손호영(48)씨는 6년 전에 구입했던 땅을 유료 주차장으로 만들고자 한다. 나대지 상태로 그냥 두면 종합부동산세와 양도소득세가 많이 나와 부담스럽기 때문이다. 비사업용 토지의 양도소득세율은 60%에 이른다. 또 기준시가가 3억원을 넘으면 종합부동산세를 내야 한다. 2006년이 보유세의 부담이 컸던 해라면 2007년은 양도소득세의 부담이 커지는 해다. 2007년부터 50% 이상의 세율로 양도소득세가 매겨지는 부동산이 늘어난다. 주택 두 채를 소유한 사람이 집을 팔면 50%의 세율로 양도소득세를 내야 한다. 나대지나 부재지주 농지(농지의 소재지에 살지 않는 사람이 보유한 농지)를 보유한 사람의 양도소득세율은 60%다. 나대지나 부재지주농지에 높은 세율의 양도소득세를 매기는 이유는 토지를 사업 용도로 쓰고 있지 않기 때문이다. 그렇다면 손씨의 생각처럼 토지를 주차장으로 바꾸면 사업성이 인정될까. 결론부터 말하면 가능하다. 하지만 그러려면 몇 가지 조건이 있다. ‘주차장법’에서 인정하는 설치 기준 면적 범위의 부설 주차장이거나, 주차장 운영업을 하는 주차장으로서 토지 가액에 대한 1년 주차료 수입 비율이 3% 이상일 경우다. 수익성이 없는 유료 주차장은 사업성 있는 토지로 인정하지 않겠다는 뜻이다. 사업용 토지로 인정받으려면 기간 요건도 만족해야 한다. 매각 시점에 사업성이 인정된 토지라도 세법에서 정하는 일정기간을 사업용으로 사용하지 않으면 비사업용 토지로 분류된다. 비사업용 토지로 구분되면 60%의 양도소득세를 피할 수 없다. 비사업용 토지를 피하기 위한 사용기간이란 ▶양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용하거나 ▶양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업에 사용하거나 ▶전체 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용해야 한다. 지금까지 주차장 용도로 사용한 적이 없는 나대지를 매각할 때 고율의 양도소득세를 피하려면 주차장 영업을 시작하고 적어도 2년이 지난 후에 팔아야 한다. 주차장 운영업을 그만둔 후에는 토지의 사업성이 인정되지 않는다. 단 폐업 이후에 나대지인 상태라도 사업성을 인정해 주는 경우도 있다. 주택을 소유하지 않은 1가구가 가진 1필지의 나대지는 사업성이 있는 토지로 인정해 준다. 그러나 면적이 660㎡ 이내에서 가능하고 주택을 신축하는 데 제한이 없어야 한다. 나대지인 상태의 토지라도 사업성을 인정받는 경우도 있다. 토지를 취득한 후 건축허가를 신청했지만 건축허가가 나지 않아 건축할 수 없게 됐을 때는 건축허가가 제한된 기간까지 사업성이 있는 것으로 인정된다. 또 지상에 건축물이 없는 토지를 취득해 사업용으로 사용하려면 그 토지를 취득한 날부터 2년이 되는 시점 및 건물 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간도 사업성을 인정받을 수 있다. 그리고 건물이 멸실돼 나대지 상태로 변경된 경우에도 그 건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 날부터 2년까지는 사업성을 인정해 준다. 이런 기간이 전체 보유기간 중 세법에서 요구하는 기간 조건을 충족한다면 60%의 양도소득세를 피할 수 있다. 하지만 보유 단계에서 부과되는 종합부동산세는 조금 다르다. 사업성이 인정되더라도 종합부동산세를 피할 수 없다. 토지의 종합부동산세는 지방세인 재산세가 어떻게 매겨지는지 여부에 따라 달라진다. 토지에 대한 재산세는 종합합산과세대상 토지, 별도 토지, 그리고 분리과세대상 토지로 구분해 과세한다. 분리과세대상 토지는 농지나 사치성 부동산 등을 별도로 구분해 과세하기 위한 것이다. 별도합산과세대상은 건물의 부속토지 등을 과세하기 위한 것이다. 그리고 종합합산과세대상 토지는 두 유형에 들지 않는 경우 과세한다. 종합합산과세대상으로 재산세가 매겨지는 토지는 개별공시지가가 3억원을 넘으면 종합부동산세 과세대상이 되고, 별도합산과세대상으로 재산세가 매겨지는 토지는 40억원을 초과하면 종합부동산세 과세대상이 된다. 주차장 용도로 사용하는 토지는 종합합산과세대상으로 구분된다. 별도합산과세대상으로 구분되지 않기 때문에 주차장 용도로 사용하더라도 종합부동산세는 쉽게 피할 수 없다. 지방세법에서는 휴양업, 공연장, 체육시설, 의료기관, 방송국 시설 등의 부설 주차장에 대해서만 별도합산과세 대상으로 구분하고 있다. 개인이 토지를 주차장으로 사용하는 경우에는 종합합산대상으로 구분된다.

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