입주 2년차 아파트를 잡아라

서울을 중심으로 20평형대 이하 소형 아파트 전세시장이 심상찮다. 지금은 부동산 불황기라 사람들이 부동산에 대한 관심을 많이 끊고 있지만, 전세시장은 언제든지, 그리고 조만간 주택시장의 핫이슈로 떠오를 주제임에 틀림없다. 불황기에 수도권 전세난에 대한 현상, 원인, 전망, 대안을 짚어보는 게 꼭 필요하다. 현재 서울 강북권 등 일부 지역에선 아예 전세물량 품귀현상까지 빚고 있다. 당연히 전셋값도 오름세다. 올 9월 실시 예정인 분양가 상한제 이후 값싼 아파트를 분양받기 위해 세입자들이 전세기간을 연장해 살던 집에 눌러 않는 경우가 많아서다. 전세 만기가 되면 기존 세입자들이 새 집을 사거나 보다 넓은 평수로 전세를 옮겨야 전세시장이 돌아가는데 지금은 동맥경화에 걸린 상태다. 수도권은 아직까지 소형 아파트 전세 수급에 여유가 있다. 그러나 분당·일산 신도시 등 일부 지역에선 소형 아파트 전세가 빠르게 소진되고 있다.

소형은 없고 대형은 남아 돌고 강북 지역에 신혼살림용 20평형대 아파트 전세를 구하기 위해 한 달간 돌아다녔던 김모(34)씨는 최근 연립주택 전세를 계약했다. 김씨는 “값도 비싸지만 전세로 나오는 아파트 자체가 없어 대안으로 연립주택을 택했다”고 말했다. 강북구 미아동 삼양부동산 조정상 사장은 “미아뉴타운 전체를 통틀어 20평형대 전세는 아예 없다고 봐도 될 정도로 요즘 소형 아파트 전세가 귀하다”고 말했다. 성북구 돈암·종암동, 노원구 중계동, 중구 신당동, 성동구 금호동, 영등포구 문래동 등에서도 소형 아파트 전세는 씨가 말랐다. 원인은 크게 세 가지. 문래동 부동산월드 박재욱 사장은 “분양가를 내린 아파트가 나오고 청약가점제로 아파트를 분양받는데 무주택자가 유리해진다고 하니 세입자들이 내집마련 시점을 늦추고 있다”고 말했다. 전세 재계약을 통해 무주택 자격을 유지하려는 세입자들이 많아 상대적으로 전세로 나오는 물량이 줄어들었다는 설명이다. 대출 규제 강화로 상대적으로 자금력이 딸리는 소형 아파트 전세 세입자들의 운신 폭이 더 좁아진 까닭도 있다. 미아동 로얄공인 이성우 사장은 “집값이 워낙 오른데다 대출받아 집을 사기도 어려워졌기 때문에 집을 살 엄두조차 못 내는 세입자들이 많다”고 전했다. 양도세 중과를 피하기 위해 지난해 소형 아파트를 정리한 다주택자들이 많은 것도 또 다른 원인이다. 금호동 건우공인 김호중 사장은 “다주택자가 줄었기 때문에 전세용으로 나오는 집 자체가 드물어졌다”고 설명했다. 수급이 엉클어지면서 전셋값도 뛰고 있다. 문래동 일대 소형 아파트는 올해 들어 20~30%가량 올랐고, 지난해 가을 1억2000만원선이던 동소문동 한신아파트 27평형도 최근 1억6000만원대로 급등했다. 반면 30평형대는 수급에 큰 문제가 없고 40평형대 이상은 전세 세입자를 못 구해 빈집으로 남아있는 경우가 많다. 돈암동 태영부동산 성기완 사장은 “소형 아파트는 전세 매물이 없어서, 대형은 찾는 세입자가 없어서 각각 전세 거래가 끊겼다”고 말했다. 지난해 말 입주를 시작한 송파구 잠실동 레이크팰리스(2678가구)도 20~30평형대는 전세매물이 소진됐지만 대형 아파트는 절반 이상이 세입자를 못 찾고 있다. 수도권은 서울에 비해 상황이 나은 편이다. 하지만 신혼부부 전세 수요가 있는 분당·일산 등에선 쌓였던 소형 전세매물이 빠르게 소화되고 있는 중이다. 분당 서현동 늘푸른부동산 노성훈 사장은 “대형 아파트 전세 적체는 풀릴 기미가 없지만 소형 아파트의 경우 나와있던 전세매물이 거의 소진됐다”고 말했다. 일산 주엽동 하나부동산 김미자 실장은 “소형 아파트 전세는 바로 바로 소화된다”고 전했다. 산본 동서남북공인 김규민 사장은 “소형을 찾는 전세수요가 나타나고 있다”고 말했다. 이들 지역에선 아직 남아있는 물량이 있어 전셋값은 크게 변동이 없다. 이에 반해 남양주시나 광명시 등에선 아직까지 여유가 많다. 남양주시 평내지구 새롬데시앙공인 이선경 사장은 “이곳에선 소형 평형 전세 구하기가 어렵지 않다”고 전했다. 광명시 하안동 믿음부동산 조원희 사장은 “예년 이맘때에 비해 소형 전세물량이 많은 편”이라고 말했다. 서울 지역 소형 아파트 전세시장 상황은 시간이 갈수록 악화될 가능성이 크다는 게 전문가들의 전망이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “서울 소형 아파트에 대한 신규 전세 수요는 꾸준하지만 새 아파트 입주 물량 감소 및 기존 세입자들의 눌러앉기 등으로 전세 공급은 줄어들 수밖에 없는 상황”이라고 진단했다. 수급 불균형이 전세시장을 계속 뒤흔들 것이란 분석이다. 실제 올해 서울의 입주물량은 3만6700가구로 지난해(5만2036가구)보다 30%나 준다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “늘어나는 종부세 부담을 전가하기 위해 전세에서 월세로 돌리는 집주인들이 많아질 것이기 때문에 전세시장은 더 불안해질 것”이라고 전망했다.

