강동구 저층 재건축 단지 유망… 재건축 투자는 ‘안전진단’부터 확인

재건축 규제 해제를 요구하는 입주자들.

재건축이 허가된 강남의 한 아파트.

서울 강남권 재건축 단지를 겨냥한 정부의 규제로 강남권 재건축 아파트 가격이 숨고르기에 들어갔다. 최근 3년간 서울 아파트 가격 상승률 자료에 따르면 2003년 서울 재건축 아파트 가격 상승률은 서울 아파트 가격 평균 상승률을 2배 이상 웃돌았고 특히 강남권 재건축 대상 아파트는 3배 상회한 것으로 나타났다. 그러나 10·29 대책이 발표되면서 서울 아파트 가격은 하락세로 반전됐고 그중에서도 재건축 아파트는 하락세가 두드러졌다. 그러나 올 들어 강남구를 비롯한 서초, 송파, 강동구 등의 강남권 재건축 아파트 가격이 가파르게 상승하면서 서울 아파트 가격은 예상보다 빠르게 동반상승했다. 정부의 재건축 규제에도 불구하고 여기서 벗어날 것으로 예상되는 단지를 중심으로 큰 폭의 오름세를 나타냈다. 특히 올 들어 나타난 재건축 아파트 가격 흐름의 특징 중 가장 중요한 요인은 강남구 외에 서초, 송파구의 재건축 아파트 가격 상승세가 더 거셌다는 점이다.

송파구·서초구 상승 주도 그동안 서울 아파트 가격 상승을 주도하는 대명사로 인식되었던 강남구의 재건축은 이미 상승폭이 컸던 터라 상대적으로 가격 오름폭이 작았던 송파, 서초구 내 사업 추진이 빠른 재건축 단지가 투자자들의 관심 지역으로 부각했다. 상승률을 비교해보면 오히려 강남구를 제치고 송파, 서초구의 재건축 아파트 가격 오름세가 두드러졌다. 송파구와 서초구 재건축 아파트 가격 상승세를 주도한 단지는 잠실과 반포동 일대 저밀도 단지다. 같은 강남권이지만 강남구와는 항상 가격 격차가 컸던 두 지역은 올 들어 강남권과의 가격차를 좁히면서 무서운 상승세를 나타냈다. 올 1월 7일 대비 6월 말 아파트 가격 상승률을 비교해보면 대치동 아파트 가격 상승률은 10% 수준에 머물렀으나 반포동은 20%를 웃돌았고 잠실동도 19%를 뛰어넘어 재건축에 따른 기대심리가 아파트 가격 상승을 부추긴 것으로 분석된다. 도시 전체의 개발축을 놓고 볼 때 도곡동 일대는 이미 재건축이 완료되거나 건축 막바지 단계에 와 있는 곳으로 향후 재건축이 추가로 추진될 곳이 많지 않아 오히려 최근 1년간 가격은 잠실아파트가 주도했다. 그러나 올 들어서는 향후 재건축 수요가 대기 중인 반포동을 중심으로 한 서초구의 상승폭이 컸고 고밀도 재건축에 대한 기대심리가 작용하면서 압구정동 일대 아파트 가격 상승폭도 20%에 육박, 강남권에서 최고의 상승률을 기록했다. 결국 아파트 가격도 새로 개발이 추진되는 단지로 무게중심이 이동하면서 가격 상승세를 주도하고 있는 것으로 풀이된다. 이 같은 관점에서 볼 때 향후 재건축 아파트 가격은 대부분 재건축이 막바지에 이른 잠실동을 넘어 주거환경이 쾌적한 강동구 저층 재건축 단지와 여전히 재건축이 활발히 추진되고 있는 서초구의 9호선, 신분당선 노선 인근 대단지를 중심으로 관심이 모일 전망이다.

