[자산관리 노하우(2)] 내 집 마련할까? 주식투자 할까?

내 집 마련이 먼저일까? 주식투자가 먼저일까? 마치 식사를 주문할 때 무엇을 먹을까 고민하는 것과 비슷한 딜레마다. 하지만 사회생활 이후 투자의 큰 줄기를 그려 나가는 중요한 선택이기에 기분내키는 대로 간단히 정할 수 있는 문제가 아니다. 처음에 자산운용 방향을 어떻게 정하느냐에 따라 나중에 그 결과가 크게 달라진다. 비슷한 시기에 사회에 진출한 A와 B의 경우도 그렇다. 내가 아는 사람들인데, 현재 30대 후반인 두 사람은 비슷한 시기와 조건으로 직장에 취직해 사회생활을 시작했다. 그러나 10년이 흐른 지금 모습은 서로 많이 다르다. 우선 건설사에 취업한 A는 회사의 덕을 톡톡히 봤다. 입사 초기 회사가 수도권 지역에 분양하는 아파트에 미분양이 발생하면서 상대적으로 유리한 조건으로 분양받을 수 있었다. 물론 본인이 미분양을 원치 않으면 그뿐이었다. 하지만 평소 내 집 마련부터 얼른 끝내놔야 된다는 생각이었던 A는 회사의 사업내용도 누구보다 잘 알기에 기회다 싶어 이를 신청했다.

3000만원이 1억5000만원으로 당시 미분양 주택에 대한 가격할인 혜택과 중도금에 대한 무이자 대출이 가능했던 점도 자금여력이 부족한 A의 결단을 도왔다. 결국 자기 돈 3000만원만 가지고 엉겁결에(?) 분양받은 아파트였지만, 완공된 뒤 입주가 시작되면서부터 진가를 발휘했다. 처음엔 미분양 사태마저 빚을 정도로 외면받았다. 하지만 얼마 안 있어 인근지역이 개발되기 시작하면서 당초 분양가를 크게 웃도는 시세로 뛰었다. 3년 후 이를 처분한 A는 그동안 빌린 대출금을 모두 다 갚고도 손에 1억5000만원의 거금을 쥘 수 있었다. 이에 고무된 A는 이후에도 집을 통해 재산을 불려간다는 전략하에 두세 차례 더 집을 사고 팔았다. 현재는 강남에 시가 10억원 상당의 아파트를 보유하고 있다. 그간 자주 이사하는 불편함을 겪기는 했지만 처음부터 A는 내 집 마련에 초점을 두고 열심히 한 우물을 팠다. 그 덕분에 지금은 다른 친구들로부터 부러움을 사고 있다. 이에 비해 B는 친구들 사이에 ‘한때 부자’로 통했다. B는 실제로 한때는 재산 평가액이 10억원이 넘기도 했다. 정보기술(IT) 쪽에서 일하는 B는 자연스럽게 벤처기업을 접하게 되었고 돈이 생길 때마다 여기에 투자했다. 일명 프리코스닥이라고 불리는 장외 기업 주식에도 상당액 투자했다. 2000년께 당시만 하더라도 벤처기업의 투자 열기는 폭발적이어서 B가 사둔 관련 주식들은 자고 일어나면 하루에 수천만원씩 오르는 일이 반복됐다. 평가금액상으로 B의 재산은 그야말로 눈덩이처럼 불어나던 시기였다. B가 지금도 후회하는 건, “그때 주식 좀 팔아서 현금화했어야 하는 것인데”라는 부분이다. 계속될 것만 같았던 2000년께 장세는 얼마 못 가 거품이 꺼지면서 내리막길을 걸었다. 그때까지도 미련을 버리지 못한 B는 결국 주식을 팔지 못한 채 지금도 대부분 가지고 있다. 물론 지금의 주가는 그때와는 비교도 할 수 없을 정도로 떨어진 상태다. 상당수는 거래도 잘 이루어지지 않는 무늬만 주식인 상태다. B는 처음에 주식투자로 방향을 잡아 한때 크게 성공하기도 했었지만 이를 제대로 관리하지 못하는 바람에 손해를 보고 있는 케이스다. 내 집 마련과 주식투자를 통해 성공 및 실패한 경우의 사례를 살펴봤다. 그렇다고 해서 내 집 마련이 더 유리하고 주식투자는 불리하다는 뜻은 아니다. 단적인 예가 삼성전자다. 1980년 초에 누구나 꼽는 대표 우량주인 삼성전자에 1억원을 투자했다면 26년이 지난 2005년 말 평가액은 221억원에 달한다. 잘 고른 주식 하나 열 부동산 안 부럽다는 말이 실감난다. 부동산이나 주식을 개별적으로 비교해서는 우열을 가리기 힘든 만큼 전체 평균으로 그동안의 실적을 비교해 보자.

최근 5년간의 평균 성적은 집보다는 주식 쪽이 훨씬 성과가 좋았음을 알 수 있다. 한국펀드평가에서 조사한 자료를 보면, 2001년 1월의 투자자산별(주식, 강남 아파트, 서울 아파트, 정기예금) 가격지수를 각각 100으로 봤을 때 5년이 지난 2005년 12월 말 가격지수는 주식이 273, 강남 아파트가 178, 서울지역 아파트는 155, 은행 정기예금은 124로 각각 상승했다. 주식 1억원이 5년 후에 2억7300만원이 됐다는 얘기다. 서울 아파트를 샀다면 1억5500만원에 만족해야만 했다. 주식이 먼저냐, 내 집 마련이 우선이냐를 따질 때 투자자는 크게 두 가지 사항을 고려하게 된다. 하나는 어느 쪽이 더 높은 수익률이 있을 것인가 하는 점이다. 또 하나는 어느 쪽이 더 쉽게 접근할 수 있는 투자인가 하는 점이다.

