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[종부세 절세대책] 분가한 자식에게 증여하면 좋다

[종부세 절세대책] 분가한 자식에게 증여하면 좋다

50대인 남모씨가 전화를 했다. 지난해에 전문가 상담을 받고, 보유 주택 중 1채를 대학생 자녀에게 증여했다는 것이다. 자녀에게 주택을 증여한 가장 큰 이유가 종합부동산세를 줄이기 위한 것이다. 그런데 그는 올해부터는 세대별로 합산 과세를 하는 바람에 절세효과가 없어졌다며 짜증을 냈다. 보유세, 그 가운데 종부세 때문에 개인이나 기업들이 절세 대책에 골몰하고 있다. 우선 보유세 중 재산세는 절세 방안이 없는 세금이다. 하지만 종부세는 다르다. 공시지가 및 과표 현실화율 증가 때문에 종부세 과세 대상자들이 갑자기 급격히 늘면서, 절세가 필요하다. 이 바람에 실제 다주택자들 중 지난해에 자녀에게 주택을 증여해준 경우가 많았었다. 지난해 처음 부과된 종부세는 ‘개인별’로 주택공시가격이 9억원을 초과할 때만 과세대상이었다. 즉, 남씨 같이 기준시가 7억원의 아파트와 기준시가 3억원의 단독주택 등 총 2채를 갖고 있다면 종부세 대상이었다. 하지만 종부세를 피하기 위해 남씨는 기준시가 3억원 상당의 단독주택을 자녀에게 증여해 지난해 종부세 대상에서 제외됐었다. 하지만 남씨의 절세 대책은 올해부터 무용지물이 됐다. 8·31 부동산대책으로 주택에 대한 종부세 대상이 개인별(기준시가 9억원)에서 세대별(기준시가 6억원)로 강화됐기 때문이다. 남씨처럼 대학생 자녀에게 증여했더라도 세대 단위로 판단하므로 종부세 대상에 해당한다. 올해부터 종부세는 주택과 나대지는 ‘세대별’로, 건물 부수토지는 개인별로 합산해 대상자를 판단한다. 지난해까지는 주택과 나대지도 개인별로 합산했지만 올해부터는 세대별로 기준이 강화됐다. 또 기준금액도 주택은 9억원에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원으로 각각 강화됐다. 하지만 세법이 강화됐다고 해도, 절세방안은 있게 마련이다. 주택은 세대분리가 됐거나 분리요건을 충족하는 자녀에게 증여한다면 종부세를 절세할 수 있다. 즉, 남씨처럼 대학생 자녀가 아니라 결혼해 세대를 분가한 자녀에게 아버지가 다주택 중 1채를 증여한다면 아버지 입장에서는 주택이 1채 줄어들기에 종부세를 줄일 수 있다. 결혼하지 않았더라도 본인 부양능력이 있을 정도의 소득이 있는 직장 취업 자녀나 30세 이상의 자녀도 마찬가지다. 이 자녀가 부모 세대와 별도로 주민등록을 분리하면 단독세대로 인정된다. 따라서 최근에는 아직 결혼을 하지 못했더라도 단독세대가 인정되는 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 많아지고 있다. 종부세를 피하기 위해서다. 지난해까지만 해도 종부세 절세를 위한 부부공동명의에 대한 문의가 많았다. 새로 취득하는 부동산을 부부공동명의로 취득하거나 남편 부동산 중 일정 지분을 배우자에게 증여해 부부공동명의로 주택을 보유하는 것이다. 하지만 올해부터 ‘세대별’로 종부세 대상을 판별하면서 부부공동명의에 따른 절세효과가 반감됐다. 따라서 부부공동명의보다는 세대분리 요건을 갖춘 취업자녀에게 증여하는 경우가 많아지고 있는 것이다. 주택 증여 이외에 최근 상가건물의 지분을 증여하는 경우가 많다. 왕모씨는 강남에 시가 60억원 상당의 상가 건물이 있다. 왕씨는 종부세 걱정을 하다 올해 자녀에게 건물지분을 증여하기로 마음 먹었다. 왕씨 건물의 부수토지 공시지가가 약 45억원으로 종부세 기준금액인 40억원을 초과해 앞으로 보유세 부담이 증가할 것으로 보인다.

상가는 대출 통한 ‘부담부증여’ 가능 사전증여를 고민하던 차에 보유세를 절감하기 위해, 공시지가가 오르기 전인 6월 전에 증여하기로 결정했다. 왕씨가 생각한 증여지분율은 20%다. 20%를 증여하면 왕씨가 보유한 토지 80%에 해당하는 가액은 36억원. 종부세 대상금액인 40억원에 미달해 보유세 부담을 줄일 수 있다. 상가부수 토지에 대한 종부세는 주택과 달리 세대별이 아닌 개인별로 과세하고 있다. 또 상가는 주택과 달리 임대소득이 발생하기 때문에 왕씨의 자녀는 향후 다른 부동산이나 주식 취득 때 자금 출처도 확보할 수 있어 일석이조의 효과를 볼 수 있다. 주택 중 아파트는 증여 때 매매사례가액 등과 같이 시가에 의해 증여 재산이 평가돼 세 부담이 크다. 반면, 상가건물은 일반적으로 시가가 아닌 기준시가로 평가하기에 아파트보다 세부담이 적다.