장기적 관점으로 투자해야 정부는 2003년 9·5 대책으로 재건축 아파트 소형 평형 의무 건설비율 강화 및 조합설립인가 후 재건축 조합원 지위 전매 금지를 단행한 데 이어 5월 19일 재건축 아파트 단지의 임대아파트 건설을 의무화하는 개발이익환수제를 시행, 재건축 아파트 단지에 이중 삼중의 규제를 가하고 있다. 최근 가격 상승을 주도한 단지는 이 같은 규제를 비켜간 곳이거나 상대적으로 규제를 덜 받는 곳이었기 때문에 정부의 규제에도 불구하고 높은 가격 상승률을 기록했다. 그러나 향후 추진되는 사업 초기의 재건축 단지는 정부 규제로부터 자유로울 수 없어 가급적이면 적어도 안전진단을 받은 단지에 투자하는 것이 재건축 사업 지연 등에 대한 리스크를 줄일 수 있는 방법이다. 특히 2003년 12월 31일 기준 조합설립인가를 받은 단지는 1회에 한해 조합원 지위 전매가 가능하므로 가격이 많이 올라 있는 만큼 가격이 안정적으로 유지될 가능성이 크다. 따라서 향후 재건축 아파트 투자를 통해 수익을 창출하기 위해서는 두 가지 관점에서 분석이 선행돼야 한다. 첫째, 현 상황에서 해당 단지의 재건축이 원활하게 진행될 수 있는지에 대한 판단이다. 판단 기준은 대지 지분율이나 조합원 동의율, 정책적 걸림돌이 없는지 등에 대한 사전 검토다. 재건축 단지는 재건축 추진에 대한 기대가 가격에 반영된 것이므로 향후 재건축 추진이 불가능해지거나 지연될 경우 기대가격은 거품 붕괴로 이어질 수밖에 없기 때문이다. 둘째, 장기적인 관점에서 투자하는 경우라면 해당 단지 거주자들의 소득이 얼마나 안정적인지, 또 주거여건의 쾌적성·편리성 등이 좋은 입지인지에 대한 검토가 필요하다. 어차피 단기간 내 재건축으로 인한 가격 상승을 기대하기 어렵다면 장기적으로 차별적인 입지의 우월성이 궁극적으로 자산가치를 안정적으로 유지시켜줄 것이기 때문이다. 이 같은 두 가지 관점에서 향후 투자를 고려해볼 만한 재건축 단지를 선정했다. 우선 강남구에서는 개포주공1단지와 압구정동 한양7차다. 이 두 단지는 이미 조합설립인가를 받아 1회에 한해 전매가 가능한 곳이다. 개포주공1단지는 총 5040가구의 대단지로 쾌적하고 교통이 편리한 강남 제1의 입지로 꼽히고 있다. 더욱이 평형별 대지 지분율이 1 대 1.5에 달해 재건축 추진이 유리한 조건으로 보이지만, 신축시 용적률을 177%로 제한할 방침이어서 서울시와 조합 간 밀고당기는 논쟁이 길어질 가능성은 있다. 압구정동 단지 중 유일하게 조합설립인가를 받은 한양7차는 단지가 239가구로 적다는 점이 흠이지만 중층 단지치고는 지분이 1 대 0.55로 비교적 양호한 수준이다. 향후 신분당선 건설로 교통여건이 더욱 좋아지고 한강 조망권이라는 장점도 빼놓을 수 없어 입주 목적의 대형 평형을 찾는다면 고려해볼 만하다. 서초구는 조합설립인가를 받은 삼호가든 1, 2차나 사업시행인가를 받은 한신1차, 서초동 미도아파트를 눈여겨볼 만하다. 삼호가든 1, 2차는 9호선이 개통되면 교통여건도 호전될 것으로 예상되고 총 1034가구의 대규모라는 점이 최대 장점이다. 대지 지분율은 1 대 1.51 수준이다. 한신1차는 사업시행인가를 받아 이미 가격이 많이 오른 곳이므로 거주 목적으로 매입할 경우 고려할 만하다. 총 790가구로 대지 지분율이 최고 1 대 0.93으로 비교적 높은 편이고 인근 반포나 노후화된 단지들의 재건축이 가속화하면 향후 동반 가치 상승도 기대해볼 만하다. 강동구나 송파구는 대지 지분율이 높은 둔촌주공1단지나 잠실주공5단지 등을 장기적 관점에서 고려해볼 만하다. 그러나 이들 단지는 현재 추진위원회 승인만 받은 상태라 향후 정부 정책에 따라 가격이 하락할 가능성이 있어 매수 시기는 시장 상황을 지켜본 뒤 결정하는 것이 합리적이다. 초기 단지 중 고려해볼 만한 곳은 서초 우성1차. 총 786가구로 현재 안전진단만 받은 상황이라 향후 추진 과정에 적지 않은 시간이 소요될 것으로 보이지만, 신분당선 연장선이나 서초 프로젝트로 인한 삼성의 유동인구가 강남역 일대에 집중될 경우 서초 우성1차의 가치는 더욱 높아질 것으로 보인다.