소문 듣고 투자하면 낭패 본다

과거에는 아파트를 재건축한다는 소문만 돌면 가격이 치솟았다. 아파트의 미래 가치에 대한 기대 심리가 반영됐던 것이다. 그러나 현재 재건축 시장은 냉랭하다. 정부의 규제 수위가 점점 높아지고 있기 때문이다.각종 부담금과 안전진단 강화가 전반적인 재건축 사업을 위축시키고 있다.무작정 가격 상승을 기대할 수 없는 상황이다. 그렇다고 재건축 아파트를 관심 밖으로 내몰아서는 안된다. 언제든지 활화산처럼 타오를 수 있는 것이 재건축 아파트이기 때문이다. 특히 정권 교체기에는 가격 등락을 보일 수 있다. 따라서 꾸준한 관심과 장기적 안목으로 재건축시장을 볼 필요가 있다. 투자 수익성에 영향을 줄 수 있는 기본적인 유의사항에 대해서도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

자금 여력 충분한지 살펴야 재건축 아파트 투자에 신중해야 한다. 초보자들은 중개업소나 재건축 추진위원회가 얘기하는 장밋빛 계획에 현혹될 가능성이 크기 때문에 조심해야 한다. 재건축을 추진하는 과정은 어렵고 험난하다. 사업 전반의 내용이 현실 가능한지 판단해 볼 필요가 있다. 재건축 아파트는 자금 여력을 충분히 고려해야 한다. 투자의 장기화에 대비해야 한다는 것이다. 2003년 12월 31일부터 투기과열지구 내 재건축 조합원에 대해서는 조합원의 지위 양도를 금지하고 있다. 단 그 이전에 조합설립이 이뤄진 경우에는 1회에 한해 지위를 양도할 수 있다. 이 경우에도 새롭게 조합원의 지위를 양도받은 사람은 그 지위를 다시 다른 사람에게 양도할 수 없다. 이런 이유로 많은 재건축 단지는 사업 진행 추이에 따라 재건축조합설립 인가 시기를 조정하고 있다. 조합원의 자금이 장기간 묶이는 문제를 해결하고자 노력하고 있는 것이다.

과거 재건축 아파트는 시공사 선정·착공·입주 시점에 걸쳐 각각 세 번 정도의 가격 상승을 보여왔다. 그러나 이제는 조합원 지위의 양도 금지 규정 때문에 사업 진행 단계에 따라 가격 상승을 보이던 조합원 분양권은 거의 사라지게 됐다. 재건축 아파트에 투자하기 위해서는 장기적 안목을 가져야 된다. 또한 조합 설립 인가 직전에, 가급적 가격 상승이 크게 이뤄지지 않은 단지에 투자하는 게 중요하다. 조합 설립 인가 이전에 투자를 해야 그만큼 투자효율이 높다는 얘기다.

장기적 안목으로 투자하라 단지 자체가 주는 매력에 대해서도 살펴 보자. 재건축 아파트 단지도 일반 아파트의 평가 기준과 다를 바 없다. 아파트 단지의 입지나 교통, 편의시설, 세대수에 대한 평가를 바탕으로 투자해야 한다. 재건축 진행 속도가 아무리 빠르다 해도 입지적인 면에서 열등하다면 투자 가치는 크지 않다. 대부분 재건축 단지는 소형 평수 의무 비율에 의해 중대형 평형 확보가 제한적이다. 따라서 수요자들은 장기적으로 투자 가치가 높은 중대형 평형을 안정적으로 확보할 수 있는 지분 여부를 충분히 살펴봐야 한다. 이는 기존 아파트의 평형별 세대수 비율과 신축될 아파트의 배당 평형별 세대수 비율을 고려해야 판단이 가능하다. 특히 수도권 과밀억제권 내 재건축 사업의 경우 총 건립세대의 60%(전용면적 18.15평 이하 20%, 25.7평 이하 40%, 25.7평 초과 40%)를 국민주택 규모 이하로 건설해야 하기에 더욱 면밀히 검토해야 한다. 재건축단지의 매력을 살펴라 재건축 투자는 통상적으로 수익을 내는 경우도 많다. 그러나 사업 진행 과정상 많은 시간이 소요되고, 처음 계획대로 되지 않는 경우도 많아 투자자의 부담이 증가될 가능성이 큰 것도 사실이다. 특히 조합원 지위를 양도할 수 없는 제한은 수익성에 많은 악영향을 준다. 이 때문에 재건축 투자 자체가 위험한 투자로 바뀔 수도 있으니 조심해야 한다. 재건축 아파트는 투자 가치가 높아 보이지만 그만큼 위험도 크다. 따라서 소문과 일방적인 정보에 의존해 투자한다면 큰 낭패를 볼 수도 있다. 또한 재건축 사업에 영향을 줄 수 있는 여러 가지 사항을 면밀히 살펴보고 투자해야 한다.

