▶신도시에 쏠린 人波! 人波! 人波! 고분양가 논란에도 불구하고 지난 9월 21일 있었던 파주 신도시 한라비발디아파트 청약 첫날에 수천 명의 신청자가 몰려 뜨거운 열기를 나타냈다.

추병직 건설교통부 장관이 “지금은 집을 사지 말라”고 하면서 전격적으로 검단 신도시 건설 계획을 발표했다. 부동산 시장은 발칵 뒤집혔다. 주무 장관은 ‘사지 말라’고 했는데 집값은 턱없이 오르고 있다. 신도시 예정지인 검단은 부동산 전쟁터로 변했다. 이런 정부를 믿어야 하나 말아야 하나. 수요자들은 고민에 휩싸일 수밖에 없다.

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참여정부 들어 정부의 집값 안정에 대한 발언이 제대로 맞은 적이 없다. 정부는 늘 연말이 되면 세금 부담 때문에 매물이 증가할 것이라고 말했지만 현재 시장은 매물 기근 속에 집값이 계속 오르고 있다. 2005년 8·31 대책, 2006년 3·30 대책 등 굵직한 부동산 정책을 쏟아낼 때마다 “집값은 잡힌다”고 호언했지만 시장은 거꾸로 갔다. 결론적으로 정부 말을 믿고 내 집 마련을 미뤘던 무수한 시민들만 피해를 봤다. 정부가 최후의 카드로 검단 신도시 개발을 발표하자 이젠 수요자들이 혼란에 빠져드는 양상이다. 이미 집을 마련한 사람들은 신도시 공급물량 증가로 집값이 떨어질까 걱정하고, 내 집 마련 계획을 세웠던 예비 수요자들은 ‘지금이 적기인가’ ‘내년이 적기인가’ 갈팡질팡하고 있다. 게다가 투기대책 없는 신도시 개발 발표로 시장이 더욱더 혼란에 빠져들고 있다. 하지만 결론적으로 단기적으로 집값 잡기는 역부족이다. 물론 공급 확대를 통한 수도권 집값 안정 효과가 있을 수도 있을 것이다. 또 일부 지적대로 내년 대선을 겨냥해 건설경기를 통한 경기부양의 포석도 깔려 있는 것은 사실이다. 그러나 신도시 주택 공급이 그리 만만한 게 아니다. 개발계획 수립, 보상, 환경평가 및 실시계획 승인 등 분양에서 입주까지 적어도 5년 이상의 시차가 발생한다. 따라서 단기적으로 주택 공급과 입주 시점까지의 시간 갭(gap)으로 인해 급등하는 집값을 잡기는 역부족이다. 하지만 분당·일산·평촌 같은 1기 신도시 개발 사례처럼 검단 신도시 입주시점에서는 전체적인 주택 공급량 증가로 주택 시장이 안정될 수 있다. 그런데 신도시는 대개 ‘경부선 축’이나 제1 외곽순환도로를 따라 안양~과천, 하남, 청계산 일대 등에 형성되어야만 한다. 그래야만 서울 도심권 유효 수요를 흡수하고, 분산시킬 수 있다. 1기 신도시 중 분당·평촌·일산 같은 신도시가 서울 강남·강북권의 수요를 효과적으로 분산시킨 반면, 중동 신도시는 서쪽으로 지나치게 치우쳐 인천의 위성도시급에 머물고 있다. 따라서 검단 신도시의 경우 강남권 수요 분산 효과에 의문이 강하게 제기되고 있다. 강남 지역의 집값을 잡기는 역부족이란 지적도 그래서 유효하다. 검단 신도시 자체가 인천 지역 입장에서 보면 ‘공급과잉’이란 우려도 나오고 있다. 인천시 주택보급률은 2005년 현재 107%를 넘어 이미 집이 남아돌고 있는 상황이다. 검단 신도시 입주가 시작되는 2013년까지는 연평균 2만8500가구가 쏟아질 예정이다. 그런데 지난해 인천시 전체 주택공급 물량이 1만7500여 가구다. 1만 가구 이상 초과 공급되면 자칫 인천시 입장에서는 공급 과잉의 고통을 겪을 수도 있다는 것이다. 신도시로 확정된 검단·파주 신도시에서 예상대로 투기바람이 불고 있다. 불과 하루 이틀 사이에 서울 지역 원정 투기꾼까지 가세해 그나마 나와 있던 매물도 회수되고 있고, 검단 신도시 아파트 가격은 큰 폭으로 뛰고 있다. 일부 중개업소에서는 이미 계약한 아파트도 해약하겠다는 요구가 잇따르고 있다. 신도시 개발 소식과 맞물려 지방업체의 유명하지 않은 브랜드의 소규모 아파트도 투자자들이 서로 차지하려고 아수라장이 벌어졌을 정도다. 파주 신도시와 접한 교하 지구는 물론 인근 금촌 지구까지 가격이 재차 오름세를 보이고 있다. 검단 신도시가 사실상 분당급 규모의 신도시로 확정되면서 해당 지역 아파트 호가는 하늘을 찌를 듯하다. 검단 신도시 인근의 검단 1,2지구·당하지구·마전지구·미니 신도시급 개발을 추진해온 시흥시 오류동과 김포 신도시·서울 강서구·일산까지 상승세가 번질 태세다. 실제로 김포 신도시보다 검단 신도시에 가까운 김포시 풍무·감정동 일대 아파트 단지들도 발표 후 일제히 2000만~3000만원가량 올랐고, 그나마 남아있던 매물도 쑥 들어갔다. 조성원가 절감을 위해 신도시 지구 발표 전이라도 치밀한 투기관리가 필요하다는 지적이다.

