현재 법원경매 시장의 분위기는 전국적으로 물건이 늘어나며 경쟁이 다소 낮아지는 경향을 보이고 있다. 최근 2~3년 동안 서울에서 줄어들기만 하던 법원경매는 다시 증가하고 있고, 경매에서 취급하던 물건 수도 지난해 이맘때는 평균 50~70여 건이던 것이 현재는 150~170여 건까지 늘어나고 있다. 구체적으로 보면 서울이나 수도권의 20~30평형대(실수요자가 가장 선호하는 평형) 아파트 낙찰가격은 감정가격 대비 80%선으로 경쟁률 10대 1 정도를 기록, 지난해 낙찰가격 100%를 넘기며 20대 1의 경쟁을 보였던 모습과 많이 달라졌다. 수도권 대형 평수의 경우 더 낮아져 낙찰가격이 64%에서 70%선이고, 경쟁률도 7대 1 정도다. 한 부장 같은 경매 초보자는 이런 시장에서는 급하게 서두를 필요가 없다. 꾸준한 공부와 물건조사를 병행하며 마음에 드는 물건이라도 최대한 보수적으로 가격을 써내라고 코치했다.

발품 팔아야 좋은 성과 ‘사업은 남의 돈으로 하라’는 말이 있다. 나는 한 부장에게 같은 충고를 했다. 경매 물건의 낙찰가격 절반 정도는 은행융자를 사용할 경우 더 큰 이익을 올릴 수 있기 때문이다. 부동산 투자 시 기대할 수 있는 지렛대 효과와 자금 부담을 작게 하려는 전략이다. 현재 서울 지역의 연립이나 빌라 등은 50%, 아파트 물건은 낙찰가격의 60% 정도는 융자가 가능하고 이자율은 6.5~7% 정도다. 따라서 중요한 것은 투자 가능한 종자돈의 규모가 아니라 환금성이 낮다는 부동산 특성상 원하는 시기에 원하는 가격에 매각 처분이 가능한 물건을 선별할 줄 아는 것이다. 즉 투자 가치가 있는 물건 선정이 경매투자의 성패를 좌우한다는 것이다. 이를 제대로 파악하는 방법은 철저한 시장조사뿐이다. 그래서 한 부장과 나는 서울지역 부동산 시장 구석구석을 살펴보며 발품을 팔았다. 노력한 만큼 얻을 수 있는 것은 만고의 진리이기 때문이다. 아직 응찰 경험이 많지 않은 한 부장과 함께 집중적으로 공부한 물건은 비교적 낙찰가격이 낮은 강북지역의 중소형 아파트다. 인구 변동이나 주택 수요에 대한 장기적인 관점을 본다면 경매시장에서 상대적으로 저평가되고 있는 강북지역 아파트는 좋은 투자 대상이다. 특히 전철역에서 가까운 물건을 집중적으로 살펴보고 있다. 2005년 하반기 현재 경매정보제공 전문 업체의 낙찰가격 통계치를 보면, 서울 강북지역 아파트는 감정가격 대비 74.46%선이 평균 낙찰가율로 나타나고 있고, 일부 물건은 64%까지 떨어진 다음에 소유권 이전비용까지 포함해 70%선에서 소유권 취득이 가능하다. 한 부장은 이런 물건이 투자 가치가 충분하다고 판단, 지속적으로 도전하고 있다. 또한 한 부장이 집중적으로 관심을 갖고 있는 물건에는 종자돈 5000만원 내외면 투자 가능한 소형 빌라와 연립주택이 있다. 2005년 하반기 현재 전문 경매투자자 중 일부는 소액투자 유망종목으로 서울지역의 뉴타운 지정 예정지역과 그 인근 불량주택지구의 소형 빌라나 연립을 주목하고 있다. 한 부장은 시장 조사를 통해 이쪽의 물건은 임대목적뿐만 아니라 매매도 어렵지 않다는 사실을 알았다. 물건만 제대로 고른다면 평균 이상의 투자수익을 올릴 수 있는 것을 알자 한 부장은 경매에 더욱 자신감을 갖고 참여하기 시작했다. 낙찰 사례를 보면 대지지분이 12평 정도이고 건물이 20여 평 내외의 재건축·재개발지구 내의 연립·빌라·다세대주택 경매물건이 한 부장이 주목하고 있는 투자 대상이다. 투자 금액도 한 건 낙찰받는 데 5000만~7000만원 전후이고 절반 정도는 융자로 충당이 가능하다. 한 부장의 종자돈 2억이면 자유롭게 투자할 만한 금액이다. 더욱이 경매나 공매를 통한 부동산 구입은 투기억제구역·토지거래허가구역 등의 부동산투기 억제정책에 영향을 거의 받지 않기 때문에 초보라도 부담없이 참여할 수 있다.

