올 하반기에는 부동산 투자의 무게중심이 강남에서 강북으로, 재건축에서 재개발로 뚜렷이 옮겨 갈 전망이다. 강남권이 온갖 규제에 매여 옴짝달싹 못하고 있는 가운데 강북은 뉴타운 등 개발 호재로 들떠 있다.

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전통적으로 서울의 낙후 지역으로 여겨지던 강북이 몸단장에 한창 들떠 있다. 지난 5?1 지방선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 현재 25곳인 강북 뉴타운을 두 배로 늘리겠다고 밝힌 데다, 오는 9월까지 노후화된 강북 지역 가운데 두세 곳이 재정비 촉진 시범지구로 선정되기 때문이다. 이에 따라 강북 지역은 각종 규제에 얽혀 있는 강남과 달리 한층 개발 탄력을 받을 전망이다.

강북 개발 청사진 = 정부는 재개발겢뵀맙?지역의 소형 평형 의무비율을 현행 80%에서 60%로 낮추고, 중형 평형 비율을 대폭 늘릴 방침이다. 특히 8?1 부동산 종합대책에 따라 정부가 도시재정비특별법을 제정해 7월부터 시행에 들어갔다. 재정비 촉진지구로 지정되면 층고 제한 부담이 줄어 40~60층짜리 초고층 건물이 들어서고 용적률도 완화된다. 물론 강북 도심 노후지역의 재정비 사업도 7월 12일부터 기반시설부담금 부과 대상에 포함된다. 하지만 강남처럼 그리 충격적이진 않다. 사업 계획에 따라 공원과 도로 등 기반시설을 기부채납 형태로 대거 확보해 실제로 납부할 부과 규모는 일반 재건축 사업보다 낮을 것으로 보이기 때문이다. 8월부터 병원·학교·기업 본사 사무소 등 생활권 시설에는 취득·등록세가 감면되는 혜택도 주어진다. 따라서 광역개발 계획이 추진되는 이들 강북 지역은 5~10년 후에는 강남권에 버금가는 주거·상업 지역으로 변신할 공산이 크다.

어디에 투자할까 = 강북 뉴타운 지역에 투자하려면 먼저 투자 조건을 구체화하는 것이 좋다. 예를 들면 공원 인근 또는 한강 조망이 뛰어난 곳이나 청계천·광화문·용산 등 도심 재개발 사업이 한창인 곳, 그리고 민자역사·역세권 등 뉴타운 개발 효과가 큰 지역 등이 투자 후보다. 또 강남권과 유사한 주거 입지 조건을 구비한 대체 지역, 지하철 개통 등 호재 지역과 이들 인근에서 분양되는 일반 아파트 등도 선별 투자 대상이다. 먼저 뚝섬 프로젝트를 주목할 만하다. 성동구 성수동 뚝섬 일대 35만 평에 조성된 한국의 센트럴파크라 불리는 서울숲은 강북 U턴 프로젝트 및 서울숲 인근 주상복합 건립 등으로 활기가 넘친다. 뚝섬 역세권은 복합 문화 타운, 성수동 준공업 지역은 도시형 첨단산업 단지, 성수동 한강변 주거지는 고층 주거단지, 어린이 대공원~한강 구간은 주거·문화 복합거리, 구의·자양 균형발전촉진지구는 행정·업무·주거 복합 중심지역으로 개발될 예정이다. 청계 세운상가는 슬럼화되고 있는 4대문 안 도심을 개발해 서울의 중심으로 키우겠다는 서울시장의 공약에 따라 강북 개발의 최대 수혜지로 꼽히는 곳이다. 청계 3·4가 일대 세운·대림상가를 철거해 지상에는 녹지광장을 조성하고 지하에는 문화 복합시설을 짓는다. 이렇게 되면 종묘와 남산을 잇는 녹지 축이 청계천 수변과 어우러져 환상적인 도심 재개발이 가능하다. 또 2만5,000여 평에 이르는 동대문운동장 용지 중 2만 평에는 공원을 조성하고 나머지 5,000평에는 종합문화공간을 건설할 계획이다. 용산 미군기지도 관심의 대상이다. 서울시는 90만 평에 이르는 용산 미군기지를 모두 공원으로 만들 계획이다. 이 지역 주변 한남 뉴타운 일대는 현재 2차 뉴타운 중 사업 속도가 가장 느리지만, 남산과 한강, 공원과 인접해 있는 입지여건상 개발 효과가 가장 높은 지역으로 꼽히고 있다. 또 한남·동빙고·보광 등 기존 재개발 구역이 광역으로 묶일 가능성이 큰 데다 강남과 접근성이 뛰어난 지역이어서 주목받고 있다. 여의도 금융허브도 빼놓을 수 없는 요지다. 서울의 대표적인 금융 중심지구인 여의도에 연면적 약 15만 평 규모로 건립될 서울국제금융센터는 54층의 최첨단 오피스 타워를 포함해 호텔·컨벤션 센터·쇼핑몰 등으로 구성된다. 2011년부터 단계적으로 완공될 이곳에는 국제 금융기업, 컨설팅 회사와 법률 회사 등 금융 관련 서비스업, 그리고 다국적 기업의 아시아 지역 본부 등을 최우선으로 입주시킬 예정이다. 이 밖에 강북에서 관심이 집중되고 있는 곳은 구로 디지털단지·영등포 준공업 지역·마곡 R&D단지 등 서남권 일대와 영어체험마을이 들어설 은평·서대문·구로·금천 일대가 있다. 또 강남·북 교육의 불균형을 해소하기 위해 2008년부터 세울 자립형 사립고도 호재다. 서울시는 일단 이명박 전 시장이 추진하던 대로 은평·길음 등 세 뉴타운 지역에 먼저 자립형 사립고를 시범 운영한 후 25개 자치구로 확대한다는 계획이다.

투자하기 전 이것만은 = 재개발 사업은 지분 투자를 통해 분양권을 구입하는 방식이다. 따라서 얼마나 빨리 분양권을 받을 수 있느냐가 투자의 성패를 좌우한다. 보통 재개발 지분 가격은 구역 지정, 추진위 승인과 사업시행인가 단계에서 가장 많이 오른다. 따라서 뉴타운·재개발 투자 타이밍은 지역별 사업 단계 현황을 먼저 파악한 뒤 맞춰야 한다. 강북 재개발과 뉴타운 지구는 입주 때 예상 매매가가 강남권 새 아파트보다 낮은 데다, 고급 주택 수요를 끌어들이는 데도 한계가 있다. 그런 만큼 강남권 정도의 높은 단기 시세차익을 얻기는 버거워 보인다. 더구나 도시재정비촉진특별법 시행으로 촉진지구에서 6평 이상 땅을 사고팔 때는 관할 구청의 허가를 받아야 하는 점도 유의사항 중 하나다. 강북 재개발 투자의 또 다른 걸림돌은 이른바 ‘물딱지’다. 돈이 몰리는 곳에는 눈먼 돈을 탐하는 사기꾼도 있게 마련이다. 은평, 마천·거여, 왕십리 등 일부 뉴타운 지역과 상업중심지로 개발되는 균형촉진지구 내 상가 권리를 불법으로 소개하는 기획부동산이 기승을 부려 주의가 필요하다.

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