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두꺼비 선생의 실전 부동산 가치투자①…엉덩이 밑에 돈깔고 살지 마라!

입력 2005.09.05 00:00

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두꺼비 선생의 실전 부동산 가치투자①…엉덩이 밑에 돈깔고 살지 마라!

이번 주부터 ‘두꺼비 선생’의 부동산 실전 가치투자 기법을 연재한다. 두꺼비 선생은 1억원도 안 되는 종자돈으로 여러 가지 부동산 투자를 해 7년 만에 100억원이 넘는 큰돈을 번, 숨어 있는 부동산 투자의 귀재며 실력파다. 부동산 개인투자자인 그는 두꺼비라는 필명을 무척 좋아하는데, 그 이유는 두꺼비가 돈을 벌어다 주는 신비한 영물로 알려져 있기 때문이다. 「이코노미스트」 독자들을 위해 실전 경험을 중심으로 두꺼비 선생의 투자 기법을 자세하게 소개할 예정이다. 정부의 강도 높은 부동산 투기 대책이 연일 쏟아져 나오고 있다. 집을 여러 채 갖고 있는 사람들은 세금 폭탄을 맞을 전망이다. 그렇다고 부동산 투기가 근절될까? 절대 아니다. 부동산은 부의 원천이다. 어느 재테크 수단보다 수익률이 높다. 없어지거나 감가상각되는 것도 아니다. 유지 비용도 거의 안 드는 매력적인 상품이다. 그리고 우리나라는 사회 지도층이 앞장서서 부동산 투기를 한다. 정부가 아무리 센 부동산대책을 내놓더라도 기득권층은 자기 재산을 지키기 위한 몸부림으로 과거에는 듣도 보도 못한 대비책을 만들 것이다. 비록 그것이 투기적이고 탈·불법적이더라도 자기 재산을 지키기 위해 과감하게 저항할 것이 불을 보듯 뻔하다. 부동산 게임에 이기기 위해서는 기본적으로 남들이 안 하는 노력이 필요하다. 즉 부자가 되기 위해서는 그 목적을 달성하는 과정에서 정당한 대가를 치를 마음의 준비가 필요하다. 아직 애들이 어리고 가족의 미래를 위해 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 현재 내 집이 없어 다소 불편하더라도 ‘엉덩이 밑에 돈을 깔고 살지 말라’는 것이다. 예를 들어보자. 만약 당신이 강남 대치동에서 7억원짜리 30평 아파트에 살고 있고 그게 당신의 재산 전부라면 당신은 부자인가? 행복한가? 만족하며 사는가? 집값만 70만 달러(7억원)지 당신의 삶은 평범한 월급쟁이일 가능성이 크다. 오히려 강남에 산다는 이유로 엄청난 사교육비를 감당해야 하고, 생활비만 강북의 두 배 이상 드는 아주 빡빡한 삶일 것이다.

지하에 살지만 강남에 두 채 그리고 직장에서 정년까지 버틸 수 있나? 장부상 7억원인 아파트 한 채에 만족하며 살고 싶으면 그렇게 살면 된다. 그러나 더 많은 돈을 벌고 싶고 불안한 미래를 대비하고 싶다면 과감하게 대치동을 떠나라. 현재 7억원짜리 아파트를 갖고 있다는 건 부동산 투자에 아주 유리한 조건이다. 만일 애들 교육문제 때문에 도저히 대치동을 빠져나올 처지가 아니라면 집을 팔아 3억원짜리 전세를 살며 남은 4억원을 굴려라. 그래야 돈이 된다. 요즘엔 전세 산다고 해서 창피한 일도 아니다. 강남 아파트 절반 이상이 전세입자다. 강남 사람 60%가 아파트 세 채 이상을 보유하고 있다고 한다. 이들은 전부 자기 집에서 살까? 아니다. 내 주변에 가족과 다가구 주택 지하 전세방에 살며 강남에 10억원짜리 아파트를 두 채 갖고 있는 사람이 있다. 이들은 자기 엉덩이 밑에는 아주 싼 돈을 깔고 살지만 20억원대 재산가다. 물론 이런 사람이 많지는 않지만 적어도 부동산으로 돈을 벌고 싶으면 이런 생활을 할 각오가 있어야 한다는 것이다. 엉덩이 밑의 돈을 빼 부동산 투자를 해 거부가 된 사람의 예를 들어보자. 올해로 공무원 생활 24년째인 A씨(48). 그는 수도권의 소도시 시청의 중간 간부로 재직 중이다. 부인도 공무원이다. 맞벌이 부부인 이들은 올해 결혼 20년차다. 이들은 결혼한 뒤 처가로 들어갔다. 맞벌이라 애를 봐줄 사람이 필요했고 장인·장모가 자식들을 다 결혼시키고 방이 4개인 2층 집에서 두 분만 살고 있어 남는 방이 많았기 때문이다. 이른바 처가살이를 시작한 것이다. 내 집을 마련할 때까지만 하려 했던 처가살이를 A씨는 20년째 하고 있다. 그러면서 이들은 공무원의 박봉을 꼬박꼬박 모았다. 아이들은 거의 장인·장모가 키워주었다. 양육비와 생활비 정도를 약간 부담하면서 거의 공짜로 처가에서 집 걱정 없이 살았다. 말 그대로 ‘얼굴에 철판 깔고, 안면 몰수하고’ 처가살이를 하고 있다. 주변의 따가운 눈총도 감수하고 이들 부부는 열심히 돈을 모아 부동산에 투자했다. 이 덕분에 A씨는 알부자 대열에 끼게 됐다. 이들 부부는 번 돈을 차곡차곡 모아 수원 주변의 땅을 조금씩 사들였다. 1990년대 초반만 해도 수원 정자지구 일대는 허허벌판 논밭이었다. 전철 화서역과 성대역 사이에는 동남보건대 하나만 덩그러니 서 있었고 주변은 전부 논밭이었다. A씨는 신혼 초 전세자금과 저축한 돈 등 1억원으로 이 일대 땅을 1000평(평당 10만원) 샀다. 이 땅은 90년대 중반 아파트 단지로 개발되면서 평당 200만원으로 20배 폭등했다.