투기세력만 배불릴 가능성 높아 투기세력 차단 없이 신도시가 발표되면 해당 지역 부동산 가격이 오르고, 그리고 토지 보상비가 한꺼번에 풀리면서 인근의 부동산 가격이 폭등할 수도 있다. 투기차단 없는 판교 신도시 개발로 인해 용인과 분당 일대의 가격상승 도미노 광풍이 일어났고, 지금도 이 광풍은 진행형이다. 민간 부동산 정보업체의 조사만 보더라도 판교 신도시 개발 역풍으로 수도권 남부 지역이나 서울 강남권 집값이 참여정부 들어 2배 가까이 올랐다. 실제로 분당 수내동 39평형의 경우 참여정부 출범 즈음 3억9000만원이었지만 지금은 7억8000만원으로 뛰었다. 45개월 만에 2배가량 오른 것이다. 판교 신도시와 가까운 용인 성복·신봉동 등도 100% 가까이 상승했다. 철저한 투기세력 차단 없는 신도시 조성은 해당 지역과 주변 지역의 부동산값을 크게 흔들 수 있다는 점을 정부 당국자들은 알아야 할 것이다.

▶ 수도권 아파트값 상승률 4년 만에 '최고' 신도시 건설 발표에도 불고하고 동시다발적으로 아파트값이 오르면서 서울과 경기지역 아파트값은 1주일 동안(2006년 10월 22~28일)에 1%가 넘게 뛰었다. 이는 2002년 9월 이후 4년 만에 나타난 최대치의 주간 변동률이다. 자료:스피드뱅크