등기부등본 반드시 확인해야 이 같은 전세난을 피하려는 전세 수요자는 물량이 많지 않은 기존 아파트보다 새로 입주하는 단지나 전세 만기가 집중되는 입주 2년차 아파트를 노리는 게 낫다. 동시에 물량이 쏟아져 나오기 때문에 흥정만 잘하면 시세보다 싼값에 전셋집을 구할 수도 있다. 특히 새로 입주하는 아파트는 첨단 주거기술이 담겨졌기 때문에 살기에도 편하다. 다만 전세 수요가 입주 아파트에 쏠려 입주 무렵에는 물건이 딸릴 수 있기 때문에 목표 단지를 정하고 미리 움직여야 한다. 서울에서는 4~5월에 동대문구 휘경동, 마포구 신공덕동, 도봉구 쌍문동 등에서 소형 평형 아파트가 많은 단지가 입주를 시작한다. 휘경동에선 동일스위트리버 아파트(23~44평형 445가구)가 4월에 입주하고 신공덕동에선 대림e-편한세상(24~41평형 128가구)이 이미 3월에 집들이를 시작했다. 입주 2년차 아파트 중에선 2005년 2월부터 입주 개시한 동대문구 장안동 래미안2차, 강서구 내발산동 우장산 현대타운 등을 주목할 필요가 있다. 꼭 서울을 고집할 필요가 없는 수요자들은 동탄신도시나 과천·광명·하남·고양·의정부시 등에서 쏟아져 나오는 새 입주 단지를 알아보면 된다. 동탄신도시 시범단지에서는 3월에 이미 금호어울림 등 1700여 가구의 중소형 아파트가 입주를 시작했다. 또 3월에 새 집주인을 맞이한 광명시 철산동의 두산위브(23~43평형 900가구) 단지도 주목할 만하다. 수도권 입주 2년차 아파트 중에선 남양주시 호평지구 중흥S클래스, 화성시 태안 푸르지오, 파주시 금촌동 주공7단지 등이 대규모 단지다. 전셋집을 구할 때는 조심해야 할 점이 많다. 우선 등기부등본을 떼어 계약자와 등기상의 소유자가 일치하는지 등을 확인해야 한다. 가족이라 하더라도 본인이 아니면 주인 인감도장과 인감증명서가 첨부된 위임장을 보고 계약해야 한다. 가압류·가등기·가처분 등이 없는지와 지상권·저당권 등이 설정돼 있는지도 살펴야 한다. 가압류된 집은 보증금을 보장받는 데 불안하기 때문에 피하는 게 낫다. 등기부등본은 계약 때부터 중도금·잔금을 치를 때까지 여러 번 챙겨야 한다. 계약할 때는 관리비·공과금 등을 확실하게 해결해야 하고 도배·장판 등 하자보수 책임에 대해서도 필요할 경우 계약서에 확실히 써둬야 나중에 주인과 불필요한 분쟁을 피할 수 있다. 이사 후에는 바로 동사무소에 들러 전입신고를 하고 확정일자를 받아둬야 집 주인의 사정으로 나중에 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권이 주어진다.