절세 전략은?

입주권 주택 수 포함 여부 반드시 따져봐야 재건축 아파트는 좋은 투자처임에 분명하지만 세법 규정이 복잡하다. 재건축 아파트의 취득 및 양도 시기에 따라 과세되는 경우와 비과세되는 경우가 다양하다. 재건축 투자자의 경우 다른 주택을 보유하고 있는 것이 일반적인데, 이런 경우 어떤 의사결정을 하느냐에 따라 세금이 천차만별이다. 재테크의 최종 수익은 세전 수익이 아닌 세후 수익이다. 따라서 재건축 아파트는 세법 규정을 숙지하고 세금을 최소화해야만 최대의 수익을 올릴 수 있다.

입주권 양도 시 비과세 여부는 재건축 승인 시점에 판단하라 재건축 조합원 입주권만 소유한 사람이 조합원 입주권을 양도하는 경우 양도소득세를 면제받는 조건은 어떻게 될까? 흔히 주택을 구입한 지 3년이 지나면 입주권의 처분 시 양도세를 내지 않아도 된다고 생각하는 경우가 있다. 실제는 그렇지 않다. 입주권이란 엄격한 의미에서 세법상 ‘주택’이 아닌 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’이기 때문이다. 따라서 입주권 자체의 양도는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다. 다만 살던 집이 재건축 입주권으로 전환될 당시에 기존 주택을 3년 이상 보유(서울ㆍ과천 및 5대 신도시의 경우 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 함)했고, 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 간주해 양도세 비과세 혜택을 주고 있다. 즉 입주권의 양도 시점이 아닌 재건축 승인이 날 당시에 주택을 보유한 지 3년이 넘어야 한다는 얘기다. 만약 이 조건에 해당되지 않는 경우라면 재건축 아파트가 완공되고 나서 양도하는 게 유리하다. 왜냐하면 재건축된 주택의 보유 기간은 재건축 공사 기간을 포함해 계산하기 때문이다. 예컨대 2년 동안 살던 집이 재건축 입주권으로 바뀌었다면, 공사 기간 중에 이 입주권을 파는 경우 3년 보유에 미달하기 때문에 양도세를 물어야 한다. 그러나 재건축 완공일 이후에는 보유 및 거주 요건을 총족하게 되므로 언제든지 처분해도 비과세가 가능하다는 얘기다.

입주권과 주택을 함께 소유한 경우 다주택 중과세 조심하라 2주택을 보유하고 있던 중 한 채가 재건축 사업에 의해 조합원 입주권으로 전환된 경우를 살펴보자. 2006년 세법이 개정되기 전에는 조합원 입주권은 주택으로 보지 않았기 때문에 나머지 1주택 양도 시 비과세 요건을 충족한다면 세금을 내지 않아도 됐다. 그러나 2006년부터 입주권도 다주택자 분류시 주택 수 계산에 포함되고 있다. 따라서 입주권 외에 기존 주택을 1채 보유한 사람이 기존 주택을 양도하게 되면 1세대 2주택이 돼 50%의 중과세율이 적용된다. 양도 차익의 절반을 고스란히 세금으로 내야 하는 셈이다. 기존 주택을 2채 이상 보유한 사람은 3주택 이상으로 보아 양도세 60%의 중과세 대상이 됨은 물론이다. 그러나 주택 수에 포함돼 불이익을 받는 입주권은 다음 두 가지 경우에 한정된다. 즉 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 입주권, 2005년 말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권을 2006년 1월 1일 이후 매매 등에 의해 취득한 입주권 등이 그것이다. 따라서 2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획이 인가된 것을 소유한 경우에는 건물이 멸실되면 주택 수에서 제외되므로 기존 주택의 양도 시 중과세율이 적용될 여지가 없다. 결론적으로 2005년에 승인받은 입주권과 2006년 이후에 승인받은 입주권은 주택을 취득할 권리라는 의미는 동일하지만, 다른 주택을 처분하는 경우 막대한 세금 차이를 유발시킬 수 있다는 얘기다. 입주권 외 다른 주택을 처분하는 경우에는 자신이 보유한 입주권이 언제 승인(관리처분)이 났는지를 반드시 확인해야 낭패를 피할 수 있다.

재건축 공사 중 취득한 대체주택도 비과세 가능하다 재건축 공사 기간 중 이주 목적으로 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우에는 일정 요건 충족 시 대체 주택에 대한 양도세 비과세가 가능하다. 즉 새로이 취득한 대체 주택에서 1년 이상 거주하다 재건축 주택의 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체 주택을 처분하는 경우 대체 주택에 대한 양도세를 과세하지 않는다. 이때 완공된 재건축 주택으로 세대원 전원이 이사하여 반드시 1년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 조심해야 한다. 이창신 신한은행 세무사·gunbbary@hanmail.net