주식은 펀드를 통해 시장평균수익률을 기대하는 간접투자를 할 수 있다. 하지만 집은 간접투자가 어렵다. 또 집값이 평균 5%가 올랐다고 해도, 내가 산 집의 가격이 똑같이 움직이는 것은 아니다. 이 때문에 시장평균상승률은 특정 개인들과 무관하다. 내게 적용되는 상승률은 내가 어떤 집을 사느냐에 좌우된다. 이렇게 보면 주식(혹은 간접투자)보다는 내 집 마련이 더 큰 난이도를 요구한다고 할 수 있다.

자금이 부족하면 주식투자를 먼저 실제 투자자금 규모나 환금성, 거래비용 등을 따지면 주식투자 쪽이 유리하다. 주식투자는 내 집 마련보다는 훨씬 적은 금액으로도 가능하다. 특별한 경우가 아니라면 필요한 때에 쉽게 현금화할 수도 있다. 또 주식투자(펀드 포함)에 따른 매매차익에 대해서는 소득세도 부과되지 않는다. 살 때 취득세·등록세, 팔 때 양도세를 물어야 하는 내 집 마련(1가구 1주택의 경우 일정조건을 갖추면 양도세가 비과세됨)에 비해 거래 비용도 적게 든다. 이처럼 전반적인 투자 조건은 주식투자 쪽이 더 유리하지만 결정적으로 내 집 마련에 비해 열세인 측면도 있다. 바로 효용성 부분이다. 주식은 투자자가 활용할 수 없다. 반면 집을 사면 투자가치뿐만 아니라 투자자가 직접 그 집에 들어가 살 수도 있다. 결국 다시 원점으로 돌아온 듯하지만 내 집 마련부터 추진하는 것이 유리할지, 아니면 주식투자부터 시작하는 것이 유리할지는 쉽지 않은 일이다. 수익률뿐만 아니라 투자자의 여건이나 가치관과도 직결되어 있어서다. 모두 장단점이 있기 때문에 최선의 방법은 역시 본인에게 더 유리한 쪽을 찾는 것이다. 다만 자산형성 과정과 라이프사이클로 볼 때 처음에 자금이 부족할 땐 주식투자(혹은 간접투자)로 시작해, 내 집 마련 자금을 확보하는 게 일반적이다. 이후 내 집 마련을 한 뒤에는 다시 주식투자를 통해 자산을 불려가는 방식이 좋다. 그리고 그 과정에서 보다 좋은 투자종목을 골라야 하고 자신의 상황에 맞게 위험 관리를 해나가야 한다. 궁극적으로는 자산을 주식과 채권, 부동산으로 적절히 분산해 투자해 가는 것이 가장 효과적인 자산 운용 방법이다.

집 사려면 ‘세금우대종합저축’부터 내 집 마련의 길은 멀고도 험하다. 그렇기 때문에 한 푼도 더 아끼고 모으는 지혜를 발휘해야 한다. 금융상품도 마찬가지다. 좀 더 많은 이자, 좀 더 높은 수익이 나오는 쪽을 택해야 함은 기본이고 여기에 더해 기왕이면 세금이 적게 나오는 쪽을 택해야 비로소 할 만큼 했다고 할 수 있다. 내 집 마련 전에는 아무래도 자금을 모으는 과정을 거치게 된다. 이때 활용하는 절세상품은 세금우대종합저축과 장기주택마련저축이다. 또 조합예탁금에 대한 세금우대 한도도 활용할 수 있다. 따라서 적금이나 청약부금 등을 가입할 때는 1인당 4000만원까지 사용할 수 있는 세금우대종합저축 한도를 충분히 활용할 수 있도록 한다. 세금우대종합저축은 계약기간 1년 이상인 예금이나 적금 등에 가입할 때 사용할 수 있다. 그리고 7년 이상 가입하는 장기주택마련저축은 이자소득세 비과세와 소득공제 혜택을 동시에 제공한다. 그러므로 내 집 마련에 필요한 자금을 장기간에 걸쳐 모으고자 할 때 적극 활용하는 것이 유리하다. 그 밖에 신용협동조합, 새마을금고에서 취급하는 예탁금도 세금우대종합저축과는 별도로 2000만원까지 세금우대를 받을 수 있다. 내 집 마련 후에도 이 절세상품들은 또 다른 목적을 위해 계속 활용할 만하다. 다만 장기주택마련저축은 주택 기준시가가 3억원을 넘으면 새로 가입할 수 없으며, 올해까지만 판매된다는 점을 유의해야 한다. 또한 내 집 마련과 관련해 대출을 받아야 한다면 소득공제를 염두에 두고 진행하는 것이 효과적이다. 현재 주택구입자금에 대한 소득공제는 대출기간이 15년 이상(거치기간 3년 이하)인 장기대출에 해당하며, 국민주택 규모의 기준시가 3억원 이하 주택에 한해 적용된다. 공식적인(?) 절세상품은 아니지만 주식에 투자하는 적립식 펀드 등 주식투자 상품은 세금을 상당히 적게 뗀다. 주식매매 차익으로 발생한 수익에 대해서는 과세하지 않기 때문이다. 따라서 내 집 마련 전후에 주식형 펀드를 통해 장기 투자한다면 기대수익도 높이고 절세효과도 얻을 수 있다. /td>