투기억제지역에서도 경매 가능 경매 입문자인 한 부장에게는 현재 무리지만 언젠가 도전해야만 하는 물건들도 있다. 바로 단독·다가구·상가형 주택이다. 단독주택은 대지 등의 가치를 따져 볼 때 아직도 경매시장에서 홀대를 받고 있다. 원금을 회수하기가 어려운 단점 때문이다. 하지만 조금만 노력하면 좋은 성과를 올릴 수 있다. 나는 한 부장과 시장조사를 하며 서울 강북 구시가지의 단독주택에 주목했다. 이 지역 주택들은 경매시장에서 저평가돼 있기 때문에 물건만 잘 고른다면 큰 수익을 올릴 가능성이 크기 때문이다. 나는 한 부장이 나중에 이런 주택에 응찰하려는 경우에 특히 주의해 살펴봐야 할 점에 대해 지적했다. 주택임대차보호법의 보호 대상이 되는 임차인이 세 들어 살고 있는 주택을 낙찰받으려 하는 경우 임대차 관계 확인이 매우 중요하다. 세입자의 세대별 전입일자를 해당 동사무소를 통해 확인하고, 등기부(등본)와 비교해 말소 기준이 되는 최선순위 저당권 등 채권자보다 우선순위 세입자가 있는지 반드시 확인해야 한다. 선순위 세입자가 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 이를 추가로 부담해야 하기 때문이다. 권리관계가 더욱 복잡해 초보 투자자들에게 인기가 없는 다가구 주택도 있다. 물론 지금은 어렵지만 나중에는 다가구 주택에도 관심을 가져볼 필요가 있다. 사실 다가구 주택은 경매시장에서 아파트 다음으로 인기가 높은 부동산이다. 언뜻 보면 세입자나 권리관계 등이 복잡한 다가구 주택은 제대로만 고르면 그야말로 ‘대박’이기 때문이다. 이 물건은 임대 처분만으로도 투자 원금이 거의 회수돼 투자자금이 묶이지 않고, 장기 보유로 간다고 해도 자금 부담이 가볍다. 꾸준한 시장조사를 통해 자신의 종자돈으로도 충분히 경매시장에 참여할 수 있다는 확신을 얻은 한 부장. 남은 것은 시장조사를 통해 초보 경매자가 참여할 만한 물건을 찾아 계속 입찰에 응하는 것뿐이다. 나는 한 부장에게 마음에 드는 물건을 단 한 번의 시도로 낙찰받을 수 있다는 생각을 버리라고 충고했다. 경매는 참을성을 갖고 꾸준히 노력해야 하는 투자다. 욕심은 마음을 어지럽게 한다. 마음을 비워라, 물건은 많다. 편안한 마음으로 기다리다 보면 자신에게 가장 적합한 물건을 낙찰받는 순간을 맞이할 수 있을 것이다. 그리고 그때부터 진짜 경매는 시작된다.

경매 관련 유익한 사이트
대법원(www.scourt.go.kr)
대법원경매코너(www.courtauction.go.kr)
대법원인터넷등기부등본(www.iros.go.kr)
대한법률구조공단(www.klac.or.kr)
건설교통부(www.moct.go.kr)
서울시청(www.seoul.go.kr)
중앙일보 조인스랜드(www.joinsland.com)
계약경제일보(www.ggi.co.kr)