상가건물 지분증여의 또 하나 장점은 대출을 활용해 증여세를 줄일 수 있다는 것. 주택의 경우, 최근 3·30 대책으로 투기지역 내 아파트 대출에 제한이 많다. 따라서 증여세 절세를 위해 대출을 받아서 하는 이른바 ‘부담부증여’에 많은 제약이 있는 게 현실이다. 하지만 상가에 대해서는 특별한 제한사항이 없다. 이는 상가 증여 때 절세를 위해 대출과 함께 증여할 수 있는 방법이 있다는 말과 같다. 즉, 상가건물 지분증여 때 보유세 절감뿐 아니라 자금출처 확보 및 증여세 절감 등의 효과까지 있다는 얘기다. 최근에는 개인들의 총자산 중 많은 비중을 차지하고 있는 부동산 안에서도 새롭게 포트폴리오를 재구성하는 움직임이 있다. 종부세 때문이다. 이에 따라 부동산 자산을 대부분 주택으로 운용하는 것은 세제면에서 불리하다고 판단된다. 따라서 그보다는 부동산 자산을 주택과 토지 및 사업용 부동산 등으로 다양하게 나눠 운용하는 게 더 유리하다는 얘기다. 사실 종부세만 따져보아도 주택별·나대지별·상가부수토지별로 각각의 기준금액이 다르고, 이를 초과해야만 과세된다는 걸 알고 있자. 김모씨는 주택 매매로 자산을 주로 불려왔다. 현재 보유한 부동산도 주로 주택. 그는 현재 총15억원 정도의 주택을 보유하고 있다. 김씨는 주택기준시가 6억원을 초과하기 때문에 초과분인 9억원에 대해 종부세 부담이 발생한다. 이제 그는 보유세 부담 및 다주택자들에 대한 양도세 중과를 피하기 위해 부동산 포트폴리오를 다양화하려고 계획 중이다. 만일 그가 주택 6억원, 나대지 3억원, 상가부수토지 6억원 정도로 부동산 내 포트폴리오를 달리 가지게 되면 종부세 얘기가 달라진다. 각각의 부동산들이 종부세 기준금액을 초과하지 않아서다. 보유세 부담이 팍 줄어든다는 얘기다. 따라서 앞으로는 부동산 중에서도 한가지 종류의 부동산만을 보유하는 것보다는 다양한 종류의 부동산을 갖고서 자산운용을 하는 게 유리하다. 정부가 주택과 나대지 같은 비사업용 부동산을 투기목적으로 보유하는 것을 제지하기 위해 각종 정책들을 쏟아내고 있기 때문이다. 종부세를 피하는 방법 중 하나는 주택임대사업이다. 따라서 다세대 및 다가구 임대 사업을 계획한다면 종부세에서 제외될 수 있도록 사업계획을 잘 세우는 것이 중요하다. 5채 이상의, 기준시가 3억원 이하인 국민주택규모 주택을 10년 이상 임대하는 경우에는 종부세 대상에서 제외되기 때문이다. 종부세 대상에서 제외되기 위해서는 신고기한인 12월에 임대주택에 대해 배제신청서를 제출하도록 되어 있다. 그런데 이 ‘배제신청’ 때에는 호별로 보증금 및 월세사항을 기재하도록 되어 있다. 따라서 향후 주택임대사업을 통한 소득세 신고 때 일부러 소득을 적게 신고해 나중에 세금을 추징당하는 일이 없도록 조심할 필요가 있다. 이처럼 종부세에서 제외되는 임대주택은 2주택 이상 양도세 중과 대상에서도 제외된다. 세부담이 적다는 얘기다. 현재 통상적으로 3주택 이상 보유하다 매각하면 60%로 양도세가 중과된다. 다만 종부세 대상에서 제외될 수 있는 임대주택은 10년 이상 임대한 뒤 매각 때 양도세 중과 대상에서 제외된다는 점을 잊지 말자. 임대사업을 하면 일반적인 양도세로 과세되기에, 보유 때뿐 아니라 양도 때에도 절세 혜택을 얻을 수 있다. 마지막으로 매도 시기를 조절하는 것도 보유세를 절세할 수 있는 방법이다. 재산세 및 종부세 등 보유세는 과세기준일이 매년 6월 1일이다. 따라서 6월 1일 현재 보유하고 있는 사람에게 1년치 보유세 부담이 발생하는 것이다. 따라서 보유하던 부동산을 매각한다면, 6월 전에 매각해 등기를 이전하는 것이 바람직하다. 반대로 부동산을 취득할 계획에 있다면, 가급적 6월 이후에 취득하는 것이 1년치 보유세라도 절세할 수 있는 길이다. 허모씨는 6월 중에 보유하던 주택을 매도했다. 허씨는 7월에 구청으로부터 송부된 재산세 고지서를 보고 놀랐다. 고지서를 받은 당시에는 허씨가 소유하고 있는 것도 아닌데, 매수자가 아닌 본인에게 재산세가 고지됐기 때문이다. 허씨는 매수자에게 전화해 재산세를 대신 납부해 달라고 요구했다. 하지만 법적으로 6월 1일 현재 보유하고 있던 허씨에게 부과된 재산세를 매수자가 아무 이유 없이 대신 납부해줄 리 만무하다. 이와 같은 일들이 종종 일어나므로 부동산을 6월 전후로 거래하는 경우에는 이전 날짜를 잘 짜는 게 좋다.

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