1억원이 20억원으로 급등 땅값 보상비로 20억원을 챙긴 A씨는 큰 집에 외제차를 굴리고 싶은 유혹을 뿌리치고 이 돈을 다시 땅에 투자했다. 97년 A씨는 수원 광교산 자락 영동고속도로(신갈~안산) 주변 밭을 1000평 정도 샀다. 주말에는 애들과 함께 텃밭도 가꾸었다. 인근에 원천유원지가 있고 그린벨트 지역이라 큰 기대를 하지 않고 장기 투자 목적으로 사두었다. A씨가 사둔 이 지역은 요즘 수원 이의지구로 한창 뜨고 있는 요지 중 요지다. 부동산 업계에서도 판교 다음으로 각광받고 있다. 수원 경기대 후문 쪽에서 원천유원지에 걸쳐 있는 이곳은 바이오단지 입주 등으로 주목받고 있는 알토란 같은 지역이다. 화성 동탄지역 아파트가 평당 700만원이 넘는 것을 감안하면 이 지역은 그보다 더 셀 것이란 분석이다. 아직 택지개발지구로 지정되지는 않았지만 조만간 지정된다면 이곳에서도 A씨는 대박을 터뜨리는 셈이다. A씨는 20년 동안 처가살이를 하면서 이 눈치 저 눈치 보느라 마음고생이 심했다. 부인과 애들한테 미안하기도 했고 돈밖에 모른다는 주변 사람들의 따가운 시선도 애써 외면하고 묵묵히 돈을 모아 부동산에 투자한 결과 수십억원대 재산을 모으게 됐다. 부동산에 승부를 걸어보겠다는 사람은 A씨 정도의 배짱은 있어야 한다. A씨는 오로지 부동산에 올인했다. 그 흔한 주식은 손도 안 댔다. 시골 출신인 A씨는 ‘오직 땅만이 부의 근원’이라는 믿음으로 저축한 돈을 부동산에 투자했다. 보통 사람들은 대개 청약예금(혹은 청약저축)을 통해 30평짜리 아파트를 한 채 구입하면 거기에 만족하고 대출금을 갚아가면서 평범하게 살아가는 게 보통이다. 우선 내 집이 있으니 부러울 게 별로 없다는 나름대로의 자기만족을 느낀다. 그러면서 남들이 하는 문화생활·여행·외식 등을 하며 적당히 만족하며 산다. 그러나 A씨는 ‘얼굴 팔리는’ 처가살이를 20년 동안 하면서 모든 것을 참았다. 그리고 30평 아파트가 아닌 더 큰 무엇을 위해 현재의 안락함과 웰빙 생활을 포기했다. 부동산에 승부를 걸어 보려면 A씨처럼 해야 한다. 그러나 보통 사람들이 A씨처럼 할 수 있을지 의문이다. ‘길지도 않은 인생 뭐 그렇게 살 필요가 있느냐’는 냉소적인 반론이 있을 수 있다. A씨는 실제로 “죽을 때 돈 싸 가지고 갈 것도 아닌데 그렇게 재미없게 살면 뭐 하느냐”는 비아냥을 수없이 들었다. 부동산에 승부를 걸려면 안락한 내 집 마련 계획을 늦추더라도 투자해라.

두꺼비 선생이 투자자에게 주는 투자 원칙

■부동산에 승부를 걸어야 할 이유를 명확히 하라
■국가와 사회와 회사(조직)가 내 삶을 보장해 주지 않는다
■처가살이를 부끄러워하지 말고 할 수 있으면 적극적으로 하라
■자식들이 입학하기 전에 승부를 걸어라(결혼 후 10년이 승부처다)
■주말에 방 구석에 있지 말고 아이들 데리고 현장학습 겸 부동산 투어(여행)에 나서라
■대한민국 부자의 85%가 부동산 부자라는 점을 명심해라