판교 신도시 보상금 사례에서 보듯 검단 신도시에서 풀린 거액의 보상금이 강남권 재건축 아파트로 몰릴 가능성이 커 보인다. 판교 보상금을 지급받을 당시와 달리 지금은 대부분 지역이 토지 거래 허가 구역으로 묶여 있다. 이 때문에 얼마 전 노무현 대통령이 직접 ‘명품’으로 거론한 강남권 아파트로 거액의 보상금이 몰릴 가능성도 배제할 수 없다. 대부분 강남권 단지에서는 가격 상승세에 대한 기대감으로 매물이 회수되고 있고, 매물의 씨가 마른 상태다. 이런 마당에 거액의 검단 신도시 보상금이 가세하게 되면 강남권 아파트는 더욱더 큰 투기장으로 변할 수 있다. ‘시기’보다 ‘지역’을 선택해야=현재 시장의 관심사는 온통 ‘검단·파주 신도시 개발로 집값을 잡을 수 있을 것인가’에 쏠려 있다. 또한 ‘과연 내 집 마련 시기를 언제로 해야 하느냐’에도 큰 신경을 쓰고 있다. 투자를 고려해 주택을 고를 때에는 ‘시기를 잘 선택하는 게 우선’이고, 실수요 성격의 내 집 마련은 ‘시기보다 지역’을 잘 선택해야 한다는 것이다. 이왕 내 집 마련 계획을 세운 실수요자라면 신도시 물량 공급과는 관계없이 가급적 내 집 마련 시기를 앞당기는 게 현명하다. 2007년 주택시장 특히 아파트 시장은 여러 요소를 감안할 때 완만한 상승세를 보일 가능성이 높기 때문이다. 따라서 계속되는 전세시장 불안, 아파트값 상승 영향으로 주택구매 수요자들의 ‘주택 구매심리 조급증’이 더욱 확산될 것이다. 이는 신도시 공급과 상관없이 일어나는 현상이다. 내년에는 아파트값 변화 더 많아=올해보다는 대통령 선거가 치러질 내년에 아파트값 변동 요인이 더 많다. 그 첫 번째 이유는 이렇다. 북한의 핵실험 강행으로 정부의 거시경제 운용에 ‘비상등’이 켜진 상태다. 이런 가운데 거시경제 운용 방향이 ‘경기부양책’으로 갈 확률이 높아졌다. 예상대로라면 2006년 12월에 발표될 내년도 경제운용 방향에 이 같은 사항이 반영될 것으로 보인다. 그렇다면 금리상승 억제, 단기 재정집행 확대 같은 처방책으로 말미암아 악화일로를 걷고 있는 건설경기가 다시 살아날 것으로 보인다. 만일 경기가 확장되면 내년 주택시장도 상승세를 띨 전망이다. 두 번째 이유는 내년 수도권 입주 물량이 96년 이후 최저치라는 점이다. 이 때문에 공급 부족에 따른 아파트 가격 상승 우려가 고조되고 있다. 민간 부동산 정보업체 조사에 따르면 내년 아파트 입주물량은 서울 4만3681가구, 수도권(경기·인천) 11만2816가구 등 총 15만6497가구다. 이는 2005년 물량(16만4199가구)보다 4.6%나 적은 것이고, 2004년 물량(19만9062가구)보다는 무려 21.3% 급감한 것이다. 또한 1996년 13만3799가구의 입주물량 이후 최저치다. 실제로 서울권의 2009년까지 입주물량은 연평균 2만4000여 가구에 불과하다. 강남 같은 요지의 입주물량은 수천 가구 선에 묶여 있다. 내년부터 당장 수급 불안이 우려되는 상황이다. 송파 신도시나 강북 뉴타운 같은 곳에서 공급이 예정돼 있으나 시차가 있어 단기간에 입주량 부족을 해결하지 못한다. 세 번째는 신도시 입주 시기가 아직도 많이 남아 있다는 점이다. 정부 계획대로 검단과 파주 신도시에서 아파트가 공급된다고 해도 그 입주 시기는 2010년 이후가 될 것으로 보인다. 중·장기적으로 보면 신도시 공급 물량이 집값 안정에는 기여할 전망이지만, 단기적으로는 집값을 잡기에 역부족이다. 신도시에서 신규주택이 많이 공급된다고 해도 공급부터 입주 때까지는 5년 이상의 시차가 있다. 이 때문에 신도시 공급 물량과 상관없이 실수요자라면 지금 당장 내 집을 장만해도 큰 무리가 없을 것으로 본다. 올 상반기까지만 해도 중대형 아파트나 특정지역의 아파트값만 올랐다. 하지만 지금은 그동안 안 올랐던 지역까지 오르고 있다. 이 때문에 시장 가격이 한층 더 탄력을 받을 가능성이 크다. 네 번째는 뉴타운 때문이다. 정부가 최근 한남·흑석·은평·길음 등 16개 뉴타운을 재정비촉진지구로 지정하면서 해당 지역은 실수요자 위주로 재편될 것으로 보인다. 그러나 ‘적정 분양가의 산정’과 ‘순차적인 사업진행’이 원만하게 진행되지 않을 경우에는 얘기가 달라진다. 예를 들어 고분양가 문제로 논란의 중심이 된 ‘은평 뉴타운’처럼 주변 지역 아파트값 자극이 전체 아파트값 상승으로 이어질 수도 있다. 끝으로 내년에 주상복합과 연립주택을 분양할 판교도 변수다. 판교에 공급될 1만888가구의 아파트가 지난해와 올해의 사례처럼 기존 주택시장의 불안요인으로 작용할 수 있다는 점이다. 특히 평당 2000만원을 웃돌 것으로 예상되는 고가의 판교 주상복합과 평당 4000만원이 훨씬 넘을 것으로 예상되는 뚝섬의 고급 주상복합은 아파트 시장을 들썩이게 할 것이다. 내 집 마련 ‘실전 전략’은?=먼저 청약통장 사용을 앞당기는 게 현명하다. 2008년께 청약제도 개편안이 본격 시행되면 가점제에서 불이익을 받는 대부분의 청약통장 보유자들은 특히 유망 공공택지지구 안에서 내 집 마련이 더욱더 힘들어진다. 따라서 가점제 적용 때 혜택을 거의 못 받는 중소형 평형을 신청할 수 있는 통장을 가지고 있는 청약통장 보유자라면 청약제도가 개편되기 전에 청약통장을 서둘러 사용하는 게 좋다. 게다가 몇 년 안에 후분양 제도가 본격화되면 금융 비용에 대한 건설사들의 부담 전가로 지금보다 분양가가 높아질 확률이 높다. 더불어 현재 청약자들이 가져가는 프리미엄(아파트 계약 후 입주시까지 시세차익)은 후분양이 고착화되면 기대하기 힘들다. 따라서 중소형 아파트 마련을 계획하는 신혼부부들과 중대형으로 갈아타기를 원하는 청약자들은 적어도 내년 상반기까지의 분양시장을 주목해야 한다. 택지지구 내 아파트에 관심 가져야=내 집 마련 실수요자들은 유망 공공택지 위주로 꾸준히 청약을 해야 한다. 유주택자도 청약제도가 강화되기 전에 택지지구를 노리는 게 현명하다. 신규 유망 택지지구는 용인 흥덕지구, 수원 광교 신도시, 파주 운정 신도시 등과 성복지구 등이다. 향후 분양 물량을 보면 입지여건이 탁월한 상당수 분양 물량이 10월 말부터 2007년 초까지 대거 쏟아질 예정이다. 하반기 유망 분양도 노려야=우선 서울 지역 유망 분양 물량을 알아보자. 올 하반기 서울 지역에서 분양하는 유망 분양 물량 중에서 청약자들의 관심을 끌 만한 것으로는 성수동 KT 현대힐스테이트, 마포구 하중동 GS밤섬자이, 삼성물산 건설부문이 내놓는 주상복합인 남산트라팰리스, 숭인4구역을 재개발하는 ‘종로숭인 동부센트레빌’을 들 수 있다.

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